Cần chuẩn hóa dữ liệu khi áp dụng bảng giá đất
Nhằm mục tiêu đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đồng thời tạo cơ sở quan trọng để tính toán các nghĩa vụ tài chính, thuế, phí, tiền thuê đất theo nguyên tắc thị trường, góp phần đảm bảo công bằng xã hội và thúc đẩy mục tiêu phát triển KT-XA bền vững của Thủ Đô.
Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đang xem xét dự thảo Nghị quyết quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 đến ngày 31/12/2026 trên địa bàn Thành phố.
Bàn về vấn đề này, các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý đánh giá cao sự cần thiết và tính cấp bách của của việc xây dựng dự thảo Nghị quyết quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 đến ngày 31/12/2026 trên địa bàn thành phố Hà Nội (viết tắt là dự thảo Nghị quyết). Theo đó, việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 là yêu cầu bắt buộc, có cơ sở pháp lý vững chắc theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 và các Nghị định hướng dẫn liên quan.
Bày tỏ quan điểm về dự thảo Nghị quyết, ông Nguyễn Hoàng Hải - Phó Chủ tịch Hiệp hội Vận tải hành khách công cộng Hà Nội cho rằng, dự thảo Nghị quyết về cơ bản đã đảm bảo cơ sở pháp lý, đúng quy trình, phản ánh tương đối sát giá thị trường và có nhiều đổi mới lớn theo Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, vẫn còn các điểm hạn chế như: Thiếu chi tiết kỹ thuật; chưa bao quát tình huống phức tạp; dễ gây tranh chấp trong xác định vị trí và giá đất; chưa có cơ chế minh bạch dữ liệu.
Góp ý hoàn thiện dự thảo Nghị quyết, ông Hải đề nghị cần hoàn thiện nguyên tắc xác định vị trí đất: Bổ sung tiêu chí theo khả năng tiếp cận ô tô, độ dốc, mật độ dân cư; sửa ngưỡng 200m giảm trừ giá cho linh hoạt hơn.
Bên cạnh đó, cần chuẩn hóa dữ liệu giao dịch thị trường: Tích hợp đầy đủ dữ liệu đấu giá, giao dịch từ thuế, đăng ký đất đai; xây dựng bản đồ giá đất số hóa (GIS): Công khai rộng rãi, cho phép tra cứu theo tọa độ, lô đất cụ thể; ban hành hướng dẫn kỹ thuật về cập nhật hàng năm; rà soát lại giá các tuyến phố trọng điểm để tránh chênh lệch bất hợp lý; hoàn thiện quy trình tiếp nhận phản ánh, khiếu nại về định vị giá đất…
Tham gia góp ý về tiêu chí xác định vị trí đất, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Kiến trúc đô thị Việt Nam cho rằng, các thuật ngữ phân loại hiện nay như đường, ngõ, ngách, hẻm là cách phân loại phổ thông, chưa thống nhất với phân loại đường theo Luật Giao thông đường bộ và các quy chuẩn đô thị. Với gần 1.200 tuyến đường, phố, ngõ, hẻm đã được đặt tên và phân loại đa dạng như quốc lộ, tỉnh lộ, đường đô thị, đường xã, việc xếp cùng một nhóm các ngõ có tên là không phản ánh đúng giá trị kinh tế - xã hội của từng vị trí đất.
Từ thực tế đó, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm đề nghị việc xác định vị trí phải dựa vào tiêu chí kỹ thuật rõ ràng như mặt cắt đường, năng lực tiếp cận giao thông, lưu lượng phương tiện, hạ tầng kết nối… thay vì chỉ phân loại theo hình thức tên gọi.
Bày tỏ sự quan tâm về hiệu lực của bảng giá đất, TS Đinh Hạnh - Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Kinh tế, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố Hà Nội cho rằng, quy định bảng giá đất chỉ có hiệu lực đến ngày 31/12/2026 có thể tạo tâm lý chờ giá mới từ phía người dân và nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh giá đất thường biến động tăng theo thời gian. Điều này có thể dẫn đến tình trạng trì hoãn giao dịch, gây ảnh hưởng đến thị trường.
Từ đó, TS Đinh Hạnh đề xuất bỏ mốc thời gian 31/12/2026 và thay bằng cơ chế điều chỉnh linh hoạt theo phương pháp “trượt giá”, cho phép cơ quan có thẩm quyền được điều chỉnh tối đa 10% khi có biến động thực tế. Theo TS Đinh Hạnh, cách làm này vừa giảm thủ tục sửa đổi hàng năm, vừa bám sát diễn biến giá đất, phù hợp với yêu cầu thị trường.
Từ những ý kiến góp ý tâm huyết, trách nhiệm của các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý, tin tưởng rằng, dự thảo Nghị quyết khi được thông qua sẽ là nền tảng để thành phố Hà Nội chuẩn hóa, đồng bộ cơ chế quản lý đất đai theo quy định mới, thay thế các quy định cũ, đảm bảo tính thống nhất, minh bạch trong quản lý tài chính đất đai.
Theo dự thảo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 đến ngày 31/12/2026 trên địa bàn thành phố Hà Nội, bảng giá đất phân chia theo các nhóm đất chính như: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất ở, đất khu công nghiệp, đất thương mại - dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất trong khu công nghệ cao. Việc xác định giá cho từng loại đất được thực hiện dựa trên khảo sát thực tế, tham chiếu giá thị trường và quy định pháp luật nhằm phản ánh sát giá trị sử dụng, đảm bảo tính ổn định trong quản lý tài nguyên đất.
Phạm vi áp dụng bảng giá đất được xác định rất rộng theo Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, làm căn cứ cho hàng loạt thủ tục quan trọng như: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất; tính thuế và tiền thuê đất; tính phí, lệ phí trong quản lý đất đai; tính mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất. Bảng giá đất cũng phân loại chi tiết 126 xã, phường của Hà Nội thành 17 khu vực; trong mỗi khu vực, các tuyến đường được chia thành 4 vị trí với mức giá khác nhau, giúp tạo sự minh bạch và thuận lợi trong áp dụng.
