Những lưu ý quan trọng trước khi ký hợp đồng mua nhà

Theo dõi KT&TD trên

Tuy nhiên, không ít người lại xem nhẹ bước này, ký kết khi chưa rà soát kỹ các điều khoản, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh rủi ro và hệ lụy kéo dài trong quá trình sở hữu, sử dụng tài sản.

Theo số liệu thực tế được tổng hợp từ các hồ sơ tranh chấp giai đoạn 2019–2025, hơn 70% tranh chấp bất động sản phát sinh do hợp đồng soạn sai hoặc không đầy đủ, và gần 65% trường hợp mất tiền cọc xuất phát từ điều khoản đặt cọc mơ hồ, thiếu chặt chẽ. Đây là bức tranh không hề lạc quan, và nó đặt ra yêu cầu bắt buộc: người mua phải hiểu rõ những gì mình ký trước khi đặt bút.

Do đó, trước khi bước vào bất kỳ cuộc thảo luận nào về hợp đồng, việc đầu tiên người mua phải làm là xác minh đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản mình định mua. Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở đủ điều kiện mua bán phải có Giấy chứng nhận hợp lệ, không đang có tranh chấp hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án và đang trong thời hạn sở hữu hợp pháp.

Điều đặc biệt quan trọng là phải kiểm tra xem tài sản có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không. Nhiều trường hợp người bán cố tình che giấu tình trạng tài sản đang thế chấp, dẫn đến việc hợp đồng ký xong nhưng người mua không thể sang tên vì tài sản vẫn đang là tài sản bảo đảm cho một khoản vay của bên bán. Cần yêu cầu bên bán xuất trình chứng từ giải chấp trước khi tiến hành ký kết bất kỳ giấy tờ nào. Ngoài ra, người mua cũng nên liên hệ trực tiếp với Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương để kiểm tra tình trạng quy hoạch của thửa đất, nếu bất động sản nằm trong vùng quy hoạch treo, hành lang an toàn hoặc khu vực thu hồi đất, người mua sẽ không thể xây dựng, cải tạo, thậm chí không thể thực hiện thủ tục sang tên, dù hợp đồng đã được ký kết hợp lệ.

Nhiều người mua nhà xem hợp đồng đặt cọc là thủ tục đơn giản, chỉ cần thỏa thuận miệng hoặc viết tay sơ sài vài dòng. Đây là quan niệm hoàn toàn sai lầm và rất nguy hiểm. Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản rõ ràng, trong đó ghi cụ thể số tiền đặt cọc, thời hạn hoàn tất giao dịch, và điều khoản xử lý nếu một trong hai bên vi phạm. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mức đặt cọc tối đa không được vượt quá 5% giá trị bất động sản, đây là quy định mới nhằm bảo vệ người mua, tránh tình trạng bị ép đặt cọc số tiền lớn khi giao dịch chưa chắc chắn.

Trong thực tế thị trường hiện nay, một hình thức phổ biến mà người mua cần đặc biệt cảnh giác là các "hợp đồng đặt chỗ" hay "hợp đồng góp vốn" ở các dự án chưa đủ điều kiện mở bán chính thức. Đây chính là cách một số chủ đầu tư lách luật để huy động vốn từ người mua khi pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh. Khi bên mời chào yêu cầu ký hợp đồng đặt chỗ thay vì hợp đồng mua bán chính thức, đó là dấu hiệu rõ ràng cho thấy dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán và người mua nên dừng lại ngay, không xuống tiền.

Hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là hợp đồng mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, thường do chủ đầu tư soạn sẵn và có thể chứa nhiều điều khoản bất lợi cho người mua được viết một cách khéo léo, ẩn sâu trong các điều khoản phụ. Những điều khoản này có thể bao gồm: mức phạt chậm thanh toán của người mua rất cao nhưng mức phạt chậm bàn giao của chủ đầu tư lại rất thấp hoặc thậm chí không có; các điều khoản cho phép chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế, vật liệu thi công mà không cần sự đồng ý của người mua; hoặc điều khoản miễn trừ trách nhiệm của chủ đầu tư trong những tình huống bất khả kháng được định nghĩa cực kỳ rộng.

Người mua cần đặc biệt chú ý đến điều khoản về thời hạn bàn giao nhà. Hợp đồng phải ghi rõ ngày bàn giao cụ thể, không phải ghi chung chung kiểu "sau khi hoàn thành xây dựng" hay "dự kiến quý X". Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao, hợp đồng phải quy định mức phạt tương xứng và rõ ràng. Đồng thời, điều khoản về cấp Giấy chứng nhận cũng cực kỳ quan trọng: theo Khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023, trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng cho người mua. Nếu hợp đồng không cam kết điều này hoặc cố tình miễn trừ trách nhiệm này, người mua có nguy cơ chờ nhiều năm mới được cấp sổ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sở hữu và khả năng chuyển nhượng về sau.

Đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chặt chẽ tỷ lệ thanh toán theo tiến độ. Người mua không được thanh toán vượt quá mức cho phép tương ứng với từng giai đoạn hoàn thiện công trình. Đây là quy định quan trọng nhằm bảo vệ người mua trước trường hợp chủ đầu tư thu tiền nhanh nhưng thi công chậm hoặc dự án bị đình trệ. Nếu bên bán yêu cầu thanh toán vượt tỷ lệ cho phép, người mua cần từ chối và coi đây là dấu hiệu cảnh báo về năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Một biện pháp bảo vệ quan trọng khác mà người mua nên yêu cầu là văn bản bảo lãnh từ một ngân hàng thương mại. Đây là cơ chế đảm bảo nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn, người mua có thể yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn trả số tiền đã thanh toán. Trong thực tế, không phải dự án nào cũng có bảo lãnh ngân hàng, nhưng đây là tiêu chí để đánh giá mức độ uy tín và an toàn của giao dịch, đặc biệt với những dự án có giá trị giao dịch lớn.

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Tương tự, theo Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng mua bán nhà ở giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có giá trị pháp lý và là cơ sở để thực hiện thủ tục sang tên về sau.

Người mua nên chủ động lựa chọn văn phòng công chứng uy tín, có chuyên môn và không nên để bên bán tự sắp xếp toàn bộ quy trình công chứng mà không có sự tham gia kiểm tra của mình. Trước khi ký tại phòng công chứng, hãy đọc lại toàn bộ hợp đồng một lần nữa, đối chiếu với bản thảo đã thỏa thuận trước đó, và không ngần ngại yêu cầu giải thích bất kỳ điều khoản nào còn chưa rõ. Việc ưu tiên thanh toán qua ngân hàng thay vì tiền mặt cũng là nguyên tắc quan trọng để có bằng chứng giao dịch rõ ràng, tránh rủi ro tranh chấp về sau.

Trong bối cảnh thị trường năm 2026 ngày càng phức tạp với nhiều lớp pháp lý chồng chéo từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 đến Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hàng loạt nghị định hướng dẫn việc tự mình đọc và hiểu hết một hợp đồng mua bán chuyên nghiệp là điều hầu hết người mua không thể làm được một cách đầy đủ. Thuê một luật sư bất động sản để rà soát hợp đồng trước khi ký không phải là xa xỉ mà là biện pháp phòng ngừa rủi ro thiết thực nhất.

Luật sư có kinh nghiệm sẽ phát hiện ra những điều khoản "cài cắm" bất lợi mà người mua thông thường dễ bỏ qua, đồng thời tư vấn về những điều khoản cần thêm vào để tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua. Đây là khoản chi phí nhỏ so với giá trị giao dịch, nhưng có thể ngăn chặn những tổn thất tài chính và pháp lý khôn lường về sau. Một hợp đồng mua nhà được soạn thảo và rà soát kỹ lưỡng, công chứng đúng quy định chính là nền tảng vững chắc nhất để người mua an tâm sở hữu tài sản của mình một cách hợp pháp và bền vững.

Minh Trí