F&B Việt Nam 2026: Từ bỏ "đất vàng" để bảo vệ dòng tiền

Theo dõi KT&TD trên

Sự thoái trào của những vị trí "đất vàng"

Nhìn lại giai đoạn hoàng kim 2018 và 2019, thị trường mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm TP. HCM luôn được lấp đầy với tốc độ chóng mặt. Những địa danh như Hồ Con Rùa, khu vực quanh Nhà thờ Đức Bà, đường Đồng Khởi hay phố đi bộ Nguyễn Huệ được ví như "thánh địa" của ngành F&B. Thời điểm đó, chỉ cần một khách thuê vừa rục rịch rời đi, ngay lập tức sẽ có hàng dài các đối thủ xếp hàng chờ đợi để điền vào chỗ trống. Sự hiện diện tại các "ngã 6 kim cương" không chỉ đơn thuần là chuyện buôn bán, mà còn là một bản tuyên ngôn về vị thế thương hiệu. Những cái tên đình đám như Starbucks, Phúc Long, Trung Nguyên Legend hay Highlands Coffee đã tạo nên một cuộc rượt đuổi ể chiếm lĩnh những góc phố có tầm nhìn đẹp nhất.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bức tranh sầm uất ấy đã thay bằng những mảng màu ảm đạm. Trên những tuyến phố từng là niềm tự hào của giới kinh doanh, bảng biển "cho thuê nhà" xuất hiện ngày càng dày đặc và trụ lại lâu hơn bao giờ hết. Ngay cả tại phố đi bộ Nguyễn Huệ, việc tìm kiếm khách thuê mới đã trở thành bài toán nan giải. Nếu mở rộng góc nhìn ra các khu vực vệ tinh như đường Nguyễn Trãi hay Hai Bà Trưng, tình hình còn trầm lắng hơn. Sự rút lui của Amazon Café vào tháng 11/2025 đã để lại một khoảng trống lớn tại số 97 Hai Bà Trưng, và cho đến nay, mặt bằng này vẫn chưa tìm được chủ nhân mới. Những cuộc tháo chạy âm thầm nhưng quyết liệt này cho thấy một sự thay đổi căn bản trong tư duy của các nhà điều hành: hào quang từ vị trí "đất vàng" không còn đủ sức che mờ những rủi ro về chi phí vận hành.

Cái bẫy giá thuê và nghịch lý so với khu vực

Nguyên nhân trực tiếp dẫn đến sự sụt giảm này là sự cộng hưởng giữa nền kinh tế chưa hồi phục hoàn toàn và thói quen siết chặt chi tiêu của người tiêu dùng. Nhưng sâu xa hơn, cốt lõi của vấn đề nằm ở việc định giá mặt bằng tại các khu vực trọng điểm đang cao tới mức phi thực tế. Theo báo cáo "Các tuyến phố chính trên thế giới" công bố năm 2025, đường Đồng Khởi của Việt Nam đã gây bất ngờ khi đứng thứ 17 trong bảng xếp hạng những khu vực có giá thuê mặt bằng bán lẻ đắt đỏ nhất toàn cầu. Với mức giá trung bình 3.724 USD/m2/năm, Đồng Khởi đã trở thành một trong những cái tên xa xỉ nhất trên bản đồ thương mại quốc tế, ngay cả khi giá thuê tại đây đã giảm liên tục 6% trong suốt 2 năm 2024 và 2025.

Nếu làm một phép so sánh trong phạm vi Đông Nam Á, sự bất hợp lý càng hiện rõ. Giá thuê tại khu trung tâm TP. HCM hiện đắt hơn khoảng 2,6 lần so với khu vực bán lẻ trung tâm của Bangkok, Thái Lan. Trong khi đó, GDP bình quân đầu người của Việt Nam vào năm 2025 đạt khoảng 5.026 USD, chỉ bằng một phần ba so với Malaysia (13.901 USD) và thấp hơn đáng kể so với Thái Lan (7.500 USD). Việc một nền kinh tế có sức mua thấp hơn nhưng lại phải gánh mức chi phí mặt bằng cao hơn cả những thiên đường mua sắm sầm uất nhất khu vực đã tạo ra một áp lực kinh khủng lên biên lợi nhuận của các doanh nghiệp. Các chuỗi F&B, vốn có biên lợi nhuận mỏng, là những đơn vị đầu tiên cảm nhận được sự "ngộp thở" này.

Từ bỏ cuộc chơi quảng bá thương hiệu bằng mọi giá

Trong quá khứ, các chuỗi cà phê lớn sẵn sàng chịu lỗ tại các cửa hàng mặt phố để đổi lấy giá trị quảng bá thương hiệu. Một cửa hàng Starbucks hay Trung Nguyên tọa lạc tại vị trí đắc địa được xem như một tấm biển quảng cáo khổng lồ, thu hút sự chú ý của hàng triệu lượt người qua lại. Thế nhưng, khi túi tiền của khách hàng không còn rủng rỉnh và chi phí mặt bằng cứ thế leo thang, chiến lược này đã bộc lộ những lỗ hổng chết người. Câu chuyện tại Ngã 6 Phù Đổng là một ví dụ điển hình. Mặt bằng tại đây từng chứng kiến sự thay đổi chủ nhân liên tục từ Phúc Long đến Soya Garden, Phin Deli rồi đến các thương hiệu vali hay nông sản sạch. Giá thuê tại đây đã tăng vọt từ 14.000 USD/tháng lên 25.000 USD, thậm chí đạt mức 26.000 USD, tương đương khoảng 700 triệu đồng mỗi tháng.

Khi kinh tế khó khăn, các doanh nghiệp nhận ra rằng mục tiêu làm thương hiệu đã hoàn thành và việc tiếp tục bù lỗ cho những mặt bằng đắt đỏ không còn nằm trong kế hoạch ưu tiên. Một trường hợp điển hình khác là Starbucks Reserve tại số 11-13 Hàn Thuyên. Sau 7 năm gắn bó, thương hiệu này đã quyết định chấm dứt hợp đồng vào tháng 8/2024 khi không thể thương thảo được một mức giá hợp lý. Thay vì chấp nhận mức tăng từ 600 triệu đồng lên 757 triệu đồng mỗi tháng, họ chọn cách đóng cửa. Điều đáng chú ý là sau khi rời bỏ các mặt phố riêng biệt, chuỗi cà phê đến từ Mỹ này đã thay đổi chiến thuật bằng cách đưa các cửa hàng cao cấp vào khối đế của những tòa nhà phức hợp như Bitexco hay Diamond Plaza. Việc dịch chuyển vào các trung tâm thương mại hoặc tòa nhà văn phòng giúp doanh nghiệp tiếp cận tệp khách hàng ổn định hơn, hạ tầng chuyên nghiệp hơn và quan trọng nhất là chi phí được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Một nghịch lý khác đang diễn ra là trong khi khách thuê rời đi, các chủ sở hữu mặt bằng vẫn giữ thái độ vô cùng kiên định, thậm chí là cứng nhắc về giá. Nhiều chủ nhà thà chấp nhận bỏ trống mặt bằng trong cả năm trời chứ nhất quyết không giảm giá thuê để hỗ trợ doanh nghiệp. Có những trường hợp khách thuê sẵn sàng ký hợp đồng dài hạn 3 đến 5 năm nhưng với điều kiện chủ nhà không được tăng giá đột ngột từ 20% đến 30%, song sự thương lượng này thường rơi vào bế tắc. Tâm lý "thà bỏ trống còn hơn giảm giá" của các chủ bất động sản trung tâm đang gián tiếp đẩy khu vực "đất vàng" vào tình trạng hoang hóa thương mại.

Sự thay đổi trong chiến lược của Trung Nguyên Legend cũng là một chỉ dấu quan trọng. Sau khi trả lại mặt bằng biểu tượng tại đường Nguyễn Văn Chiêm để Nhà văn hóa Thanh niên xây mới, tập đoàn này đã không vội vã tìm kiếm một mặt bằng thay thế gần đó. Thay vì cố gắng bám trụ bằng mọi giá tại các vị trí mặt tiền, các ông lớn F&B bắt đầu chuyển hướng sang tối ưu hóa các cửa hàng hiện hữu hoặc tìm kiếm các mô hình cửa hàng nhỏ gọn hơn, len lỏi vào các khu dân cư hoặc tích hợp vào các nền tảng số. Cuộc chơi giờ đây đã chuyển từ "ai có mặt bằng đẹp nhất" sang "ai vận hành hiệu quả nhất".

Thực tế thị trường năm 2026 đang gửi đi một thông điệp đanh thép: Kỷ nguyên của việc đốt tiền để mua lấy danh tiếng tại các vị trí đắc địa đã khép lại. Những mặt bằng "đất vàng" nếu không tự điều chỉnh về giá trị thực sẽ sớm trở thành những di tích của một thời kỳ phát triển nóng, khi các doanh nghiệp F&B đã học được cách định vị giá trị của mình không chỉ dựa trên những viên gạch lát đường Đồng Khởi hay Nguyễn Huệ, mà dựa trên sự hài lòng của khách hàng và những con số tài chính thực chất.

Bảo An