Giá nhà đi xuống, áp lực tài chính vẫn neo ở mức cao

Theo dõi KT&TD trên

Tuy nhiên, đằng sau diễn biến tưởng như tích cực với người mua nhà, thị trường vẫn đang chịu sức ép lớn từ chi phí vốn neo cao, thanh khoản sụt giảm và lượng hàng tồn kho tăng nhanh - những yếu tố cho thấy áp lực tài chính lên cả người mua lẫn chủ đầu tư còn lâu mới được giải tỏa.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 được Bộ Xây dựng công bố ngày 21/8, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương đã bắt đầu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nhanh trước đó. Cụ thể, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội giảm 3,9% và tại TPHCM giảm 3,6% so với quý I/2026. Giá bình quân căn hộ tại Hà Nội hiện khoảng 123 triệu đồng/m2, tại TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m2, trong khi tại Hưng Yên - một trong những địa bàn mở rộng nguồn cung mạnh - chỉ khoảng 69 triệu đồng/m2.

Không chỉ căn hộ, giá đất nền trên thị trường thứ cấp cả nước cũng giảm khoảng 2-3%, xuống mức bình quân gần 40 triệu đồng/m2; riêng tại TPHCM, giá đất nền giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m2. Số liệu của DKRA Consulting cho thấy diễn biến tương tự ở khu vực phía Nam, khi mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM và các địa phương lân cận trong quý II/2026 giảm phổ biến từ 2-6% so với quý trước, tập trung ở nhóm sản phẩm từng được đẩy giá cao trong giai đoạn trước hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Đằng sau đà điều chỉnh giá là bức tranh thanh khoản kém tích cực. Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026 cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, giảm 28,5% so với quý I và giảm tới 36,3% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm gần 14% theo quý; giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm 32,6% theo quý và thấp hơn tới 40% so với cùng kỳ năm trước.

Thanh khoản suy yếu trong khi nguồn cung mới liên tục được bổ sung đã đẩy lượng hàng tồn kho lên mức đáng lo ngại. Theo báo cáo từ 25/34 địa phương, tổng lượng tồn kho bất động sản của các chủ đầu tư trong quý II/2026 vào khoảng 39.284 căn/nền, bao gồm 12.823 căn chung cư (tăng 22,2% theo quý và gần 4 lần so với cùng kỳ năm trước), 15.313 căn nhà ở riêng lẻ (tăng 46,4% theo quý) và 11.148 nền đất (tăng 25,4% theo quý). Bộ Xây dựng nhận định lượng tồn kho có xu hướng tăng nhẹ so với quý I, phản ánh nghịch lý cung tăng nhanh nhưng sức hấp thụ lại suy yếu.

Diễn biến tương tự cũng được các đơn vị nghiên cứu tư nhân ghi nhận. Tại TP.HCM, CBRE Việt Nam cho biết tỷ lệ hấp thụ căn hộ quý II/2026 chỉ đạt khoảng 40%, trong khi Savills Việt Nam ghi nhận tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ở mức thấp hơn, khoảng 32%, giảm 8 điểm % so với quý trước, chủ yếu do dòng sản phẩm cao cấp bán chậm khi có tới 80% nguồn cung căn hộ mở bán trong quý có giá trên 120 triệu đồng/m2. Ở phạm vi cả nước, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư nửa đầu năm 2026 đã giảm xuống dưới 70%, thấp hơn đáng kể so với mức 85-90% của giai đoạn 2024-2025.

Trái ngược với thanh khoản đi xuống, nguồn cung bất động sản lại tăng mạnh. Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2026 có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với quy mô hơn 103.205 căn, trong đó có 69.588 căn hộ chung cư và 33.617 căn nhà ở riêng lẻ - quy mô này bằng 194,8% quý I và vượt 300% so với cùng kỳ năm 2025. Cùng kỳ, có 131 dự án đủ điều kiện mở bán với hơn 59.000 căn, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này khiến giới phân tích cảnh báo về một "nghịch lý cung - cầu": nguồn cung được cải thiện nhanh nhưng sức hấp thụ lại suy yếu tương ứng. Nếu tình trạng này kéo dài, áp lực tồn kho và dòng tiền có thể tiếp tục đè nặng lên các chủ đầu tư, đặc biệt tại những dự án có giá bán cao hoặc chưa đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của thị trường. Điểm sáng hiếm hoi nằm ở phân khúc nhà ở xã hội, khi lũy kế đến năm 2026 cả nước có 875 dự án đang được triển khai với quy mô 771.971 căn, cho thấy dòng vốn và chính sách đang dịch chuyển dần về phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Nếu như giá bán bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh, thì chi phí vốn - yếu tố quyết định khả năng chi trả của người mua - vẫn đang neo ở mức cao. Theo dữ liệu của Công ty tư vấn dịch vụ bất động sản DKRA Consulting công bố đầu tháng 9, lãi suất vay mua nhà đối với khoản vay cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức bình quân 10,9%/năm. Một số ngân hàng áp dụng mức lãi suất cao hơn hẳn mặt bằng chung như VPBank 13,2%/năm cho khoản vay cố định 12 tháng, VIB 11,1%/năm với kỳ hạn 12 tháng và 12%/năm với kỳ hạn 24 tháng; MSB và ACB cũng niêm yết lãi suất ưu đãi quanh 11%/năm. Ở chiều ngược lại, chỉ còn một số ít ngân hàng duy trì lãi suất cố định 12 tháng dưới 10%, như HDBank 9,8%/năm, VietBank 9,5%/năm và Woori Bank 9,3%/năm.

Đáng chú ý, mặt bằng lãi suất ưu đãi hiện nay đã cao hơn 2-3 điểm % so với quý II/2026 (khi đó phổ biến chỉ khoảng 8,5-9,2%/năm). Dữ liệu của Dat Xanh Services cũng cho thấy mức ưu đãi vay 12 tháng bình quân tại 8 ngân hàng khảo sát đã tăng thêm khoảng 0,6 điểm % trong quý III so với quý II, và tăng gần 1 điểm % so với đầu năm. Đáng lo ngại hơn, thời gian ưu đãi thường chỉ kéo dài 6 tháng đến 2 năm; sau đó lãi suất chuyển sang thả nổi ở mức phổ biến 12-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tùy ngân hàng, theo ghi nhận của Bộ Xây dựng.

Trước sức ép thanh khoản của thị trường, một số ngân hàng đã bắt đầu điều chỉnh chính sách theo hướng hỗ trợ người vay mua nhà. Vietcombank đang triển khai chương trình cho vay mua nhà tại các dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở với quy mô 20.000 tỷ đồng, cam kết lãi suất ưu đãi giảm tới 1%/năm so với mức thông thường, thời hạn vay tối đa 35 năm và hạn mức cho vay có thể lên tới 100% giá trị căn nhà. Ngân hàng VIB cho phép khách hàng cố định lãi suất tới 5 năm đối với các khoản vay mua bất động sản, đồng thời có thể được giảm thêm 0,2-0,4%/năm tùy điều kiện chương trình. TPBank cũng đang áp dụng ưu đãi giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2% so với biên độ hiện hành cho các khoản vay có tài sản bảo đảm.

Dù vậy, giới chuyên môn cho rằng những điều chỉnh này mới chỉ mang tính cục bộ, chưa đủ để đảo chiều mặt bằng chung, trong bối cảnh nhu cầu tín dụng toàn nền kinh tế vẫn cao và lãi suất cho vay tiếp tục duy trì trên hai con số. Lãi suất đang trở thành một trong những yếu tố khiến bài toán mua nhà khó khăn hơn, khi người vay không chỉ tính mức ưu đãi ban đầu mà còn phải dự trù chi phí sau khi ưu đãi kết thúc.

Chi phí vốn tăng cao đang tạo áp lực kép: vừa làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà để ở, vừa gia tăng gánh nặng tài chính đối với các chủ đầu tư và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn. Theo ghi nhận thực tế, nhiều nhà đầu tư từng kỳ vọng lướt sóng trong giai đoạn thị trường sôi động nay buộc phải cân nhắc bán ra khi giai đoạn lãi suất ưu đãi kết thúc và chi phí vay tăng lên, trong khi thanh khoản không còn thuận lợi như trước. Với những căn hộ có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp, không đủ bù đắp chi phí lãi vay, áp lực phải cơ cấu lại danh mục càng trở nên rõ rệt.

Tiến Hoàng