Bí quyết chọn tầng chung cư phù hợp với nhu cầu và ngân sách

Theo dõi KT&TD trên

...việc hiểu rõ ưu, nhược điểm của từng khoảng tầng sẽ giúp người mua đưa ra quyết định hợp lý và tránh những khoản chênh lệch giá không đáng có.

Trong một tòa chung cư, các căn hộ có cùng diện tích và thiết kế nhưng nằm ở tầng khác nhau vẫn có thể chênh lệch giá bán từ vài chục đến vài trăm triệu đồng. Nguyên nhân đến từ nhiều yếu tố cộng hưởng: tầm nhìn, mức độ ồn, thời gian chờ thang máy, khả năng lấy sáng và thông gió tự nhiên, cũng như cảm giác an toàn khi có sự cố. Vì vậy, trước khi xuống tiền, người mua nên xác định rõ mình ưu tiên điều gì nhất, thay vì chỉ nghe theo lời khuyên chung chung.

Tầng thấp (thường từ tầng 1 đến tầng 5-6): Tầng thấp có ưu điểm rõ rệt là di chuyển nhanh, không phụ thuộc thang máy khi mất điện hoặc đông người giờ cao điểm, phù hợp với gia đình có người già, trẻ nhỏ hoặc người khuyết tật. Giá bán của các căn ở tầng thấp cũng thường mềm hơn mặt bằng chung của tòa nhà. Tuy nhiên, nhược điểm là dễ bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn từ đường phố, khu vực sảnh, bãi xe; tầm nhìn hạn chế và nguy cơ ẩm thấp, côn trùng cao hơn so với các tầng trên.

Tầng trung (khoảng tầng 7 đến 20, tùy quy mô tòa nhà): Đây thường được xem là khoảng tầng "vàng" và có giá bán cao nhất trong tòa nhà. Tầng trung cân bằng được tầm nhìn thoáng đãng, đủ cao để tránh bụi và tiếng ồn mặt đường, nhưng không quá cao để bất tiện khi thang máy gặp sự cố. Với các tòa nhà cao khoảng 15 tầng, kinh nghiệm phổ biến là chọn tầng 7 đến 12; với tòa 22-26 tầng, khoảng tầng 7 đến 20-21 thường được đánh giá là hợp lý nhất về cả tầm nhìn lẫn công năng.

Tầng cao và căn penthouse: Tầng cao mang lại tầm nhìn đẹp, ít bụi, ít tiếng ồn và cảm giác riêng tư hơn, phù hợp với người thích không gian yên tĩnh hoặc mua để đầu tư cho phân khúc cao cấp. Đổi lại, giá bán thường cao nhất tòa nhà, thời gian chờ và di chuyển bằng thang máy lâu hơn, đồng thời mức độ rủi ro khi xảy ra sự cố cháy nổ hoặc mất điện cũng cao hơn do khoảng cách thoát hiểm xuống mặt đất xa hơn.

Theo báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng, giá bán chung cư tại Hà Nội đã lên mức bình quân khoảng 128 triệu đồng/m², tiếp nối đà tăng của năm 2025. Tại TP.HCM, phân khúc căn hộ trên 110 triệu đồng/m² hiện chiếm hơn một nửa nguồn cung mở bán mới, trong khi căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² ngày càng khan hiếm. Trong bối cảnh mặt bằng giá chung đã cao, khoản chênh lệch theo tầng, hướng và vị trí căn hộ trong cùng một dự án càng trở nên đáng cân nhắc, bởi người mua có thể phải trả thêm hàng trăm triệu đồng chỉ để có tầng đẹp, căn góc hoặc view đẹp so với căn cùng diện tích ở tầng thấp, hướng khuất.

Giới chuyên gia dự báo nguồn cung căn hộ toàn thị trường năm 2026 có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm, cao nhất trong nhiều năm, phần lớn đến từ khu vực vùng ven nhờ quỹ đất còn dồi dào. Nguồn cung tăng được kỳ vọng giúp mặt bằng giá bớt tăng nóng, song đến giữa năm 2026, giá bán sơ cấp vẫn neo cao trong khi thị trường thứ cấp ở một số khu vực ghi nhận mức giảm nhẹ và nhu cầu thuê tăng, phản ánh tâm lý người mua ngày càng thận trọng và tính toán kỹ hơn bài toán tài chính, trong đó có việc chọn tầng phù hợp với số tiền bỏ ra.

Theo các chuyên gia bất động sản, gia đình có trẻ nhỏ hoặc người cao tuổi nên ưu tiên tầng thấp hoặc tầng trung để thuận tiện di chuyển và xử lý nhanh khi có tình huống khẩn cấp. Người trẻ, độc thân hoặc các cặp vợ chồng chưa có con nhỏ có thể linh hoạt hơn, ưu tiên tầng cao để có tầm nhìn và không gian yên tĩnh.

Nếu mua để ở lâu dài, người mua nên cân đối giữa ngân sách và sự tiện lợi trong sinh hoạt hằng ngày, tránh chạy theo tầng "đẹp" mà đội chi phí quá cao so với khả năng chi trả. Nếu mua với mục đích đầu tư cho thuê hoặc bán lại, tầng trung thường thanh khoản tốt hơn vì phù hợp với nhu cầu số đông, trong khi tầng cao, view đẹp lại kén khách hơn nhưng có thể mang lại giá bán lại cao hơn nếu thị trường thuận lợi.

Bên cạnh đó, theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ cùng các quy chuẩn kỹ thuật cập nhật năm 2026, nhà chung cư cao tầng bắt buộc phải có tối thiểu hai lối thoát nạn, hệ thống báo cháy tự động và cầu thang thoát hiểm không nhiễm khói, có cửa chống cháy tự đóng tại mỗi tầng. Khi xảy ra sự cố, thang máy thường bị ngắt điện và vô hiệu hóa, nên thang bộ thoát hiểm là phương án di chuyển duy nhất xuống mặt đất. Đây là lý do người mua căn hộ ở tầng cao nên tìm hiểu kỹ khoảng cách từ căn hộ đến lối thoát hiểm gần nhất, tình trạng bảo trì cửa chống cháy và đèn chỉ dẫn thoát nạn của tòa nhà trước khi quyết định.

Nhiều người mua nhà tại Việt Nam có thói quen chọn tầng theo tuổi và mệnh gia chủ, dựa trên nguyên tắc ngũ hành tương sinh, tương khắc giữa các con số tầng. Đây là yếu tố mang tính tín ngưỡng, tâm lý, giúp người mua an tâm hơn, nhưng không nên đặt nặng hơn các yếu tố thực tế như an toàn, công năng và khả năng tài chính.

Hoàng Nguyễn