Giữ nguyên 2% thuế chuyển nhượng bất động sản: Ai được lợi trong cuộc chơi lướt sóng?

Theo dõi KT&TD trên

Khi đề xuất đánh thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bị gác lại, và chính sách thuế 2% trên giá trị hợp đồng được giữ nguyên, câu hỏi đặt ra là: ai đang được hưởng lợi - nhà đầu cơ hay người mua thực?

Giữ nguyên mức thuế chuyển nhượng 2%

Trong nhiều năm qua, thuế 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được xem là mức “phẳng” - dễ áp dụng, tránh tranh cãi về giá vốn, chi phí và lợi nhuận. Tuy nhiên, chính sự đơn giản này lại khiến thị trường chia đôi luồng ý kiến: một bên cho rằng thuế 2% giúp minh bạch hóa, hạn chế lách luật; bên khác lại nhìn nhận đây là “lá chắn mềm” cho hoạt động đầu cơ.

Thực tế, với những nhà đầu tư “lướt sóng” - mua đi bán lại trong thời gian ngắn - mức thuế 2% đôi khi chỉ như một khoản chi phí nhỏ, nằm gọn trong biên lợi nhuận vài trăm triệu đồng mỗi thương vụ. Trong khi đó, người mua thực, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, lại phải tính toán từng đồng.

“Tôi bán một căn hộ hơn 2 tỷ đồng, phải nộp gần 40 triệu tiền thuế. Con số này không nhỏ, nhất là khi giao dịch diễn ra vì cần vốn, chứ không phải đầu tư”, chị Minh Trang (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ.

Nhưng đối với các nhà đầu tư, thì mức thuế này khá hời. Ông Nguyễn Minh Hòa, một nhà đầu tư ở Hà Nội thành thật: “Nếu đánh thuế theo lợi nhuận, nhà đầu cơ sẽ phải tính kỹ từng bước, giảm bớt hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn. Nhưng với mức thuế 2% hiện nay, chúng tôi gần như không bị ảnh hưởng, vì biên lợi nhuận lớn hơn nhiều lần”.

Câu chuyện thuế chuyển nhượng bất động sản vì thế vẫn là bài toán cân bằng lợi ích: giữa đơn giản quản lý - công bằng xã hội, giữa ổn định thị trường - hạn chế đầu cơ. Trong bối cảnh dữ liệu nhà đất ngày càng được số hóa, nhiều chuyên gia kỳ vọng tương lai gần sẽ có cơ chế thuế linh hoạt hơn, phản ánh đúng thực tế lãi - lỗ của từng giao dịch, thay vì một “mức phẳng” cho tất cả. Đến lúc đó, mỗi khoản thuế nộp sẽ không chỉ là nghĩa vụ tài chính, mà còn là thước đo cho sự minh bạch và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Trao đổi với phóng viên về vấn đề liên quan đến thu thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại họp báo Bộ Tài chính quý 3 vừa qua, ông Lưu Đức Huy, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí (Bộ Tài chính) cho biết, tại dự thảo mới nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ đã bỏ đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân 20% với thu nhập chuyển nhượng bất động sản, theo thời gian nắm giữ. Thay vào đó, mức thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bất động sản vẫn không thay đổi so với luật hiện hành, nghĩa là thu nhập tính thuế vẫn bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.

Ngày 29/9/2025, Bộ Tài chính đã có Tờ trình gửi Quốc hội về dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó tiếp tục duy trì quy định hiện hành đối với thuế chuyển nhượng bất động sản. Dự thảo đã được Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội thẩm tra. Trong thời gian tới, Bộ Tài chính sẽ phối hợp chặt chẽ với các cơ quan liên quan để tiếp tục hoàn thiện dự thảo.

Lý giải về việc việc cơ quan soạn thảo bỏ đề xuất áp thuế suất 20% trên thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản, đại diện Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí (Bộ Tài chính) cho biết: Sau khi tổng hợp ý kiến, Bộ đã tiếp thu và hoàn thiện dự thảo theo hướng giữ nguyên mức thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng bất động sản như hiện hành, thay vì áp dụng mức 20% trên thu nhập tính theo thời gian nắm giữ.

"Chính sách thuế bất động sản hiện nay đã có hệ thống quy định tương đối đầy đủ, bao trùm từ khâu đăng ký, sử dụng đến chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, Bộ Tài chính vẫn đang tiếp tục nghiên cứu một cách tổng thể để xây dựng chính sách thuế phù hợp hơn, đồng thời đảm bảo sự tương thích với các quy định mới của Luật Đất đai", Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí cho hay.

Giữ nguyên để tránh gây sốc thị trường

Trước đó, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế suất 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản, thay vì cách thu 2% trên tổng giá bán như hiện nay. Trong báo cáo gửi Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết đang nghiên cứu hai phương án tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Một là giữ nguyên cách thu như hiện tại là 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Hai là chuyển sang tính thuế trên phần lãi thực tế (giá bán trừ giá mua và các chi phí liên quan) với thuế suất 20% - tương tự thuế thu nhập doanh nghiệp với hoạt động này.

Lý do của Bộ Tài chính khá rõ ràng: Thuế hiện hành mang tính khoán, dẫn đến nhiều trường hợp người bán lỗ vẫn phải nộp thuế, trong khi có người lãi đậm thì lại chỉ nộp mức 2% rất nhẹ. Việc đánh thuế theo lợi nhuận, nếu có thể xác định, sẽ đảm bảo công bằng và minh bạch hơn, đồng thời tăng thu cho ngân sách.

Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành vốn đã quy định phương án tính thuế 25% trên lãi ròng, nhưng do gần như không có ai chứng minh được giá vốn và chi phí, nên phương án này bị “bỏ xó” từ lâu. Kể từ năm 2015, cách thu 2% trên giá bán gần như trở thành lối mòn.

Thực tế này cho thấy, bài toán đầu tiên cần giải không phải là mức thuế, mà là tính minh bạch trong khai báo và hệ thống dữ liệu đủ tin cậy. Nếu chưa thể xác định được chi phí và lãi ròng, thì việc đánh thuế 20% có thể đẩy người dân vào thế rủi ro: Khai không đúng thì bị xử phạt, khai đúng thì… không biết chứng minh bằng gì.

Theo chuyên gia bất động sản Quản Thành Vinh, việc đánh thuế theo phần lãi có thể là hướng đi hợp lý trong dài hạn, nhưng nếu triển khai đột ngột trong bối cảnh thị trường đang nhạy cảm, sẽ kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực.

“Chúng ta đang ở giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng kéo dài, thanh khoản thấp, niềm tin người mua chưa phục hồi. Việc đưa thêm một mức thuế mới với thuế suất lên tới 20% dù chỉ áp dụng cho phần lãi dễ khiến tâm lý thị trường phản ứng mạnh”, ông Vinh nhận định.

Liên quan đến định hướng thuế bất động sản, tại cuộc họp giữa tháng 8/2025 về sửa đổi chính sách đất đai, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ Tài chính cần kiên định đánh thuế đối với các trường hợp đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ hoặc nhà xây dựng xong nhưng để trống thay vì áp dụng với các dự án sử dụng nhiều đất để phát triển. Đây được coi là các đối tượng gây méo mó thị trường, tạo ra tình trạng găm đất, thổi giá trong bối cảnh thị trường còn nhiều hạn chế, giá nhà tăng nhanh và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn.

Theo ông Quản Thành Vinh, các tác động tiêu cực có thể xảy ra gồm: Thứ nhất, người bán sẽ tăng giá để bù phần thuế, dẫn đến giá nhà đất tăng theo. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến người mua ở thực, vốn đã rất khó tiếp cận nhà ở do mặt bằng giá quá cao.

Thứ hai, giảm số lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp. Một bộ phận người sở hữu nhà đất sẽ hoãn giao dịch, đợi chính sách rõ ràng hơn. Thị trường vốn đang kẹt thanh khoản sẽ càng trầm lắng. Thứ ba, làm phát sinh tranh chấp về cách xác định chi phí hợp lệ. Rất ít người giữ đủ hóa đơn chứng từ cho các khoản như sửa chữa, vay ngân hàng, hay chi phí môi giới, dẫn đến tình trạng không thống nhất giữa cơ quan thuế và người dân. Thứ tư, khơi lại “vòng xoáy hai giá” - báo giá thấp để giảm thuế, đồng thời phát sinh tiêu cực khi xác nhận giá.

Theo chuyên gia bất động sản, đừng vội đánh thuế khi “đất chưa đủ bằng phẳng”. Áp thuế 20% trên phần lãi bất động sản là một đề xuất táo bạo, nhưng thị trường cần sự chắc chắn, minh bạch và có lộ trình. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng thu ngân sách ngắn hạn, hãy đặt lên bàn cân cả những lo ngại dài hạn: Về thanh khoản, giá nhà và niềm tin người dân. Với bất động sản, một lĩnh vực mang tính lan tỏa lớn - chỉ một cú siết sai thời điểm cũng có thể “rút ống thở” của cả thị trường.

Đề xuất chuyển sang cơ chế đánh thuế theo 20% lợi nhuận thực tế từng được kỳ vọng giúp công bằng hơn, vì người lời nhiều nộp nhiều, người không lãi, thậm chí lỗ thì được miễn. Tuy nhiên, để triển khai, cần hệ thống quản lý giá vốn, kê khai minh bạch và cơ sở dữ liệu thị trường đủ mạnh. Trong điều kiện hiện nay, việc áp dụng mức thuế “cố định” 2% vẫn được coi là khả thi nhất.

Theo một số chuyên gia, việc giữ nguyên mức thuế 2% có thể xem là lựa chọn “an toàn” tránh gây sốc thị trường khi niềm tin vừa phục hồi. Song về dài hạn, nếu không điều chỉnh theo hướng phản ánh đúng bản chất lợi nhuận, chính sách này vô tình lại bảo vệ nhóm đầu cơ có tiềm lực tài chính, trong khi người dân giao dịch thật chịu thiệt.

Bảo Thoa