Xu hướng lãi suất và triển vọng thị trường nhà ở 2026

Theo dõi KT&TD trên

Đây là giai đoạn mà người mua nhà, nhà đầu tư lẫn các chủ thể trên thị trường đều cần định hình lại tư duy và chiến lược của mình.

Nếu như cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại còn phổ biến ở ngưỡng 6–8%/năm, thì chỉ trong vài tháng đầu năm 2026, bức tranh đã thay đổi hoàn toàn. Bước sang tháng 3/2026, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đang điều chỉnh tăng mạnh, ở mức từ 12% đến 14%/năm. Đây là mức cao nhất trong vòng hai năm qua và gây ra không ít lo lắng cho những người đang có kế hoạch vay vốn mua nhà.

Nhóm ngân hàng quốc doanh, vốn được coi là "neo" giữ mặt bằng lãi suất thấp, cũng không còn giữ được vị trí đó. Lãi suất tại Vietcombank hiện đã tăng lên từ 9,6%/năm trở lên, trong khi trước đây chỉ khoảng 6% cố định 12 tháng và 7% cho 24 tháng. VietinBank có mức lãi suất cố định 24 tháng vượt 12%/năm. Đáng chú ý, lãi suất nhóm quốc doanh hiện ngang bằng, thậm chí cao hơn một số ngân hàng tư nhân — trái ngược xu hướng trước đây. Tại BIDV, lãi suất cho vay bất động sản cũng tăng lên ngưỡng tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu và lên tới 13,5% nếu cố định 18 tháng.

Khối ngân hàng tư nhân cũng duy trì mặt bằng cao. MB Bank có mức lãi suất 9–9,5% nếu cố định 12–24 tháng. VIB ở mức 9,9–12%; ACB dao động từ 9,5–10,5%, Techcombank từ 8,5–9,5% đối với gói vay từ 6–12 tháng. Lãi suất thả nổi phổ biến hiện ở mức 11–15%/năm, tùy ưu đãi và biên độ.

Điều đáng lo ngại là nhiều gói lãi suất ưu đãi chỉ có hiệu lực trong giai đoạn ngắn ban đầu. Chi tiết tại PVcomBank, lãi suất ưu đãi là 3,99%/năm trong 3 tháng đầu, nhưng những tháng tiếp theo người vay phải chịu mức lãi suất lên tới 12%/năm, tăng vọt so với tháng đầu năm. Cấu trúc lãi suất "mồi nhử" này khiến nhiều người mua nhà dễ bị nhầm lẫn về chi phí vốn thực sự trong dài hạn.

Trong bối cảnh lãi suất thương mại leo thang, các chính sách hỗ trợ nhà ở của Nhà nước vẫn đóng vai trò như chiếc phao cứu sinh cho những người có thu nhập thấp và trung bình. Theo Quyết định 3944/QĐ-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở áp dụng trong năm 2026 là 4,6%/năm. Đây là mức lãi suất dành cho các khoản vay thuộc các chương trình nhà ở xã hội theo quy định cũ, được 15 ngân hàng thương mại trực tiếp triển khai.

Đối với người trẻ tuổi, cánh cửa vẫn còn hé mở. Agribank áp dụng lãi suất 5,6%/năm cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội trong 5 năm đầu, thấp hơn 2%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân của nhóm Big4. Tuy nhiên, lãi suất cho vay đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đã tăng 0,7%/năm kể từ đầu năm 2026, do lãi suất cho vay trung và dài hạn của nhóm ngân hàng Big4 tăng so với trước.

Trong bức tranh tổng thể, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang triển khai nhiều chương trình tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, trong đó chủ trương hỗ trợ người dưới 35 tuổi mua nhà dự kiến được lồng ghép vào gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy Chính phủ vẫn cam kết hỗ trợ người dân có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, dù nguồn lực phân bổ trên thực tế còn khiêm tốn so với nhu cầu.

Song song với diễn biến lãi suất, thị trường nhà ở đang bước vào một chu kỳ vận hành theo những quy tắc khác hẳn giai đoạn trước. Những cơn sốt đất lướt sóng ngắn hạn dường như đã nhường chỗ cho tư duy đầu tư dài hạn, chọn lọc hơn và thực chất hơn.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, khi các giải pháp được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản từ năm 2026 sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững, phục vụ nhu cầu ở thực và góp phần bảo đảm an sinh xã hội. Giá bất động sản sẽ không còn tăng nóng nhưng cũng khó giảm sâu, bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng.

Về nguồn cung, tín hiệu khá lạc quan. Hiện cả nước có 3.297 dự án với quy mô 5,9 triệu căn hộ đang được triển khai, trong đó khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở có giá phù hợp dự kiến được cung cấp ra thị trường trong năm 2026. Nhiều dự án từng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ, tạo thêm nguồn cung cho người mua.

Dự báo trong năm 2026, giá bất động sản có thể tăng khoảng 5–8%, tập trung ở những khu vực có hạ tầng phát triển và nguồn cung dự án mới, đồng thời xu hướng đầu tư cũng dịch chuyển sang các dự án có pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác lâu dài.

Nét đặc trưng lớn nhất của thị trường nhà ở năm 2026 là sự phân hóa sâu sắc. Tại TP.HCM, việc giá nhà riêng giảm nhẹ khoảng 2% đã kích thích nhu cầu quay trở lại, với lượng tìm kiếm tăng 23% ngay sau Tết, lượng tìm kiếm căn hộ cũng tăng 36%. Tại Hà Nội, phân khúc chung cư tiếp tục là điểm sáng khi lượng quan tâm tăng khoảng 30%.

Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng hưởng lợi. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng cách xa, cùng với nguy cơ thanh khoản thấp ở một số khu vực vùng ven do hạ tầng chưa hoàn thiện và chủ đầu tư thiếu năng lực phát triển tiện ích cơ bản.

Dòng tiền không còn chạy theo "sóng ngắn" mà ưu tiên những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và nhu cầu ở thực ổn định. Điều này có nghĩa là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, thiếu chiến lược dài hạn, hay mua đất ở các khu vực chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó kiếm lời.

Do đó, năm 2026 được kỳ vọng là năm bản lề, đánh dấu sự chuyển dịch từ giai đoạn "cầm cự" sang phục hồi có chọn lọc, đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển ổn định, bền vững hơn của cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Với người mua nhà để ở, đây là thời điểm đòi hỏi sự cẩn trọng trong tính toán tài chính. Mức lãi suất sau ưu đãi có thể gấp đôi, thậm chí gấp ba so với giai đoạn mồi chào ban đầu — đây là bẫy mà nhiều người vay dễ mắc phải nếu không đọc kỹ hợp đồng. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội và các gói vay ưu đãi cho người trẻ là những kênh tiếp cận đáng cân nhắc nhất, dù điều kiện và thủ tục còn nhiều ràng buộc.

Với nhà đầu tư, logic của thị trường đã thay đổi căn bản: lãi suất cao làm tăng chi phí sử dụng vốn, thu hẹp biên lợi nhuận và buộc họ phải lựa chọn những sản phẩm có giá trị khai thác thực sự. Những dự án tốt, pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt vẫn sẽ là điểm đến của dòng tiền. Những sản phẩm chỉ sống bằng kỳ vọng và tin đồn quy hoạch sẽ ngày càng khó tìm được người mua.

Tiến Hoàng