Giá thuê chung cư tại TP.HCM “dễ thở” giữa mặt bằng giá bán tăng cao

Theo dõi KT&TD trên

27% căn hộ có giá thuê dưới 8 triệu đồng/tháng

Đơn vị nghiên cứu thị trường Biggee vừa công bố báo cáo về giá cho thuê chung cư tại TP.HCM hiện nay. Theo đó, khoảng 27% dự án chung cư trên thị trường hiện vẫn ghi nhận các căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 65m² có giá thuê dưới 8 triệu đồng/tháng.

Xu hướng giá bán và giá thuê tại TP.HCM từ 2020 đến nay. (Nguồn: Biggee).

Nếu lấy mức trần thu nhập theo khung tiếp cận nhà ở xã hội hiện nay là 40 triệu đồng/tháng cho một hộ gia đình, Biggee cho rằng, chi phí thuê nhà ở nhóm này chỉ tương đương khoảng 20% thu nhập, một tỷ lệ được xem là hợp lý theo chuẩn chi tiêu nhà ở tại các đô thị lớn.

Ở chiều ngược lại, phân khúc cho thuê cao cấp với mức giá trên 26 triệu đồng/tháng (tương đương 1.000 USD) tập trung chủ yếu tại các khu vực trung tâm và những khu đô thị có cộng đồng chuyên gia, người nước ngoài sinh sống như quận 1 cũ, Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú và Phú Mỹ Hưng.

Hiện, khoảng 20 dự án ghi nhận mức giá thuê này đối với căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 65m², phản ánh nhu cầu ổn định từ nhóm khách thuê thu nhập cao và thị trường chuyên biệt.

Đáng chú ý, khi đặt thị trường thuê trong mối tương quan với thị trường mua bán, dữ liệu giai đoạn từ 2020 đến nay cho thấy chỉ số giá bán chung cư tại TP.HCM tăng nhanh gần gấp đôi so với chỉ số giá thuê. Điều này phản ánh xu hướng giá tài sản leo thang mạnh hơn nhiều so với tốc độ cải thiện dòng tiền khai thác cho thuê, khiến khoảng cách giữa "giá để ở" và "giá để đầu tư" ngày càng giãn rộng.

Khảo sát thực tế trên thị trường hiện nay, ở nhóm dự án có vị trí trung tâm hoặc cận trung tâm, giá thuê căn hộ hai phòng ngủ có diện tích 65m² phổ biến 15 - 24 triệu đồng/tháng. Có thể kể đến Charmington La Pointe (quận 10 cũ) với mức thuê 19,7 - 24,1 triệu đồng/tháng, tỷ suất lợi nhuận đạt 6,8%; Masteri Millennium (quận 4 cũ) cho thuê 20 - 26 triệu đồng/tháng, tỷ suất lợi nhuận đạt khoảng 6,3%; The Ascent (quận 2 cũ) và Golden King (quận 7 cũ) có giá thuê trên 22 triệu đồng/tháng, tỷ suất quanh mức 5 - 5,6%.

Trong khi đó, các dự án ở khu vực vành đai và cửa ngõ phía Tây, Tây Bắc TP.HCM có mức giá thuê "mềm" hơn, chủ yếu 6 - 11 triệu đồng/tháng, nhưng tỷ suất lợi nhuận không quá chênh lệch so với khu trung tâm.

Một số chung cư như Hồng Lĩnh Plaza (Bình Chánh cũ) cho thuê 8,3 - 8,8 triệu đồng/tháng, tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt 6,5%; Lê Thành Tân Tạo và Lê Thành An Lạc (Bình Tân cũ) dao động 6,3 - 8,2 triệu đồng/tháng, tỷ suất lợi nhuận khoảng 5,9 - 6,4%...

Đáng chú ý, nhiều dự án tại quận 7 (cũ) và Bình Thạnh (cũ), nơi tập trung đông chuyên gia, người nước ngoài có giá thuê trung bình 10 - 18 triệu đồng/tháng với tỷ suất lợi nhuận cho thuê phổ biến 5,2 - 5,8%, như Richlane Residence, PetroLand Tower, Soho Premier hay 152 Điện Biên Phủ…

Giá thuê chung cư tại TP.HCM vẫn "dễ thở" giữa mặt bằng giá bán leo thang.

Giá thuê chung cư sát nhu cầu ở thực

Dưới góc nhìn người thuê nhà, anh Phan Văn Bình (27 tuổi, nhân viên ngân hàng), đang thuê căn hộ tại chung cư Lê Thành Tân Tạo cho rằng, mặt bằng giá thuê chung cư tại TP.HCM hiện vẫn ở mức chấp nhận được với người có nhu cầu ở thực.

"So với giá mua nhà đã tăng quá nhanh trong vài năm qua, việc thuê nhà giúp tôi giảm áp lực tài chính. Với hơn 7 triệu đồng mỗi tháng, tôi vẫn sinh sống được trong căn hộ tương đối ổn", anh Bình chia sẻ.

Tuy nhiên, anh Bình cũng bày tỏ lo ngại giá thuê đang có xu hướng tăng dần. Người thuê rất nhạy cảm với giá, nếu giá thuê tăng quá nhanh trong khi thu nhập không cải thiện tương ứng, nhiều người sẽ buộc phải dịch chuyển ra xa hơn nữa. Vì vậy, anh Bình kỳ vọng thị trường giữ được sự ổn định để thuê nhà thực sự là "van giảm áp" cho người lao động tại đô thị lớn như TP.HCM.

Ông Trần Đạt Khánh, CEO Biggee đánh giá, tại TP.HCM, các căn hộ cho thuê dưới 8 triệu/tháng chủ yếu tập trung ở khu vực xa trung tâm. Trong khi đó tại Hà Nội, mức giá này xuất hiện rộng khắp từ trung tâm đến vùng ven. So với giá bán, giá thuê ở cả hai thị trường điều chỉnh khá chậm.

Vị chuyên gia cho rằng, giá thuê chung cư phản ánh sát nhu cầu ở thực. Sự tăng cao của giá bán trong khi giá thuê ít biến động, dẫn đến tình trạng mất cân bằng trên thị trường. Hiện nay, giá chung cư chững lại. Điều này mang yếu tố tích cực, tạo cơ hội cho thị trường điều chỉnh và cân bằng hơn.

Trong bối cảnh mặt bằng giá bán duy trì ở mức cao và lãi suất có xu hướng điều chỉnh tăng trở lại, theo ông Đạt, thị trường cho thuê nhiều khả năng tiếp tục đóng vai trò bệ đỡ cho nhóm hộ gia đình chưa đủ năng lực tài chính để mua nhà.

Đồng thời, sự gia tăng nhu cầu thuê ở thực cũng có thể tạo lực đẩy khiến giá thuê điều chỉnh tăng dần trong thời gian tới, nhằm thu hẹp khoảng cách đang mở rộng giữa giá bán và giá thuê.

Nhu cầu thuê nhà tại TP.HCM luôn ở mức cao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, tỷ suất cho thuê tại TP HCM đã giảm liên tục bốn năm qua, nguyên nhân đến từ việc giá bán tăng nhanh trong khi giá thuê tăng chậm. Bên cạnh đó, việc siết quản lý cho thuê ngắn ngày như Airbnb cũng ảnh hưởng rõ rệt dòng tiền của chủ nhà.

Dù lợi suất cho thuê ở mức thấp, ông Tuấn nhận định, không nên nhìn kênh căn hộ cho thuê một cách tách rời. Khi tính cả phần tăng giá, đầu tư căn hộ vẫn có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp 12,5 - 17% mỗi năm, bao gồm lợi suất cho thuê và mức tăng giá bán.

Nhờ lợi suất từ sang tay tốt, nhiều nhà đầu tư thay vì mua căn hộ chỉ để khai thác cho thuê đã chuyển sang chiến lược nắm giữ tài sản trung hạn, kỳ vọng lợi nhuận chủ yếu đến từ tăng giá thứ cấp khi thị trường sốt nóng.

Thời gian qua, các khu vực lân cận trung tâm TP.HCM đang trong xu hướng tăng giá cho thuê. Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, trong những quý gần đây, giá thuê căn hộ tại khu vực tiếp giáp TP.HCM như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ) đã điều chỉnh tăng 5 - 10% so với đầu năm.

Các căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, gần khu công nghiệp và trục kết nối TP Thủ Đức (cũ), hiện được chào thuê phổ biến 7 - 12 triệu đồng/tháng, tiệm cận mặt bằng thuê tại nhiều quận ven TP.HCM trước đây.