Chung cư Hà Nội còn đáng để đầu tư?

Theo dõi KT&TD trên

Nhà đầu tư chung cư vẫn rất cẩn trọng

Anh Nguyễn Đức Long (38 tuổi), nhà đầu tư cá nhân tại quận Cầu Giấy, Hà Nội, vừa hoàn tất giao dịch mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Mỹ Đình với mức giá gần 3,2 tỷ đồng. Đây là căn hộ thứ 3 anh sở hữu trong 5 năm qua, bất chấp bối cảnh thị trường hiện tại không còn quá thuận lợi cho giới đầu tư thứ cấp.

Anh Long ký hợp đồng mua chung cư.

"Tôi không đầu tư để lướt sóng nữa, thị trường giờ không còn phù hợp kiểu đánh nhanh, thắng nhanh như giai đoạn 2020 - 2021. Căn hộ tôi vừa mua xác định cho thuê ổn định, chờ tăng giá về dài hạn", anh Long cho biết.

Ở chiều ngược lại, chị Phạm Thảo (33 tuổi), nhân viên ngân hàng tại Hà Nội, đang phân vân giữa việc mua căn hộ ở khu vực quận Hoàng Mai, hay tiếp tục chờ đợi. Với số vốn khoảng 1,3 tỷ đồng, chị Thảo dự tính cùng góp với bạn mua nhà đầu tư hoặc cho thuê.

"Tôi tính toán rồi, nếu cho thuê căn studio, mỗi tháng chỉ lãi 3 - 4 triệu đồng, sau khi trừ chi phí. Tuy nhiên, tôi vẫn không chắc đây có phải thời điểm hợp lý để mua", chị Thảo chia sẻ.

Chị Thảo cùng bạn xem các căn hộ chung cư để đầu tư.

Mặc dù vẫn là tâm điểm của nhiều nhà đầu tư với kỳ vọng sinh lời dài hạn, tuy nhiên hiện tại, nhà đầu tư đang bắt đầu "dè chừng" khi xuống tiền đối với phân khúc chung cư nội đô.

Giá cao, thanh khoản chậm, lợi suất cho thuê sụt giảm là những nguyên nhân khiến cho nhà đầu tư không còn có tâm lý kỳ vọng "lướt sóng" như trước, mà chỉ đầu tư dựa trên tiềm năng dài hạn.

Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục neo cao, bất chấp sự chững lại về giao dịch. Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, quý 1/2025, Hà Nội là điểm sáng nổi bật thị trường bất động sản khi giá bán căn hộ sơ cấp ghi nhận đạt mức 79 triệu đồng/m2, tăng 2,5% so với quý trước. Gần đây, các dự án mới mở bán cũng vắng bóng hoàn toàn những căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Dù giá cả leo thang, chung cư Hà Nội vẫn dẫn đầu về mức độ thu hút so với các phân khúc. Theo báo cáo mới đây do Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group thực hiện, về loại hình sản phẩm, căn hộ chung cư tiếp tục là lựa chọn hàng đầu (50%), vượt trội so với các loại hình như đất nền (31%), nhà đất thổ cư (28%), nhà liền kề (25%), biệt thự (16%) hay shophouse (15%).

Điều này phản ánh rõ tâm lý ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch, "vừa miếng" dễ giao dịch và dễ khai thác dòng tiền ngay trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều yếu tố bất định và người mua đã thận trọng hơn.

Chung cư qua thời "lướt sóng" kiếm lời

Trước bối cảnh giá căn hộ chung cư Hà Nội được rao bán lại tăng trở lại sau một thời gian ngắn đi ngang, trong khi đó, đất nền "hạ nhiệt" sau một thời gian liên tục tăng giá, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, chung cư được quan tâm trở lại từ đầu tháng 5 khi các loại hình có tính đầu tư cao như đất nền, nhà riêng rơi vào điểm chững.

Việc nhìn nhận diễn biến tiếp theo của thị trường sẽ phụ thuộc lớn tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư vào các kênh đầu tư khác, đặc biệt là đất nền.

Thị trường chung cư tại Hà Nội dù neo cao vẫn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Ông Đặng Duy Linh, Co-Founder của CFJ Holdings nhận định, việc đầu tư chung cư Hà Nội thời điểm này có thể xem xét, nhưng cần cẩn trọng.

Ông Linh cho rằng, hiện nay, giá chung cư đang có xu hướng chững lại và nguồn cung chung cư mới đang tăng nhiệt. Điều đó dẫn tới chung cư khó có thể tăng giá mạnh hơn trong thời gian ngắn sắp tới. Nhà đầu tư muốn "lướt sóng" đầu tư kiếm lời nhanh là điều rất khó, đặc biệt với những dự án có giá quá cao so với giá trị thực.

"Sau một thời gian sôi động, thị trường có thể chậm lại, việc mua đi bán lại kiếm lời chênh lệch không còn dễ dàng như trước. Vì vậy, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ trước khi quyết định đầu tư. Hãy tìm hiểu kỹ về dự án, vị trí, chủ đầu tư, giá cả so với thị trường, đảm bảo có đủ khả năng tài chính để đầu tư và chịu đựng được rủi ro có thể xảy ra", ông Linh nói.

Bà Đinh Thị Thu Hiền, một môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho rằng, hiện nay, tâm lý chờ đợi vẫn chiếm ưu thế. Người mua để ở thận trọng hơn vì giá cao, trong khi nhà đầu tư cũng dè chừng trước khả năng tăng giá không rõ ràng trong ngắn hạn.

"Một trong những vấn đề lớn với nhà đầu tư hiện nay là tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê đang giảm mạnh. Trong khi đó, giá bán căn hộ tăng đều đặn, giá cho thuê lại gần như đi ngang trong 2 năm qua. Tại khu vực Mỹ Đình, một căn hộ 2 phòng ngủ cho thuê hiện chỉ 11 - 13 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất 3-3,5%/năm, chưa tính các chi phí bảo trì, vận hành và khấu hao nội thất. Nếu đầu tư chỉ để cho thuê, hiệu quả tài chính sẽ rất thấp. Phân khúc chung cư hiện phù hợp hơn với nhà đầu tư có dòng tiền dài hạn, ít phụ thuộc đòn bẩy tài chính", bà Hiền nhận xét.

Khi so sánh phân khúc chung cư và đất nền thời điểm hiện tại, bà Hiền cho rằng, cả hai đều có một điểm chung mà nhà đầu tư cần lưu ý, đó là tiềm năng tăng trưởng sẽ phần lớn phụ thuộc về dài hạn; trong ngắn hạn, để "lướt sóng" kiếm lời đối với chung cư và đất nền là điều rất rủi ro. Vì vậy, dù đầu tư đất nền hay chung cư, lời khuyên được đưa ra là nên xác định rõ mục tiêu đầu tư, khả năng chịu đựng chi phí tài chính trong ít nhất 2 - 3 năm và lựa chọn sản phẩm có thanh khoản cao, dễ bán lại trong tương lai.