Giá chung cư ngang ngửa liền kề, biệt thự: Bất động sản đang "đảo chiều"?

Theo dõi KT&TD trên

Xu hướng này khiến nhiều nhà đầu tư và người mua ở thực đặt dấu hỏi lớn về sự lệch pha giữa cung - cầu, giá trị sử dụng và kỳ vọng thị trường.

Giá chung cư ngangnhà liền kề, biệt thự

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cơ cấu nguồn cung nhà ở thời gian qua vẫn trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Thị trường có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, giảm 50% so với cuối năm ngoái. Tuy nhiên, 58% tổng nguồn cung là sản phẩm cao cấp, hạng sang.

Đà tăng giá của chung cư tại Hà Nọii chủ yếu đến từ giỏ hàng mới ra mắt ngày càng đắt đỏ. Trong khi đó, một số dự án có giá bán chuyển nhượng đi ngang sau giai đoạn tăng nóng.

"Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường", VARS đánh giá.

Khảo sát thực tế, tại quận Tây Hồ, các căn hộ có giá dao động từ 150 - 270 triệu đồng/m2. Tại quận Ba Đình, một số căn hộ sky villas được rao bán với giá khoảng 250 - 260 triệu đồng/m2, trong khi căn thông thường cũng ở mức 140 - 200 triệu đồng/m2. Đặc biệt, tại quận Hoàn Kiếm, một dự án căn hộ "hàng hiệu" được chào với mức giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m2. Thậm chí Đông Anh có giá chung cư lên đến 110 triệu đồng/m2.

Với những mức giá này, căn hộ chung cư đã tiệm cận hoặc thậm chí cao hơn giá nhà liền kề, biệt thự tại nhiều dự án ở các khu vực khác của Hà Nội.

Cũng theo ghi nhận, mức trên 100 triệu đồng/m2 mới xuất hiện từ cuối năm 2021, đầu 2022. Trước đó, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án từ chủ đầu tư mức giá này. Tuy nhiên từ đầu năm đến nay, dòng sản phẩm này có xu hướng xuất hiện nhiều hơn.

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá chung cư tăng mạnh là do chi phí đầu vào ngày càng cao, bao gồm giá đất, nguyên vật liệu, chi phí pháp lý và chi phí tài chính. Ngoài ra, việc nguồn cung căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội hạn chế cũng khiến người dân không còn nhiều lựa chọn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở mới đã tạo hành lang pháp lý mới, loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó hạ.

Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Người mua ngày càng thận trọng

Theo các chuyên gia việc giá tăng cao cũng sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của phân khúc này. Theo đó, dù giá chung cư tăng cao, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng tính thanh khoản của nhóm sản phẩm trên 150 triệu đồng/m2 lại không cao do kén khách hàng. Thị trường chung cư nói riêng và bất động sản nói chung đang trong giai đoạn chững lại, khiến các sản phẩm cao cấp, hạng sang rất ít giao dịch.

Một yếu tố quan trọng khác làm giảm thanh khoản là tâm lý thận trọng của người mua. Sau giai đoạn tăng “nóng”, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng chờ đợi. Nhiều người dân dù có nhu cầu thật nhưng chưa tìm được sản phẩm phù hợp túi tiền. Còn nhà đầu tư thì cân nhắc kỹ hơn trước khi “xuống tiền”, nhất là trong bối cảnh lãi suất chưa thực sự ổn định và khả năng tăng giá của bẩ động sản đang chững lại.

TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế nhận định: “Việc giá chung cư bị đẩy lên quá cao trong khi giá trị sử dụng thực tế không tương xứng sẽ tạo ra sự lệch lạc trong thị trường. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà của người dân mà còn tiềm ẩn rủi ro bong bóng bất động sản".

Hiện tượng giá chung cư tiệm cận hoặc vượt giá liền kề, biệt thự đang tạo ra một bức tranh nhiều nghịch lý trên thị trường bất động sản. Với người mua, việc cân nhắc kỹ giữa gia cả, giá trị sử dụng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn là yếu tố then chốt.