Lãi suất tăng cao, người mua nhà thận trọng
Lãi suất cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng tăng mạnh khiến những người từng quen sử dụng đòn bẩy tài chính phải cân nhắc lại kế hoạch xuống tiền, thậm chí tạm dừng vay mua để nghe ngóng diễn biến mới.
Chi phí vốn tăng
Từ đầu tháng 1/2026, nhiều ngân hàng đồng loạt công bố mức lãi vay mua bất động sản. Theo đó, mức tăng cố định từ 0,5% tới 4% so với tháng 12/2025.
Có nhu cầu đầu tư một căn hộ chung cư tại phường An Phú Đông (TP.HCM), anh Nguyễn Phương Nam tìm tới một ngân hàng với ý định vay, song đã phải quyết định dừng lại để nghe ngóng.
Mức lãi suất được công bố là 10,5%, cố định 2 năm. Kết thúc 2 năm, mức lãi suất thả nổi cộng thêm 3%, tương đương với mức 13,5%. Trong khi trước đó, vào tháng 12/2025 mức lãi chỉ là 8,6% cho 18 tháng cố định.
"Trước đây, lãi suất vay khoảng 9-10%/năm thì dòng tiền cho thuê vẫn gánh được. Nhưng hiện nay ngân hàng thông báo lãi suất thả nổi có thể lên tới 12-13%, thậm chí cao hơn sau thời gian ưu đãi. Với mức này, nếu vay 60-70% giá trị tài sản thì rủi ro rất lớn", anh Nam chia sẻ.
Theo anh Nam, giai đoạn lãi suất thấp, việc sử dụng đòn bẩy tài chính giúp nhà đầu tư xoay vòng vốn nhanh, tối ưu lợi nhuận. Tuy nhiên, khi chi phí vốn tăng mạnh, bài toán hiệu quả đầu tư trở nên khó lường, nhất là với những sản phẩm thanh khoản chậm.
Cùng chung tâm lý, bà Trần Thị Mai, nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội cho biết, bà đã dừng tìm kiếm đất nền vùng ven dù trước đó rất tích cực "săn hàng".
"Tôi vay ngân hàng khoảng 50% để đầu tư. Nếu lãi suất tăng thêm 2-3% thì tiền lãi mỗi tháng đội lên khá nhiều. Trong khi đó, thị trường hiện nay không dễ bán ra nhanh như trước", bà Mai nói và cho biết, bà chọn phương án giữ tiền mặt và chờ thị trường ổn định hơn.
Tập trung quản trị rủi ro
Chị Lê Hồng Thắm, một môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực phía Nam, chuyên về các sản phẩm chung cư, cao tầng, cho biết lượng khách hàng tìm hiểu sản phẩm vẫn có, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch giảm rõ rệt so với cùng kỳ.
"Nhà đầu tư hỏi rất kỹ về lãi suất, thời gian ưu đãi, kịch bản lãi tăng sau 6-12 tháng. Nhiều người tính xong thì quyết định tạm hoãn, không vay nữa", chị Thắm cho hay.
Theo chị, khách hàng vẫn quyết định mua thường là những người có sẵn tiền mặt lớn hoặc chỉ vay tỷ lệ thấp. Các nhà đầu tư "lướt sóng" sử dụng đòn bẩy cao gần như đang ngồi chờ và nghe ngóng.
Ông Lê Anh Tuấn, Founder TD Group phân tích, phần lớn rủi ro trên thị trường bất động sản không đến từ việc giá giảm, mà từ dòng tiền âm kéo dài đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.
Khi lãi suất tăng, chi phí vốn đội lên trong khi thu nhập không tăng tương ứng, đặc biệt với những tài sản cho thuê có hiệu suất thấp. Điều này buộc một bộ phận nhà đầu tư phải cắt giảm chi tiêu, vay đảo nợ hoặc đưa tài sản ra thị trường trong bối cảnh thanh khoản yếu, làm gia tăng áp lực cung nhưng không đi kèm lực cầu tương xứng.
Trong bối cảnh lãi suất chưa ổn định, ông Tuấn cho rằng, nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận, tập trung vào quản trị rủi ro thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Ưu tiên các tài sản tạo ra dòng tiền thực, có pháp lý rõ ràng và tính thanh khoản tốt được xem là yếu tố then chốt.
Bên cạnh đó, việc xây dựng kịch bản ứng phó với trường hợp lãi suất tiếp tục tăng hoặc thị trường trầm lắng kéo dài là yêu cầu bắt buộc đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Kiểm soát tỷ lệ vay
Theo chuyên gia, thị trường bất động sản khi chịu tác động từ lãi suất tăng thường không "xuống dốc" đột ngột, mà rơi vào trạng thái chững lại kéo dài. Đây là giai đoạn thử thách năng lực tài chính, chiến lược và mức độ chịu đựng của cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp trên thị trường. Những tài sản phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá thường là nhóm chịu tác động nặng nề nhất.
Đơn cử, đất nền khu vực xa trung tâm vốn không tạo ra dòng tiền khai thác, giá trị chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Khi lãi suất tăng, chi phí vốn đội lên, lượng người mua mới sụt giảm khiến thanh khoản nhanh chóng suy yếu. Các tài sản này thường rơi vào tình trạng khó giao dịch, buộc người bán cần tiền phải chấp nhận điều chỉnh giá sâu.
Ngoài ra, phân khúc đầu cơ ngắn hạn phụ thuộc lớn vào tốc độ giao dịch. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng, ngân hàng kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn, tâm lý người mua chuyển sang phòng thủ, khiến thời gian bán kéo dài. Điều này làm chi phí lãi vay bào mòn lợi nhuận, đẩy nhà đầu tư vào thế hoặc phải gồng dòng tiền, hoặc chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng.
Ông Lê Quyết Thắng, một môi giới bất động sản lâu năm tại thị trường Hà Nội cho rằng, yếu tố thanh khoản cần được xem xét trước khi xuống tiền, thay vì chỉ quan tâm đến mức giá mua.
Để đầu tư bất động sản hiệu quả trong giai đoạn lãi suất cao, nhà đầu tư cần xây dựng cấu trúc vốn an toàn, kiểm soát tỷ lệ vay ở mức hợp lý và duy trì quỹ dự phòng đủ lớn để ứng phó với các kịch bản bất lợi. Đồng thời, việc mua tài sản cần dựa trên dữ liệu, phân tích dòng tiền và khả năng chịu đựng rủi ro, thay vì cảm xúc hoặc tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội.
Ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee Việt Nam nhận định, khi lãi suất có xu hướng tăng, bất động sản sơ cấp được kỳ vọng sẽ ổn định hơn và giảm bớt tình trạng tăng giá thiếu kiểm soát. Mức tăng nếu có chủ yếu diễn ra tại các dự án ở khu vực trung tâm hoặc những sản phẩm khan hiếm.
Bất động sản giai đoạn tới sẽ không còn là cuộc chơi của số đông. Đây sẽ là sân chơi của những người am hiểu dòng tiền, hiểu rõ cơ chế tín dụng và có chiến lược tài chính phù hợp với chu kỳ mới. Việc "chọn lọc" không chỉ diễn ra với doanh nghiệp phát triển dự án, mà còn với cả người mua và nhà đầu tư trên thị trường.
