Thực hư chuyện môi giới bất động sản đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường

Theo dõi KT&TD trên

Để làm rõ vấn đề này, chiều 31/10 tại Hà Nội, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã tổ chức họp báo với chủ đề: “Thực hư chuyện môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”.

Giá nhà tăng do cung – cầu, không phải do môi giới

Thời gian vừa qua, câu chuyện về giá bán BĐS luôn là chủ đề nóng thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận toàn xã hội. Không chỉ với căn hộ chung cư mà biệt thự, liền kề, đất đấu giá cũng lần lượt được gọi tên. Người dân choáng váng vì mỗi lúc giá bán BĐS lại bị đẩy lên cao. Thị trường giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng. Sóng sau cao hơn sóng trước. Người dân không biết đến khi nào tình trạng này mới chấm dứt. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới vấn đề an sinh xã hội. Nhiều người có nhu cầu ở thực, không có cơ hội tiếp cận với nhà ở.

Theo các chuyên gia BĐS, đây là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này cả để ở và đầu tư luôn ở mức cao. Cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại. Theo thời gian, mức độ nén càng cao. Khi độ nén đạt đến một giới hạn nhất định nó sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung. Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở lên khốc liệt. Cũng chính bởi vậy mà căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là “tiêu sản” cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, không kể mới hay cũ.

Trong câu chuyện tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch. Vậy nhưng cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Ngay khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt deal”, để rồi găm hàng, tìm “mồi ngon” và sang tên, hưởng chênh lệch. Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới BĐS. Bởi môi giới BĐS làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”.

Nói tóm lại, môi giới BĐS có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung. Để đảm bảo hoạt động này phát triển theo hướng chuyên nghiệp, chất lượng, công khai và minh bạch, hành lang pháp lý mới đã bổ sung rất nhiều quy định chi tiết, cụ thể đối với điều kiện hành nghề của các cá nhân, tổ chức cũng như các quy định liên quan khác. Tuy nhiên, cần xác định rõ môi giới BĐS chỉ đóng vai trò trung gian kết nối. Họ không phải bên bán cũng không phải bên mua. Nên không có quyền quyết định giá, cũng không có đủ khả năng tài chính để quyết định xuống tiền “ôm hàng” gây lũng đoạn thị trường.

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, môi giới BĐS không phải là nguyên nhân chính khiến BĐS bị đẩy giá trong thời gian qua. Môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối cung - cầu trên thị trường BĐS, giúp kết nối giữa chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS - (Bên cung) và khách hàng/nhà đầu tư (Bên cầu) trong giao dịch mua, bán, thuê cho thuê BĐS. Hàng năm, lực lượng này giúp thị trường BĐS kết nối thành công hàng trăm nghìn sản phẩm với giá trị giao dịch ước đạt hàng triệu tỷ đồng.

Không chỉ góp phần đẩy nhanh tốc độ giao dịch, lực lượng này còn đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối, phản ánh thông tin giữa hai chiều cung - cầu, nhằm nâng cao chất lượng, sự đa dạng và tính phù hợp của các sản phẩm BĐS. Từ đó, thúc đẩy thị trường phát triển một cách bền vững. Mặt khác, môi giới BĐS còn đóng vai trò kết nối các thị trường với nhau, từ thị trường vùng này với vùng khác, thị trường trong nước với quốc tế và ngược lại; thị trường BĐS với thị trường xây dựng, thị trường vốn, thị trường tài chính,… Qua đó, góp phần quan trọng vào công cuộc phát triển thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung.

Môi giới BĐS là nghề rất quan trọng

Tại buổi họp báo, các chuyên gia, khách mời cũng tham gia chia sẻ, thảo luận xoay quanh nghề môi giới và thực hư câu chuyện môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường. Đã có nhiều quan điểm khác nhau khi được hỏi về chủ đề này. Tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, để thị trường BĐS vận hành an toàn và minh bạch, vai trò của môi giới đang ngày càng được đánh giá cao, với những yêu cầu ngày càng khắt khe và môi giới không phải là nguyên nhân chính khiến giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới, với nền giá sau cao hơn nền giá trước.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực VARS nhận định, các quy định pháp luật mới về kinh doanh BĐS đã loại bỏ tình trạng môi giới BĐS hoạt động tự do, hay còn gọi là “cò đất". Môi giới BĐS hiện nay không chỉ cần đáp ứng điều kiện cần của pháp luật là tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề, thông qua kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Mà còn phải đáp ứng điều kiện đủ, là tham gia vào các tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân có điều kiện.

Với vai trò là tổ chức xã hội nghề nghiệp, đại diện cho lực lượng môi giới BĐS, để nâng cao vai trò và vị thế của nghề, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, thời gian qua, ngoài việc đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật mới về nhà ở, đất đai, kinh doanh BĐS, đặc biệt là những nội dung liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới. VARS cũng đã và đang nghiên cứu, hợp tác với các tổ chức xã hội nghề nghiệp tại nhiều nước trên thế giới xây dựng bộ quy tắc đạo đức, ứng xử hành nghề môi giới BĐS.

Là người gắn bó với hoạt động môi giới BĐS ngay từ thời kỳ sơ khai nhất, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa 12, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nghề môi giới BĐS là một nghề vô cùng quan trọng, việc siết chặt các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là cần thiết và phù hợp. Tuy nhiên, để đảm bảo hoạt động quản lý môi giới đạt hiệu quả, môi giới cần tham gia tổ chức xã hội nghề nghiệp. Tổ chức xã hội nghề nghiệp cho các nhà môi giới cần được hoạt động độc lập, có tư cách pháp nhân. Không chỉ là cơ quan quản lý, đào tạo, tổ chức xã hội nghề nghiệp của các nhà môi giới còn là cơ quan đại diện cho tiếng nói chung của các cá nhân, tập thể hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới BĐS, là cầu nối giữa những đối tượng này với cơ quan quản lý Nhà nước. Đồng thời ban hành các quyết định kỷ luật khi các cá nhân môi giới thực hiện các hành vi sai phạm.

“Về việc có hay không môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường, có nhưng mà cũng không, không nhưng mà cũng có. Thực tế, ngoài các nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp, có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật, thì cá biệt vẫn còn có một số cá nhân môi giới BĐS bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nâng giá hoặc dìm giá thị trường. Nhưng chắc chắn hiện tượng này không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường”, ông Nguyễn Văn Phúc chia sẻ.

Môi giới không mong BĐS tăng giá

Phát biểu tại họp báo, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes khẳng định, để thị trường vận hành, không thể thiếu vai trò của môi giới. Giai đoạn thị trường “đóng băng", môi giới “vắng bóng", cả thị trường hô hào môi giới quay trở lại hoạt động. Đến thời điểm hiện tại, khi thị trường tốt hơn, thì môi giới lại bị “đổ lỗi" làm giá cả tăng “nóng" tại một số khu vực.

Về giá bán, chia sẻ với vai trò là một người tiêu dùng, ông Chung cho biết, xu hướng tăng giá BĐS là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. Thị trường BĐS bao gồm ba chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua. Nhưng câu chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý.

Dưới góc độ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, ông Lê Đình Chung khẳng định, giá BĐS tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận. Bản thân người môi giới không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường. Hơn thế nữa, môi giới BĐS là đối tượng không mong muốn giá BĐS tăng nhất. Bởi khi chủ đầu tư bán giá cao, cơ hội chốt khách sẽ khó khăn hơn, môi giới sẽ vất vả hơn, nhưng thực tế phần phí cho môi giới họ nhận về vẫn không thay đổi.

Đồng quan điểm với ông Chung, bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay, đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường thứ cấp cho biết thêm, thị trường BĐS chỉ ghi nhận tăng trưởng “nóng” tại Hà Nội. Bởi giai đoạn 2020 - 2023, nhu cầu mua nhà của người dân vốn đã lớn, lại ngày càng tăng trưởng cùng làn sóng nhập cư. Trong khi đó, giai đoạn này, mỗi năm thị trường chỉ ghi nhận một vài dự án căn hộ mở bán, chỉ có thể đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu.

Cụ thể, bà Mai cho biết, khoảng hơn 4 triệu người ở khu vực đô thị Hà Nội nên nhu cầu mua nhà rất cao. Mỗi năm, có khoảng từ 150 - 200 nghìn người nhập cư tới Hà Nội và đều có nhu cầu mua nhà. Trong khi giai đoạn 2020-2023, Hà Nội chỉ có khoảng 10 nghìn sản phẩm mới được chào bán. Theo quan điểm của bà Mai, do nhu cầu về nhà ở không được thị trường sơ cấp đáp ứng, nhu cầu mua nhà trên thị trường thứ cấp trong giai đoạn 2020-2023 rất lớn, khiến giá nhà ở thứ cấp tăng lên. Chủ đầu tư dự án sơ cấp căn cứ vào mức giá thứ cấp này và nhu cầu mua nhà để ở của người dân để xác định giá bán. Do đó, mức giá bán sơ cấp vì thế cũng tăng lên.

Tham gia thảo luận tại họp báo, TS. Nguyễn Minh Phong, Phó Ban Tuyên truyền lý luận, Thư ký Hội đồng khoa học - nghiệp vụ Báo Nhân dân cho biết, thực tế hiện nay, tất cả các chủ thể trên thị trường, từ các cá nhân, tổ chức đầu tư, kinh doanh, các tổ chức xã hội nghề nghiệp tới cấp quản lý Nhà nước, đều khẳng định giá BĐS tăng cao bất hợp lý. Thế nhưng, trên thực tế, hiện hành lang pháp luật của nước ta vẫn chưa có bất kỳ một công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng trưởng bất hợp lý về giá của BĐS.

Do đó, để quản lý và có các chỉ đạo điều tiết kịp thời, TS. Nguyễn Minh Phong kiến nghị, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá về nhà ở, giá đất và BĐS thương mại, để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian. Đây cũng là bộ chỉ số quan trọng, đã được nhiều quốc gia trên thế giới xây dựng, sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, phản ánh sự tăng trưởng kinh tế, đo lường rủi ro,... cũng như hỗ trợ người dân, doanh nghiệp trong việc ra quyết định liên quan đến BĐS. Ngoài ra, để thị trường có thể vận hành một cách thực sự minh bạch thì cơ sở thông tin, dữ liệu là vô cùng quan trọng. Chúng ta phải có một kho dữ liệu đủ lớn, đảm bảo tính chính xác. Có như vậy, công tác nghiên cứu thị trường mới hiệu quả. Từ đó, các cơ chế, chính sách nhằm điều tiết thị trường mới có thể đúng và trúng.

Phát biểu kết luận buổi họp báo, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhấn mạnh, môi giới BĐS hiện nay đang ngày càng thực hiện tốt nhiệm vụ hỗ trợ giao dịch, cung cấp thông tin và kết nối người mua với người bán một cách chuyên nghiệp, trung thực. VARS cam kết sẽ tiếp tục phối hợp với các cơ quan chức năng và các bên liên quan để nghiên cứu, xây dựng những cơ chế chính sách phù hợp, hướng đến một môi trường kinh doanh ổn định và lành mạnh, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, nhà đầu tư chân chính cũng như đóng góp cho sự phát triển bền vững của thị trường.