Giá chung cư cũ leo thang do thiếu nguồn cung nhà ở sơ cấp
Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự biến động mạnh mẽ, khi giá chung cư cũ đang trên đà leo thang. Nguyên nhân chính được cho là do nguồn cung nhà ở sơ cấp - tức là các căn hộ mới được xây dựng và bán ra thị trường lần đầu - đang rơi vào tình trạng khan hiếm nghiêm trọng.
Điều này đã tạo nên một làn sóng tăng giá cho các chung cư cũ, khiến nhiều người mua nhà gặp khó khăn hơn trong việc tìm kiếm một nơi ở phù hợp với túi tiền.
Theo khảo sát, 7 tháng đầu năm 2024, loại hình nhà ở chung cư tại TP. Hồ Chí Minh có lượt tìm kiếm tăng mạnh nhất. Đặc biệt, người mua chủ yếu tìm mua chung cư cũ, không phải chung cư hình thành trong tương lai.
2 năm nay, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 5 dự án mới đưa ra thị trường, do đó nguồn cung rất ít. Đặc biệt, các dự mới đang triển khai đều thuộc loại hình bất động sản cao cấp, hạng sang nên việc chi trả của người dân không dễ.
Toàn TP. Hồ Chí Minh có khoảng 10.700 căn hộ được chào bán nhưng lượng giao dịch chỉ 6.300 căn. Có khoảng 90% giao dịch đến từ những căn hộ có giá bán từ 2 – 5 tỷ đồng/căn, phân khúc căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng đã không còn.
Theo các chuyên gia bất động sản, khi giá nhà sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh đang ở mức quá cao, nguồn cung lại khan hiếm thì câu chuyện tăng giá của chung cư cũ không có gì là bất ngờ. Các chung cư cũ dù giá tăng cao nhưng không bị đẩy lên cao quá như chung cư mới, đặc biệt với việc giấy tờ pháp lý đầy đủ cũng giúp người dân dễ mua đi, bán lại.
Theo báo cáo mới đây của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung căn hộ sơ cấp quý II dưới 50 triệu đồng/m2 đang vắng bóng trên thị trường hiện nay. Hiện chỉ còn căn hộ này trên thị trường thứ cấp.
Cụ thể, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, trong khi mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.
Theo các chuyên gia, việc giá chung cư nội đô liên tục thiết lập mặt bằng mới đã khiến giá các chung cư ở ngoại ô tăng theo và đạt những ngưỡng chưa từng có trong lịch sử.
Theo số liệu tổng hợp từ 60 địa phương của Bộ Xây dựng, phân khúc nhà ở (gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ) đạt gần 25.900 giao dịch trong quý II, giảm 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức này cũng hạ gần 30% so với ba tháng đầu năm.
Báo cáo trước đó của đơn vị nghiên cứu bất động sản Savills cho thấy quý II lượng căn hộ mới bán được tại Hà Nội giảm 4% so với quý I, đạt gần 5.100 căn. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 59%. Trong khi đó, theo dữ liệu của kênh rao tin Batdongsan, thị trường chung cư ở thủ đô không còn giữ được "phong độ" tăng trưởng từ giữa quý II. Mức độ quan tâm của người mua nhà đi ngang so với tháng 3 và 4. Lượng tin đăng cũng giảm 9% trên thị trường mua bán.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho biết mức độ quan tâm chung cư hạ nhiệt do người dân đã bớt tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) hơn.
Cùng với đó, mặt bằng giá phân khúc này được neo ở mức cao và người mua chủ yếu trong trạng thái chờ đợi, theo Bộ Xây dựng. Chẳng hạn, giá chung cư trong quý II tăng khoảng 5-6,5% so với ba tháng đầu năm. Đà tăng mạnh tập trung ở một số dự án cũ, hoạt động nhiều năm như khu đô thị Royal City tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico (32%), Vinhomes West Point (28%)... Thậm chí, khu tái định cư tại Nam Trung Yên cũng tăng giá 20% theo năm.
Một số tòa mở bán ở Hà Nội thời gian qua đều tập trung ở Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, giá từ 55 triệu đồng một m2. Ngưỡng dưới 55 triệu đồng mỗi m2 chỉ ghi nhận ở hai dự án ở huyện Hoài Đức và quận Hà Đông. Tuy nhiên, giá chung cư leo thang được Bộ Xây dựng đánh giá "chỉ xảy ra trong một giai đoạn ngắn" và có dấu hiệu chững lại vào cuối quý II.
Tuy nhiên, chung cư sau khi đã lập mặt bằng giá mới, theo ông Đính, rất khó giảm, nhất là khi thị trường Hà Nội chưa giải quyết được tình trạng lệch pha cung - cầu. Hiện phân khúc này đã tăng 21 quý liên tiếp, đạt gần 60 triệu đồng một m2.
Giá nhà neo cao và ngày càng chênh lớn với thu nhập của người dân cũng khiến nhu cầu vay vốn chậm lại. Bộ Xây dựng dẫn lại số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết 6 tháng đầu năm nay, tăng trưởng tín dụng đạt 4,45%, mức tương đối thấp so với cùng kỳ trong các năm gần đây. "Xu hướng này có thể tiếp tục duy trì do kinh tế vẫn khó khăn".
Trong bối cảnh này, việc tạo ra các chính sách khuyến khích đầu tư vào bất động sản sơ cấp, giảm bớt các rào cản pháp lý, và hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định giá cả trên thị trường. Nếu không có những động thái kịp thời và hợp lý, giá nhà ở, đặc biệt là chung cư cũ, có thể sẽ tiếp tục leo thang, đẩy nhiều người mua nhà vào tình thế khó khăn hơn.
Tiến Hoàng
