Giảm lãi suất kỳ vọng “phá băng” thị trường bất động sản

Theo dõi KT&TD trên

“Tảng băng” dần tan chảy

Trong những ngày cuối cùng của năm 2023, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Dù chưa thực sự sôi động, nhưng đây được xem là “luồng sinh khí” mới để chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo. Cụ thể, theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch bất động sản, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I/2023. Trong đó, 80% lượng giao dịch là căn hộ, chung cư, phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, đáp ứng nhu cầu ở thực và giá hợp lý. Con số này phần nào cho thấy sự phục hồi tích cực của thị trường. Lượng giao dịch trong 3 tháng vừa qua tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỉ đồng tại khu vực lõi trung tâm 2 thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá, ở khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá quanh 2 tỉ đồng, có tỷ lệ hấp thụ 70 - 80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% mức giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30 - 50 triệu đồng/nền.

Theo nghiên cứu của VARS, thời gian trước giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà trong dân tầm giá dưới 3 tỉ đồng thì gần đây, lực cầu được cải thiện với nhiều lựa chọn. Nguồn cung đa dạng hơn được bổ sung từ các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, từ tài sản đảm bảo là bất động sản do Ngân hàng phát mãi. Các chuyên gia của VARS cho biết, đã có nhiều nhà đầu tư bắt đầu hành trình săn đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá tốt, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Bước sang quý IV/2023, hàng loạt dự án quy mô lớn với đủ loại hình, trải dài từ Bắc đến Nam bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng, tạo nguồn cung, thúc đẩy giao dịch cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, doanh nghiệp sở hữu các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng bán sản phẩm sau thời gian dài quan sát, chờ đợi là dấu hiệu tích cực thể hiện tiến trình phục hồi khả quan của thị trường bất động sản.

Theo số liệu của VARS, tại khu vực phía Bắc, phân khúc căn hộ sẽ được bổ sung nguồn cung mới từ một dự án mới là the Canopy Residences thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City tại Hà Nội với quy mô khoảng 1.800 căn hộ; từ giai đoạn mở bán mới của dự án The Moonlight 1 An Lạc, Rose Town Ngọc Hồi... Trong khi đó, phân khúc thấp tầng, liền kề đón nhận thông tin mở bán của một số dự án như Aquarius Hưng Yên, Sapa City Clouds Lào Cai, khu đô thị Danko Center tại Tuyên Quang,...

Tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh và khu vực phụ cận, được bổ sung nguồn cung mới từ giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point, The Global City, The Privia... Eco Village Saigon River, Fiato City tại Đồng Nai; Picity Sky Park, Bcons Polaris, The Emerald 68, Astral City... tại Bình Dương, Waterpoint Long An rục rịch “bơm" nguồn cung vào vùng phụ cận. Theo các chuyên gia của VARS, các dự án mới mở bán đều được quan tâm, ghi nhận lượng giữ chỗ, đặt cọc ấn tượng với các chính sách bán hàng hấp dẫn.

Không chỉ ở các thị trường phía Bắc hay Nam, thị trường bất động sản miền Trung sau khoảng thời gian dài im ắng cũng đón nhận tín hiệu khả quan về nguồn cung và sức cầu ở phân khúc căn hộ, nhất là chung cư nhà ở xã hội. Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận của Công ty CP DKRA Group, trong quý III/2023, phân khúc căn hộ đón nhận một số tín hiệu tích cực hơn so với quý II/2023 và cùng kỳ năm 2022.

Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ ghi nhận 5 dự án tại Đà Nẵng được mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 406 căn, gấp 2,8 lần so với quý II và gấp 4,5 lần so với cùng kỳ năm 2022; sức cầu chung toàn thị trường ghi nhận sự phục hồi tích cực, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 57%, tương đương 232 căn, gấp 3,6 lần so với quý II và gấp 5,4 lần so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, vẫn còn các dự án căn hộ tiếp tục dời lịch mở bán để hoàn thiện pháp lý theo quy định và chờ đợi những tín hiệu tích cực từ thị trường vào thời điểm cuối năm.

Nhận định về những tín hiệu của thị trường, ông Michael Kokalari, Giám đốc Phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường VinaCapital mới đây cho rằng, khối lượng giao dịch đất nền đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây và một số bất động sản cao cấp ở trung tâm thành phố Hồ Chí Minh/Hà Nội tăng giá mạnh đối với những căn hộ đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng. "Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phục hồi" ông Michael Kokalari nói.

Thị trường bất động sản tại Việt Nam trải qua một năm đầy sóng gió, nhưng chuyên gia của VinaCapital tin tưởng rằng, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường hiện đã qua. Dù vậy, tâm lý nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường sẽ chưa hồi phục hoàn toàn cho tới giữa năm 2024.

Ông Michael Kokalari nhìn nhận, việc giảm lãi suất thời gian qua đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư. Khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House (KDH) mở bán tại dự án phân khúc tầm trung Privia đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. Ngoài ra, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) đã được bán, và 80% dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng được bán nhanh chóng. Lưu ý các dự án này đều nằm ở vùng ven của thành phố Hồ Chí Minh (TP. Thủ Đức và Quận Bình Tân).

Ngoài ra, giá căn hộ mới chào bán tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua như gia hạn thời gian ân hạn và các ưu đãi khác. Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định. Mặc dù gần đây đã có một số bước tiến để giải quyết các vấn đề đó, nhưng chuyên gia VinaCapital không cho rằng sẽ có cải thiện thực sự cho đến năm 2024. Vì vậy, mặc dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường bất động sản của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu.

Theo ông Michael Kokalari, sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất giảm trong những tháng gần đây.

Hiệu ứng từ giảm lãi suất điều hành

Theo các chuyên gia, việc thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực là kết quả đạt được khi Chính phủ triển khai cùng lúc nhiều giải pháp, trong đó nổi bật nhất là việc giảm lãi suất điều hành. Cụ thể, tín dụng trong bất động sản là yếu tố quan trọng tác động đến thanh khoản của thị trường. Thời gian gần đây, việc các ngân hàng thương mại hạ lãi suất mang lại tín hiệu tích cực cho thị trường, đặc biệt trong kích cầu thị trường và tạo đòn bẩy để thị trường bất động sản phát triển. Đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, với mức giảm từ 0,5 - 2%/năm.

Theo đó, các ngân hàng thương mại cũng đã điều chỉnh và triển khai chương trình, gói tín dụng ưu đãi giảm lãi suất cho vay từ 0,5 - 3%/năm, tùy thuộc vào đối tượng khách hàng và các khoản vay mới. Bên cạnh đó, thực hiện theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng đã và đang áp dụng các biện pháp giảm lãi suất cho vay, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân cũng như nền kinh tế trong việc phục hồi sản xuất kinh doanh. Những chính sách này đã tạo ra mức lãi suất khá hấp dẫn đối với người vay.

Trong bối cảnh thị trường gần như “đóng băng”, nhu cầu vay vốn của nhà đầu tư, doanh nghiệp tăng lên, các ngân hàng đang từng bước hỗ trợ và kích cầu vốn. Qua đó, nhiều ngân hàng cũng triển khai gói tín dụng đặc biệt dành cho khách hàng cá nhân, nhằm hỗ trợ vay mua nhà, tiêu dùng kèm theo mức lãi suất ưu đãi. Hiện nay, mặt bằng cho vay đã rời xa mốc 10%/năm, đây có thể xem là mức lãi suất thấp nhất trong hai năm trở lại đây. Đơn cử, tại SeaBank, mức lãi suất cho vay mua nhà của ngân hàng này từ nay đến cuối năm chỉ từ 4,9%/năm. Trong đó, thời gian cho vay có thể lên đến 35 năm và không giới hạn về hạn mức. Sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất áp dụng cho khách hàng cũng chỉ khoảng 11 - 12%/năm. Đây là một chính sách hỗ trợ hấp dẫn để khuyến khích người dân đầu tư và mua nhà, góp phần kích thích hoạt động bất động sản và tăng cường tín dụng trong nền kinh tế.

Ngoài việc hỗ trợ vay tiêu dùng cá nhân, SeaBank còn đưa ra nhiều gói ưu đãi nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh cho các doanh nghiệp, như áp dụng chính sách vay vốn hết sức hấp dẫn cho các hộ kinh doanh, với mức lãi suất chỉ từ 7%/năm. Đặc biệt, ngân hàng này tài trợ 100% nhu cầu vốn và linh hoạt trong việc chứng minh khả năng trả nợ, không yêu cầu khách hàng phải có đăng ký kinh doanh hoặc các chứng từ đóng thuế.

Bên cạnh đó, hai ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) và TMCP Tiên Phong (TPBank) cũng giảm lãi suất cho vay mua nhà từ 10,5 – 10,7%/năm xuống còn 8,5%/năm. Hay ở Vietcombank áp dụng chính sách ưu đãi lãi suất 7%/năm trong 12 tháng đầu tiên, 7,3%/năm cho 18 tháng và 7,5%/năm cho 24 tháng. Lãi suất sau ưu đãi là lãi suất tiết kiệm (1 năm, lãi trả sau) cộng biên độ 3,5%/năm. Với BIDV, ngân hàng áp dụng lãi suất 7%/năm trong 12 tháng đầu tiên, 7,6%/năm cho 24 tháng... Một số ngân hàng khác cũng có mức lãi suất cho vay mua nhà được điều chỉnh giảm tương đối thấp như MB Bank (7,5%/năm), OCB (7,5%/năm)…

Theo ý kiến của các chuyên gia, thông tin về việc giảm lãi suất cho vay và điều kiện vay linh hoạt hơn đang tạo ra kỳ vọng tích cực cho các nhà đầu tư bất động sản. Đặc biệt, việc mức lãi suất về dưới 10% có thể thúc đẩy nhu cầu vay mua nhà tăng mạnh, bởi nhu cầu vay mua nhà luôn tồn tại trong thị trường. Điều này có thể khích lệ các nhà đầu tư tham gia vào thị trường, đồng thời hỗ trợ sự phục hồi của ngành bất động sản.

Đánh giá về thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, việc giảm lãi suất cho vay đang giúp giảm tải áp lực tài chính cho nhà đầu tư. Đồng thời, việc giảm lãi suất huy động cũng tạo điều kiện thuận lợi cho dòng tiền đầu tư chuyển từ ngân hàng vào các kênh đầu tư hấp dẫn hơn, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Theo ông Đính, mặc dù thị trường bất động sản có thể chưa phục hồi ngay lập tức, nhưng khả năng sẽ thoát khỏi tình trạng ảm đạm trước đó. Ngoài ra, vị chuyên gia bất động sản cho rằng, việc giải quyết các vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn sẽ là động lực quan trọng để khôi phục niềm tin của chủ đầu tư và nhà đầu tư, đồng thời tạo ra những cơ hội mới trên thị trường bất động sản. Theo dự báo, các dấu hiệu tích cực trên thị trường có thể là tín hiệu cho sự chuyển mình tích cực của ngành bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là ở những khu vực có nhiều tiềm năng phát triển, hoàn thiện pháp lý và đầu tư một cách bài bản.

Thêm giải pháp để thị trường bất động sản hồi phục, phát triển bền vững

Bàn về giải pháp thúc đẩy thị trường, “phá rào cản” tín dụng cho người mua nhà, tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2023 diễn ra mới đây, các chuyên gia đã đề xuất có chương trình tín dụng bất động sản khép kín tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp trở xuống, nhằm hài hòa lợi ích của các bên. Cụ thể, chủ đầu tư dự án sẽ thực hiện yêu cầu hoàn thiện pháp lý dự án cùng với sự hỗ trợ của các bên. Cam kết giảm giá sản phẩm bất động sản căn hộ một cách rõ ràng, minh bạch. Bởi nếu bán được hàng, doanh nghiệp sẽ có lợi nhuận bình quân gộp 30 - 40%. Chi phí lãi vay quan trọng nhưng không phải là yếu tố chi phí quá lớn cho một dự án nếu được triển khai đúng tiến độ. Ưu tiên áp dụng phân khúc trung cấp – thấp cấp (ví dụ từ phân khúc có giá bán 70 triệu đồng/ m² trở xuống).

Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, đưa ra giải pháp, các ngân hàng thương mại cần xem xét giảm lãi suất cho vay ở mức đáng kể đối với người mua nhà đáp ứng điều kiện cụ thể (dựa trên kê khai thu nhập chịu thuế, chứng minh thu nhập...) nhằm hạn chế đầu cơ. Đồng thời, giải ngân tín dụng cho người mua nhà đến trực tiếp cho chủ đầu tư dự án như thực tế nhiều dự án hiện nay đã làm. Tuy nhiên, việc cấp tín dụng sẽ được thực hiện một cách chọn lọc cho chủ đầu tư tùy theo rủi ro tín dụng được ngân hàng đánh giá và thẩm định.

"Việc có thêm khoảng 150.000 - 200.000 căn, tức tương đương khoảng 300.000 đến 400.0000 tỷ đồng vốn tín dụng giải ngân mới cho người mua nhà trong thời gian khoảng 3 năm từ 2024 - 2027 cho phân khúc căn hộ phân khúc trung - thấp cấp được kích cầu thông qua chương trình này giúp thị trường hồi phục nhanh hơn. Khi đó, dư nợ tín dụng nhà ở tăng thêm khoảng 3 - 5% trong tổng dư nợ tín dụng cũng không phải là quá cao so với nhu cầu và khả năng chi trả của người có nhu cầu ở thực hiện nay", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Đặc biệt, mới đây nhất, ngày 17/12/2023, để thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện số 1376/CĐ-TTg chỉ đạo gửi Ngân hàng Nhà nước tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các ngân hàng thương mại để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, kịp thời tháo gỡ khó khăn về vốn, dòng tiền... Rõ ràng, việc "nới" dần những nút thắt tín dụng sẽ góp phần giải quyết vấn đề của thị trường trong đó mất cân đối cung - cầu theo phân khúc, giảm rủi ro bất ổn cho hệ thống tài chính, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế cao trở lại và đảm bảo những cân đối lớn vĩ mô.

Để khơi thông tài chính bất động sản, tại một tòa đàm diễn ra gần đây, TS.Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng, nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được. Qua khảo sát 5 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, TS.Lê Xuân Nghĩa nhận thấy rằng có những khó khăn sau:

Thứ nhất, nhà ở xã hội không phải nộp thuế sử dụng đất, đất đó lại là đất công, không thế chấp được tại ngân hàng để vay nên các ngân hàng không mặn mà. Ông Nghĩa cũng đặt vấn đề, vì sao chúng ta không đánh thuế một vài phần trăm để trở thành đất tư trong vòng 50 năm, khi đó, ngân hàng có thể nhận thế chấp.

Thứ hai, toàn bộ cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng.

Thứ ba, bỏ bớt quy định lợi nhuận không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.

Thứ tư, về tài trợ cho người mua nhà, cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm, ví dụ như mua một nhà ở xã hội thì người mua được vay vốn ngân hàng và chỉ chịu lãi suất 2,5%/năm, phần vượt quá lãi suất do Chính phủ bù.

TS.Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là thiếu cung dư cầu, cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng. Chuyên gia tái khẳng định quan điểm cần tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, từ đó hạ giá mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.

Hồng Quang