Thị trường bất động sản quý III: Dòng tiền dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven

Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm khu vực phía Bắc đồng loạt khởi công là một trong những yếu tố dẫn dắt dòng tiền đổ xô về thị trường bất động sản vùng ven, nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.

Sau biến động vĩ mô quý II, sức hấp thụ nguồn cung tích cực

Nền kinh tế Việt Nam trong quý III/2025 duy trì tốc độ tăng trưởng tích cực, GDP quý III tăng 8,23%. Trong 3 quý đầu năm, GPD tăng 7,84% so với cùng kỳ, gần đạt mục tiêu 8% cả năm. Chi tiêu công 9 tháng đầu năm đạt 440 nghìn tỷ, tăng 37% so với cùng kỳ.

C:\Users\ASUS\Desktop\báo xây dựng\Ảnh\a.png

Nguồn cung mới được hấp thụ đáng kể bởi cú hích hạ tầng và tăng trưởng kinh tế tích cực.

Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm bước vào giai đoạn quyết liệt, từ cảng hàng không quốc tế Gia Bình, cầu Ngọc Hồi kết nối Hà Nội với Hưng Yên, đến cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành... Đây không chỉ là trụ cột cho kinh tế vĩ mô mà còn trực tiếp mở rộng biên độ phát triển cho các thị trường vùng ven.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý III/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa kênh mua bán và cho thuê. Sau thời điểm quý II với nhiều biến động vĩ mô, mức độ quan tâm đối với bất động sản nhanh chóng phục hồi, trong đó căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt, còn nhà phố và nhà riêng cũng bắt đầu cho thấy tín hiệu cải thiện. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng lượng quan tâm từ 11-22% so với đầu năm.

Trái ngược, phân khúc cho thuê lại sụt giảm sau tháng Ngâu, đặc biệt là phân khúc phòng trọ và nhà trọ. Mức độ quan tâm tháng 9/2025 ghi nhận mức giảm từ 8-24% tùy loại hình so với tháng trước.

A screenshot of a graph AI-generated content may be incorrect.

Ngoài Hà Nội, lượng quan tâm đến các dự án bất động sản tập trung tại Hải Phòng, Phú Thọ, Bắc Ninh.

Dù vậy, khảo sát môi giới quý III/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, sức hấp thụ nguồn cung mới vẫn ở mức tích cực, khi gần 90% người được khảo sát đánh giá từ trung bình đến tốt, trong đó 4% cho rằng "rất tốt" và 25% ở mức "tốt". Chỉ có 12% nhận định sức hấp thụ chưa khả quan.

Về triển vọng thị trường trong quý IV, có 60% môi giới tin rằng, thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong đó 17% kỳ vọng tăng trưởng mạnh. Khoảng một phần ba cho rằng, thị trường sẽ duy trì ổn định và chỉ 6% bày tỏ lo ngại về khả năng suy giảm.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư được đánh giá cao nhất về tiềm năng tăng trưởng trong 6 tháng tới với 36% lựa chọn, tiếp theo là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình khác như nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng hay biệt thự chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh sự tập trung dòng tiền vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và thanh khoản cao.

Xu hướng dịch chuyển quan tâm ra thị trường vùng ven

Dữ liệu thị trường quý III/2025 từ Batdongsan.com.vn phác họa một bức tranh: thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven .

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tại hai đô thị trung tâm trong quý III đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang (+0%) hoặc giảm nhẹ ở khu vực mới (-1%).

Trái ngược, các tỉnh lân cận lại nổi lên như "điểm sáng". Vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%, còn tại phía Nam, dù một số nơi còn giảm tới 12%, nhiều địa phương vẫn cho thấy, sức bật rõ rệt.

Bức tranh bất động sản miền Bắc quý III/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Hải Phòng, Hưng Yên, Phú Thọ và Bắc Ninh trở thành tâm điểm khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng giữ vị trí số một với chỉ số 100, Hưng Yên đứng thứ hai (62) và Bắc Ninh (35) xếp thứ ba.

C:\Users\ASUS\Downloads\DJI_20250701150011_0162_D (1).jpg

Hạ tầng giao thông tại khu vực Hải Phòng.

Bà Nguyễn Thị Ngọc Thương, Giám đốc chi nhánh Hải Phòng, Batdongsan.com.vn cho biết: "Hải Phòng sáp nhập với Hải Dương trở thành nền kinh tế lớn thứ ba cả nước, tạo ra một cực tăng trưởng mới có sức bật quốc gia, với mô hình siêu đô thị biển có sự tích hợp giữa sản xuất, logistics, đô thị, cảng biển, thương mại và dịch vụ trong một cấu trúc hành chính thống nhất, quy mô lớn.

Điều này càng thu hút thêm nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế cũng như nguồn cư dân mới về với Hải Phòng, tạo cơ sở cho sự phát triển đa dạng các loại hình bất động sản - từ bất động sản công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất nền, đến bất động sản đô thị như chung cư, nhà riêng, nhà phố, đồng thời đẩy mạnh nhu cầu của phân khúc bất động sản cho thuê", bà Nguyễn Thị Ngọc Thương nhận định.

Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, Phú Thọ dẫn đầu với +65%, tiếp đến là Hải Phòng (+50%) và Bắc Ninh (+48%). Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên cũng duy trì đà tăng 26-42%. Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội - nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.