Tín dụng đổ vào bất động sản: Cú hích phục hồi hay nối lo tiềm ẩn?
Dòng vốn tín dụng đang góp phần “hâm nóng” thị trường địa ốc, nhưng phía sau những con số tích cực vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro cần nhận diện rõ ràng.
Bức tranh tín dụng 5 tháng đầu năm 2025 ghi nhận gam màu tươi sáng, với mức tăng trưởng đạt 6,32%, tương đương hơn 1 triệu tỷ đồng được bơm thêm ra nền kinh tế, nâng tổng dư nợ lên hơn 16,6 triệu tỷ đồng, theo Ngân hàng Nhà nước. Trong số này, bất động sản tiếp tục là điểm đến lớn của dòng vốn – như một quán tính quen thuộc trên thị trường tín dụng.
Đặc biệt, tín dụng dành cho bất động sản đã bật tăng mạnh mẽ trong quý I/2025 với mức 7,49% – một trong những mức tăng cao nhất trong các lĩnh vực. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội – vốn từng bị “bỏ ngỏ” – cũng có dấu hiệu hồi phục với dư nợ đến cuối tháng 4 đạt gần 2.800 tỷ đồng, tăng gần 5% chỉ trong một tháng.
Đây là diễn biến cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển về các nhu cầu ở thực, thay vì bị chi phối bởi các hoạt động đầu cơ. Nhiều chuyên gia nhìn nhận, tiến trình hoàn thiện hệ thống pháp luật mới là yếu tố cốt lõi giúp tín dụng quay lại thị trường địa ốc một cách rõ nét.
Việc đồng loạt ban hành các luật mới – như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở – và chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã gỡ bỏ phần lớn rào cản pháp lý trong thủ tục đầu tư, định giá đất, cấp quyền sử dụng đất. Nhờ đó, nhiều dự án từng đình trệ đã có điều kiện tái khởi động, kéo theo nhu cầu tín dụng tăng trở lại.
Theo TS. Châu Đình Linh (ĐH Ngân hàng TP.HCM), sự trở lại của dòng vốn tín dụng cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi nhờ các chính sách hỗ trợ và các gói vay ưu đãi được kích hoạt. Tuy vậy, ông cũng nhấn mạnh rằng đây mới chỉ là tín hiệu ban đầu, chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước vào chu kỳ tăng trưởng ổn định.
Từ góc nhìn vĩ mô, việc các ngân hàng bắt đầu “mở van” cho vay bất động sản – vốn từng được liệt kê vào nhóm lĩnh vực rủi ro cao – phản ánh niềm tin vào sự phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, việc này cũng đặt ra câu hỏi về khả năng kiểm soát và hướng dòng vốn đi đúng địa chỉ.
TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế cho rằng không nên quá kỳ vọng vào việc tín dụng tăng sẽ kéo theo thị trường sốt nóng trở lại. Theo ông, chính sách điều hành tín dụng vẫn đang được kiểm soát chặt, nhằm tránh tình trạng dòng vốn bị lệch pha, chảy vào các phân khúc đầu cơ, gây ra bong bóng giá.
Dù dòng tiền có dấu hiệu quay lại, nhưng mặt bằng giá bất động sản vẫn chưa có nhiều điều chỉnh – thậm chí còn vượt quá sức mua thực tế của phần lớn người dân. Bên cạnh đó, sự phục hồi đang diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc, khiến việc mở rộng tín dụng nếu không tính toán kỹ càng sẽ tiềm ẩn nguy cơ tái tạo chu kỳ “sốt ảo – siết chặt – đổ vỡ”.
Với doanh nghiệp, đây là thời điểm cần hoạch định lại chiến lược, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thật – như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp – những phân khúc có lực cầu ổn định và ít bị tác động bởi biến động thị trường. Đồng thời, việc tìm kiếm các kênh huy động vốn bổ sung như trái phiếu doanh nghiệp, hợp tác đầu tư với quỹ tài chính… sẽ giúp giảm áp lực phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng.
Cá nhân nhà đầu tư cũng được khuyến cáo không nên lạm dụng đòn bẩy tài chính, nhất là trong giai đoạn thị trường chưa có thanh khoản dồi dào. Lựa chọn các dự án minh bạch về pháp lý, có tiến độ rõ ràng và được triển khai bởi chủ đầu tư uy tín sẽ là cách tiếp cận an toàn hơn trong giai đoạn này.
Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản có thể coi là cú hích cần thiết để hỗ trợ thị trường phục hồi sau thời gian dài đóng băng. Nhưng nếu không đi kèm với các biện pháp kiểm soát phù hợp, rất dễ tái hiện những hệ lụy mà thị trường đã từng gánh chịu.
Điều thị trường đang cần không chỉ là tiền – mà là một dòng vốn thông minh, có định hướng, bám sát nhu cầu thật và được giám sát bởi hệ thống pháp luật vững vàng. Chỉ như vậy, tín dụng mới thực sự trở thành động lực tăng trưởng bền vững thay vì “liều thuốc hưng phấn” nhất thời.
BN
