Sau cơn sốt giá, người mua căn hộ đang chờ điều gì?

Theo dõi KT&TD trên

Giữa lúc chờ đợi một đợt điều chỉnh thực sự, người mua nhà còn đang dõi theo một loạt biến số khác — từ nguồn cung giá vừa túi tiền, chính sách tín dụng, đến quy định mới về thời hạn sử dụng chung cư — trước khi quyết định xuống tiền.

Theo dữ liệu One Mount Group, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 121 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước nhưng vẫn tăng tới 46% so với cùng kỳ năm 2025. Xét trên toàn địa bàn, CBRE Việt Nam ghi nhận Hà Nội mở bán khoảng 16.600 căn hộ mới trong nửa đầu năm, mức cao nhất kể từ năm 2020. Nhưng đây cũng là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện dự án mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Hai phân khúc 80-110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2 chiếm lần lượt 30% và 35% tổng nguồn cung mới. Theo khảo sát của Savills Hà Nội, trong nửa đầu năm gần như không còn nguồn cung sơ cấp dưới 70 triệu đồng/m2, còn phân khúc trên 90 triệu đồng/m2 chiếm tới 60% rổ hàng.

Tại TP.HCM, mặt bằng giá căn hộ cũng đã áp sát ngưỡng 90-112 triệu đồng/m2 tùy khu vực, song diễn biến có phần trái chiều so với Hà Nội: trong khi giá sơ cấp vẫn được neo cao, thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) lại chứng kiến làn sóng giảm giá khá rõ, phổ biến 3-8% tùy dự án, khi nhiều nhà đầu tư chủ động hạ giá để tìm thanh khoản. Xu hướng tương tự bắt đầu lan sang một số chung cư thứ cấp và tập thể cũ tại Hà Nội, khi người bán khó tiếp tục “neo giá” như trước, dù mức giảm nhìn chung còn khiêm tốn hơn nhiều so với TP.HCM.

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch nhà ở mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 49% — cứ hai sản phẩm chào bán thì chỉ một sản phẩm tìm được chủ, dù căn hộ chung cư vẫn chiếm tới 73% tổng lượng giao dịch. Người mua không hề biến mất khỏi thị trường, mà đang kén chọn hơn và tính toán dòng tiền kỹ hơn, khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng — một căn hộ 60m2 tại Hà Nội hiện có giá trung bình gần 8 tỷ đồng theo báo cáo của Bộ Xây dựng.

Thị trường vì vậy đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét hơn là một đợt giảm giá đồng loạt: dự án vị trí tốt, pháp lý minh bạch, tiện ích hoàn chỉnh tiếp tục giữ giá hoặc tăng nhẹ, còn dự án xa trung tâm, tiện ích hạn chế chịu áp lực thanh khoản rõ hơn. Cơ cấu nguồn cung mới cũng nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp - riêng quý II/2026, phân khúc hạng sang tại Hà Nội đạt khoảng 2.900 căn mở bán mới, tăng tới 95% so với cùng kỳ — khiến người mua nhu cầu ở thực, nhất là người mua lần đầu, ngày càng khó tìm sản phẩm phù hợp khả năng chi trả.

Trước diễn biến giá vẫn neo cao trong khi sức mua suy yếu, ba yếu tố đang được xem là “biến số” mà nhiều người mua nhà, đặc biệt nhóm mua để ở, đang theo dõi trước khi ra quyết định. Thứ nhất là làn sóng nguồn cung mới được dự báo sẽ tiếp tục bùng nổ trong giai đoạn 2026-2027, khi hàng loạt dự án lớn rục rịch ra hàng; theo giới chuyên gia, nguồn cung dồi dào vẫn được xem là “chìa khóa” để hạ nhiệt giá nhà về dài hạn, dù trong ngắn hạn, cơ cấu sản phẩm mới lại nghiêng về phân khúc cao cấp nhiều hơn là giá bình dân. Thứ hai là hiệu ứng từ các chương trình tín dụng ưu đãi, giảm lãi suất cho vay mà Ngân hàng Nhà nước và nhiều ngân hàng thương mại đã triển khai từ đầu tháng 8/2026, giúp giảm áp lực chi phí vốn cho người vay mua nhà, dù phần lớn các gói hiện tại vẫn ưu tiên nhóm doanh nghiệp sản xuất, xuất khẩu hơn là tín dụng tiêu dùng bất động sản.

Thứ ba, và có lẽ được quan tâm nhiều nhất gần đây, là cách thức cụ thể hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW được Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành ngày 28/7/2026 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, trong đó quy định căn hộ chung cư xây dựng mới sẽ có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, gắn với nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu để xây dựng lại khi hết hạn. Đây là định hướng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý và cách tiếp cận của người mua nhà trong thời gian tới, khi Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn được sửa đổi cụ thể.

Theo giới chuyên môn, định hướng quy định thời hạn sử dụng gắn với niên hạn công trình về cơ bản không làm thay đổi bản chất quyền sở hữu tài sản của người dân, mà hướng tới quản trị vòng đời công trình ngay từ khi hình thành, tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho việc cải tạo, tái thiết chung cư cũ sau này.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cũng lưu ý mặt trái nếu thiếu cơ chế kiểm soát chặt chẽ, rủi ro có thể dồn về phía người mua nhà khi đến thời điểm phải góp vốn xây dựng lại. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh khuyến nghị người dân cần bình tĩnh, tránh rơi vào tâm lý “mua vội kẻo hết chung cư sở hữu lâu dài” mà giới đầu cơ có thể lợi dụng để đẩy giá, đồng thời cho biết định hướng chính sách nhiều khả năng sẽ chỉ áp dụng với chung cư xây mới, không hồi tố với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài

Nhìn chung, giới quan sát cho rằng để mặt bằng giá thực sự “hạ nhiệt” trên diện rộng, thị trường có thể còn cần thêm thời gian, khi nguồn cung giá vừa túi tiền chưa cải thiện đáng kể và các quy định mới về sở hữu chung cư vẫn đang trong quá trình cụ thể hóa. Trong bối cảnh đó, với người mua nhà — đặc biệt là người mua để ở lần đầu — việc theo dõi sát tiến độ pháp lý dự án, tính toán kỹ khả năng chi trả và không vội vàng trước các thông tin thị trường chưa được kiểm chứng vẫn là những nguyên tắc được nhiều chuyên gia khuyến nghị, thay vì chạy theo tâm lý đám đông trong một thị trường đang chuyển pha từ “sốt giá” sang phân hóa.

Tiến Hoàng