Bất động sản Hà Nội, TP.HCM dẫn dắt thị trường chu kỳ 5 năm qua

Theo dõi KT&TD trên

Hà Nội dẫn đầu nguồn cung và xu hướng dịch chuyển vùng ven

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, Hà Nội dẫn đầu với mức tăng tới 112%, theo sau là Hải Phòng (+71%), Đà Nẵng (+53%) và TP.HCM (+42%).

Vùng ven Hà Nội dẫn dắt xu hướng dịch chuyển bởi hạ tầng phát triển đồng bộ.

Tại Hà Nội, thị trường bất động sản 2025 chứng kiến mức độ quan tâm có dấu hiệu phục hồi, giá bán tiếp tục tăng nhưng tốc độ đã chậm lại. Cụ thể, giá rao bán năm 2025 tăng lên 13%, giảm tốc so với mức tăng 39% ghi nhận trong năm 2024.

Trong quý 3/2025, chung cư tiếp tục là tâm điểm, tăng giá +95% so với quý I/2023, đặc biệt tại phân khúc cao cấp ở Tây Hồ, Ba Đình, nơi giá phổ biến 130-210 triệu đồng/m2. Điều này khiến 56% người khảo sát đánh giá chung cư hiện tại "khó tiếp cận".

Ngược lại, phân khúc phổ thông - trung cấp (<55 triệu đồng/m2) lại ghi nhận hiệu suất tăng giá vượt trội (+57% đến +71% so với quý 1/2024), đồng thời duy trì lợi suất cho thuê tốt nhất. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu sang Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên ngày càng rõ rệt.

Bên cạnh đó, nhà riêng tăng mạnh +63% so với quý 1/2023, nhờ tính an toàn trong đầu tư (43%) và tâm lý sở hữu bất động sản nhà riêng của người Hà Nội cao (41%). Đất nền cũng tăng +50%, đặc biệt bứt phá tại khu vực cận trung tâm và vùng ven (+95% và +75%). Mặc dù giá tăng nhưng do tính chất đầu tư, đầu cơ nên đất nền nhạy cảm trước các biến động vĩ mô, mức độ quan tâm chưa có dấu hiệu phục hồi.

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, sau sáp nhập địa giới hành chính, thị trường chứng kiến làn sóng quan tâm bất động sản tăng mạnh tại nhiều khu vực tiềm năng phía Bắc.

Đáng chú ý, tâm lý đón đầu hạ tầng đang là một trong những yếu tố chính thúc đẩy dòng tiền chuyển hướng từ khu vực nội đô ra vùng ven Hà Nội, hoặc xa hơn là các địa bàn có trợ lực về hạ tầng giao thông kết nối.

Sau cơn sốt nóng tháng 4/2025 với mức tăng phổ biến 20-30%, cá biệt có khu vực tăng tới 40-50%, thị trường bất động sản phía Bắc có dấu hiệu giảm nhiệt. Dù vậy, trong quý III/2025, theo ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhiều dự án đất nền tại các địa phương nêu trên vẫn tăng 2-4%.

Tại Hải Phòng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt, nhờ nền tảng kinh tế vững chắc và chiến lược sáp nhập. Thành phố khẳng định vai trò trung tâm công nghiệp - thương mại - logistics miền Bắc, với GRDP đạt 658 nghìn tỷ đồng (sau sáp nhập) và liên tục nằm trong nhóm dẫn đầu về FDI.

Trong quý 3/2025, chung cư gây ấn tượng với mức tăng giá +17% so với quý 1/2023 và duy trì lợi suất cho thuê cạnh tranh 4,6% - chỉ đứng sau Bắc Ninh. Nguồn cung cũng mở rộng sang phân khúc trung và cao cấp ở các quận trung tâm.

Nhà riêng tăng mạnh +32%, nổi bật tại Lê Chân và Kiến An. Đất nền, dù mức độ quan tâm chưa hoàn toàn phục hồi, giá tăng 38% cho thấy khu vực trung tâm vẫn có tăng trưởng tốt. Đáng chú ý, tỷ trọng người tìm kiếm từ Hà Nội tăng nhanh, khẳng định sức hút liên vùng ngày càng rõ rệt.

Miền Nam: Bình Dương cũ dẫn sóng

Trong khi miền Bắc chứng kiến sự vươn lên của các tỉnh vệ tinh Hà Nội, thì tại miền Nam, bất động sản tập trung sôi động tại các thị trường vệ tinh của TP.HCM trước sáp nhập. Cụ thể, Bình Dương cũ nổi lên như "ngôi sao sáng" khi chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn miền và đứng đầu với chỉ số 100. Các địa phương khác như Đồng Nai (38), Bà Rịa - Vũng Tàu (34) và Long An (28) cũng góp mặt trong nhóm thu hút lớn, tạo thành một "vành đai vệ tinh" sôi động quanh TP.HCM.

So với đầu năm, Bình Dương chứng kiến mức tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Đồng Nai tăng 89%, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 98%, còn Long An cũng bứt phá 88%. Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP.HCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây chính là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.

Thị trường bất động sản TP.HCM cũng đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét sau thời gian dài trầm lắng, với dấu hiệu tăng trưởng cả về giá bán lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Dữ liệu quý 3/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, ngay sau khi thông tin về việc sáp nhập đơn vị hành chính được công bố, TP.HCM mới chứng kiến sức bật mạnh mẽ khi giá rao bán trung bình tăng liên tục, đạt 99 triệu đồng/m2 - mức cao nhất trong hai năm qua. Cùng với đó, chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản bán cũng lập đỉnh mới, phản ánh tâm lý lạc quan và kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Cụ thể, trong quý 3 vừa qua, loại hình chung cư cũng ghi nhận sự chuyển động tích cực. Tại TP.HCM cũ, giá bán trung bình trong quý 2/2025 đạt 72 triệu đồng/m2, tăng 35% so với đầu năm 2023; trong khi Bình Dương tăng mạnh 30%, lên 41 triệu đồng/m2. Mức độ quan tâm tại hai khu vực này tăng lần lượt 19% và 48%, cho thấy nhu cầu thực và đầu tư đang cùng trở lại. Ở chiều ngược lại, Bà Rịa – Vũng Tàu dù giá nhích nhẹ nhưng vẫn chưa thu hút được lực cầu mới, phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa các địa phương vệ tinh.

Xét riêng trong nội đô TP.HCM, chung cư khu vực trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc hạng sang tập trung ở Quận 1 duy trì mức giá cao nhất, khoảng 222 triệu đồng/m2, tăng 39% trong hai năm. Tuy nhiên, điểm sáng đáng chú ý nằm ở TP. Thủ Đức, nơi giá chung cư đã tăng từ 32–48% kể từ đầu 2023, đặc biệt tại các khu vực quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức. Hạ tầng đồng bộ, quy hoạch đô thị hiện đại và vai trò "thành phố trong thành phố" đã giúp Thủ Đức trở thành cực tăng trưởng mới, thu hút mạnh dòng vốn đầu tư trung – dài hạn.

Về tổng nguồn cung căn hộ các dự án đang mở bán, các khu vực vùng ven tiếp tục đóng vai trò chủ lực. Thuận An và Dĩ An dẫn đầu với hơn 13.000 căn hộ mới mỗi khu vực, mức giá phổ biến từ 40–60 triệu đồng/m2; trong khi TP. Thủ Đức có khoảng 11.800 căn, nhưng giá cao hơn, dao động 80–120 triệu đồng/m2. Việc nguồn cung tập trung dọc các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro cho thấy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh đang được hiện thực hóa rõ nét.

Trong khi đó, phân khúc đất nền tại TP.HCM cũ và Bình Dương đã "ấm" trở lại sau nhiều quý chững lại. Giá đất trung bình tại TP.HCM cũ tăng khoảng 6%, đạt 69 triệu đồng/m2; còn Bình Dương ghi nhận mức tăng 5%, lên 21 triệu đồng/m2 so với quý 2/2025.

Trái ngược, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn khá im ắng khi giá giảm 10% và lượng quan tâm giảm 13%. Sự chênh lệch này phần nào cho thấy xu hướng dòng tiền đang ưu tiên những khu vực có quỹ đất rộng, hạ tầng hoàn thiện và kết nối thuận tiện với trung tâm, trong đó Bình Dương nổi lên như "vệ tinh" phục hồi nhanh nhất nhờ hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 3.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhìn nhận thị trường TP.HCM sau giai đoạn quan sát đang bật lại mạnh hơn, nguồn cung cải thiện, thanh khoản đang nhích lên nhờ dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.

"Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường", ông Đinh Minh Tuấn cho biết.