Nguồn cung tăng, giá nhà liệu có hạ nhiệt?
Sau nhiều quý khan hiếm, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM đang phục hồi rõ rệt, kéo theo tồn kho bất động sản tăng và tỷ lệ hấp thụ chững lại.
Nhưng dữ liệu quý II/2026 cho thấy mặt bằng giá vẫn neo ở vùng cao, đặt ra câu hỏi liệu "cơn khát" nguồn cung được giải tỏa có thực sự đưa giá nhà về mức dễ tiếp cận hơn với người mua ở thực.
Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 1.735 dự án nhà ở thương mại, dự án hạ tầng chuyển nhượng đất và dự án du lịch nghỉ dưỡng đang được triển khai, với quy mô khoảng 878.589 căn, lô, nền – trong đó có 394.390 căn chung cư, 325.282 căn nhà ở riêng lẻ và 158.917 lô đất nền. Riêng trong quý, có 72 dự án hoàn thành xây dựng với khoảng 17.150 căn, lô, nền và 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tương đương 59.073 căn.
Ở phân khúc nhà ở xã hội, bức tranh tích cực hơn khi cả nước có 875 dự án đang triển khai với quy mô 771.971 căn, trong đó 289 dự án đã hoàn thành, 270 dự án đang xây dựng và 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Số dự án hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đến nay đạt khoảng 77% chỉ tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Riêng quý II, cả nước có thêm 62 dự án nhà ở xã hội khởi công, quy mô 65.065 căn.
Trong khi nguồn cung tăng tốc, sức mua lại có dấu hiệu đuối hơn. Số liệu từ các địa phương cho thấy quý II/2026 cả nước ghi nhận hơn 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý trước. Hệ quả là lượng tồn kho của chủ đầu tư có xu hướng tăng: theo báo cáo từ 25/34 địa phương, tồn kho bất động sản quý II đạt khoảng 39.284 căn, lô, nền, trong đó tồn kho chung cư 12.823 căn (tăng 22,2% so với quý I), nhà ở riêng lẻ 15.313 căn (tăng 46,4%) và đất nền 11.148 nền (tăng 25,4%). Bộ Xây dựng nhận định chi phí vốn và điều kiện tín dụng đang ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, thanh khoản và đà phục hồi chung của thị trường.
Tại Hà Nội, theo One Mount Group, quý II/2026 ghi nhận khoảng 9.300 căn hộ mở bán mới, tăng 6% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm 2025. Tại TP.HCM, thị trường có khoảng 9.500 giao dịch trong quý, tăng 16% so với cùng kỳ, song tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 50%, thấp hơn quý trước. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán mới bình quân hiện đạt khoảng 128 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 112 triệu đồng/m² tại TP.HCM.
Diễn biến này cho thấy một nghịch lý: nguồn cung tăng nhưng giá chưa hạ nhiệt tương ứng, chủ yếu do cơ cấu sản phẩm lệch về phân khúc trung và cao cấp trong khi nhà ở đáp ứng nhu cầu thực vẫn khan hiếm. Sự mất cân đối cung – cầu theo phân khúc khiến mặt bằng giá chung khó giảm sâu, dù thanh khoản đã chậm lại đáng kể so với giai đoạn tăng nóng trước đó.
Ở thị trường thứ cấp, tín hiệu hạ nhiệt xuất hiện rõ hơn. Theo kênh thông tin Batdongsan, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội quý II/2026 giảm khoảng 2% so với quý trước, xuống còn trung bình 85 triệu đồng/m², trong khi giá nhà riêng tiếp tục giảm tại nhiều quận. Đáng chú ý, các dự án cao cấp có giá trên 120 triệu đồng/m² ghi nhận tốc độ tiêu thụ chậm hơn, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 53%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước mặt bằng giá đã lên khá cao.
Một điểm đáng chú ý khác trong bức tranh nguồn cung là sự dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm, nơi quỹ đất còn dồi dào và giá vốn đầu vào thấp hơn. Nhiều dự án nhà ở thương mại tại các đô thị vệ tinh, khu vực có hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư đồng bộ đang được đẩy nhanh tiến độ mở bán, góp phần bổ sung đáng kể vào tổng nguồn cung năm 2026. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tạo thêm lựa chọn cho nhóm người mua có ngân sách hạn chế, vốn gần như vắng bóng trong rổ hàng khu vực trung tâm suốt nhiều quý qua. Tuy nhiên, do phần lớn các dự án này vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý và hạ tầng kỹ thuật, tác động thực sự đến mặt bằng giá chung nhiều khả năng sẽ chỉ rõ nét hơn từ cuối năm 2026 sang năm 2027, thay vì tạo ra sự điều chỉnh tức thời.
Nhìn chung, dữ liệu quý II/2026 cho thấy thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển tiếp: nguồn cung phục hồi rõ rệt nhờ các dự án được tháo gỡ pháp lý và đẩy nhanh tiến độ, nhưng thanh khoản chậm lại và tồn kho tăng lên là dấu hiệu thị trường đang tự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng. Khả năng giá nhà hạ nhiệt trên diện rộng hay chỉ phân hóa cục bộ giữa các phân khúc, khu vực sẽ phụ thuộc vào tốc độ hoàn thiện nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, diễn biến lãi suất cho vay mua nhà, cũng như mức độ hấp thụ thực tế của người mua ở các quý tiếp theo.
Hoàng Nguyễn
