Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao rao bán cắt lỗ chung cư

Theo dõi KT&TD trên

Người bán nói gì khi chấp nhận "cắt lỗ"?

Anh Đỗ Quang Thanh, một môi giới nhà đất tại Hà Nội, hiện đang rao bán cắt lỗ một căn chung cư 3 phòng ngủ tại một dự án ở khu vực Trung Kính (Cầu Giấy) do chủ nhà nhờ. Ra đã khá lâu nhưng chưa bán được.

Nhiều chủ căn hộ chung cư trên thị trường đang rao bán cắt lỗ do gặp áp lực tài chính.

Căn nhà có diện tích 103m², nằm ở vị trí tầng trung, đang được rao bán với giá 10,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 103,9 triệu đồng/m². Theo chủ nhà, giá rao bán hiện tại của căn hộ đã thấp hơn so với khoảng thời gian trước đó khoảng 200 triệu đồng, tuy nhiên chủ nhà chấp nhận cắt lỗ vì đang gặp áp lực tài chính.

Tương tự, một căn hộ khác được chị Loan (Hà Nội) rao bán nằm tại quận Hai Bà Trưng cũ, có diện tích 70m² được bố trí thành 2 phòng ngủ, hướng đông nam đón gió thoáng mát. Chị Loan cho biết hiện đang cắt lỗ căn hộ với giá gần 6 tỷ đồng, có thương lượng. Với mức giá khoảng 85 triệu đồng/m², chị Loan cho rằng đã khá mềm so với giá thị trường tại dự án hiện nay, khi giá bán phổ biến đang trên 87 triệu đồng/m².

Trên thị trường hiện nay đang xuất hiện nhiều thông tin bán cắt lỗ chung cư.

Anh Lã Mạnh Qúy, một môi giới chuyên mua bán các căn hộ chung cư tại Hà Nội cho biết, tại một số các dự án chung cư đã bàn giao hiện nay, mức cắt lỗ phổ biến dao động từ 3 - 10% so với giá giao dịch cao nhất trước đó, tùy vị trí, tầng, hướng và tình trạng căn hộ.

Trong khi đó, theo anh Qúy mặt bằng giá chung cư tại các khu vực có hạ tầng tốt, kết nối thuận lợi vẫn giữ mức ổn định, thậm chí chưa có dấu hiệu giảm sâu. Điều này cho thấy, giá rao bán cắt lỗ không đại diện cho toàn thị trường, mà phản ánh nhu cầu bán gấp của từng chủ nhà cụ thể.

Dù vậy, việc thông tin cắt lỗ cũng giúp cho người mua có thêm nhiều so sánh, lựa chọn hơn. Chị Hồng Mai, một khách hàng đang có nhu cầu tìm mua nhà để ở tại Hà Nội, cho rằng, trước đây giá bị đẩy lên rất cao, người mua ở thực khó tiếp cận. Gần đây tôi thấy nhiều căn hợp lý hơn, chủ nhà sẵn sàng thương lượng, nên tâm lý mua cũng thoải mái hơn.

Tuy nhiên, chị cũng cho biết không phải căn hộ nào gắn mác cắt lỗ cũng thực sự rẻ, bởi có những trường hợp giá bán vẫn cao hơn mặt bằng chung khu vực.

Thực hư câu chuyện cắt lỗ?

Báo cáo mới nhất của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong năm 2025, mặt bằng giá nhà ở liên tục leo thang và thiết lập mức giá mới ở hầu hết khu vực. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng khi giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ có xu hướng chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO bắt đầu rao bán cắt lỗ, trong khi mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Theo các chuyên gia, hiện tượng cắt lỗ chung cư nhiều khả năng vẫn chỉ mang tính cục bộ, phản ánh nhịp điều chỉnh cần thiết của thị trường trong giai đoạn chuyển sang chu kỳ phát triển thận trọng và dài hạn hơn.

Hiện tượng rao bán cắt lỗ có xuất hiện, nhưng mang tính cá biệt, không phải xu hướng chung. Phần lớn đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc kỳ vọng lướt sóng nhanh trong bối cảnh khó ra hàng.

Bà Nguyễn Thị Huệ, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân khu vực Hà Nội, là một môi giới lâu năm trong lĩnh vực nhà đất cho biết, sau một thời gian dài sốt giá, thị trường chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang bắt đầu ghi nhận hiện tượng cắt lỗ ở một số phân khúc.

Nói về lý do có xuất hiện một số chung cư rao bán cắt lỗ, theo bà Huệ, giá chung cư đã bị đẩy lên quá cao trong giai đoạn thị trường nóng, đặc biệt là trong các năm 2021-2022. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng mua vào với kỳ vọng tăng giá nhanh, tuy nhiên thị trường đã không tăng tiếp mà dần chững lại, khiến họ buộc phải bán ra để thu hồi vốn, thậm chí chấp nhận lỗ.

Bên cạnh đó, bà cho rằng, lãi suất ngân hàng tăng cao cũng là một nguyên nhân quan trọng. Với những người vay vốn để đầu tư bất động sản, áp lực trả lãi lớn khiến họ buộc phải bán tháo để giảm gánh nặng tài chính. Ngoài ra, nhu cầu thực hiện nay đang tập trung vào phân khúc giá rẻ, khiến những căn hộ giá cao gặp khó trong việc thanh khoản.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, hiện tượng rao bán cắt lỗ chung cư trong thời gian vừa qua chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn tăng nóng.

Những nhà đầu tư này sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc. Vì vậy, khi đến kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền.

Bên cạnh đó, bà Miền cho rằng cũng có không ít trường hợp mua vào với tâm lý sợ bỏ lỡ (Fomo), mua chênh giá, nay buộc phải rao bán cắt lỗ khi việc lướt sóng không như kỳ vọng. Thực tế, nguồn cung rao bán tăng lên khiến cho người mua có xu hướng quan sát, dẫn tới thanh khoản thứ cấp chậm hơn.

Dù vậy, bà cho rằng đây không phải là hiện tượng phổ biến của thị trường. Việc cắt lỗ gần như chỉ diễn ra cục bộ ở các khu vực ghi nhận mức tăng trưởng nóng, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh.