Thị trường bất động sản quanh trục Vành đai 4 Hà Nội diễn biến thế nào?

Theo dõi KT&TD trên

Đô thị hóa dẫn dắt, không còn "vùng ven giá rẻ"

Vành đai 4 là tuyến giao thông liên vùng có vai trò phân luồng xuyên tâm, kết nối Hà Nội với các cực tăng trưởng mới như Hưng Yên - Bắc Ninh, đồng thời mở ra dư địa phát triển đô thị vệ tinh, khu công nghiệp và logistics quy mô lớn. Dự án được khởi công từ năm 2023, dự kiến hoàn thành toàn tuyến vào năm 2026 và chính thức đưa vào khai thác trong năm 2027.

Không chỉ giải tỏa áp lực hạ tầng nội đô, tuyến đường này đang trở thành xương sống cho làn sóng dịch chuyển đầu tư bất động sản ra vành đai mở rộng.

Thị trường bất động sản quanh trục Vành đai 4 đang bước vào giai đoạn phát triển, tăng trưởng.

Báo cáo thị trường mới nhất của đơn vị nghiên cứu Biggee cho biết, giá đất tại các khu vực quanh Vành đai 4 hiện đã neo ở mặt bằng cao và phản ánh rõ tốc độ đô thị hóa thực chất, thay vì chỉ dựa trên "thương hiệu Thủ đô".

Một số địa bàn như TP Bắc Ninh hay Văn Giang ghi nhận giá đất mặt tiền trung bình đã vượt 100 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn nhiều khu vực ven Hà Nội như Thường Tín hay Thanh Oai (khoảng 40 - 80 triệu đồng/m²).

Đáng chú ý, mức giá mặt tiền cao nhất hiện được ghi nhận tại Hà Đông, với mặt bằng trung bình lên tới khoảng 250 triệu đồng/m², cho thấy sự tập trung mạnh mẽ của nhu cầu ở thực và hoạt động thương mại - dịch vụ.

Trong phạm vi khoảng 4km quanh Vành đai 4, hiện đã ghi nhận hơn 100 dự án bất động sản đang và sắp triển khai, cung cấp cho thị trường trên 172.000 sản phẩm với tổng quỹ đất vượt 3.000ha.

Biggee nhận định, hệ sinh thái sản phẩm dọc Vành đai 4 Hà Nội chủ yếu là chung cư và biệt thự - nhà ở thấp tầng quy mô lớn. Các dự án đất nền gần như không xuất hiện, ngoại trừ một số khu tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng.

Thực tế triển khai cho thấy nguồn cung tập trung mạnh ở phía Tây Hà Nội trong giai đoạn đầu, trong khi các dự án ra sau mới bắt đầu ghi nhận xu hướng dịch chuyển lên hướng Bắc và hướng Đông, bám theo các trục kết nối công nghiệp, đô thị vệ tinh.

Chung cư dọc Vành đai 4 đang tăng mạnh

Khu vực dọc Vành đai 4 đang hình thành hàng loạt đại đô thị quy mô lớn, qua đó cung cấp cho thị trường khoảng 130.000 căn hộ, tương đương gần 1/3 tổng nguồn cung chung cư toàn Hà Nội. Đây đang là vùng tập trung nguồn cung mới lớn nhất trong chu kỳ phát triển đô thị hiện nay.

Các dự án chung cư lớn quanh trục Vành đai 4 Hà Nội (Nguồn: Biggee).

Giá căn hộ quanh trục Vành đai 4 hiện trung bình 56 triệu/m², thấp hơn khoảng 25% so với mặt bằng chung Hà Nội hiện khoảng 75 triệu/m². Trong vòng một năm, mặt bằng giá quanh Vành đai 4 ghi nhận mức tăng khoảng 31%, không thấp hơn so với trung tâm Hà Nội, phản ánh lực cầu và kỳ vọng hạ tầng.

Phân khúc thấp tầng quanh Vành đai 4, ngoài các dự án như Vinhomes Ocean Park 2 - 3 và Vinhomes Đan Phượng, đã phát triển rất mạnh trong thời gian qua, đặc biệt tại Hà Đông và Hoài Đức. Các dự án đã bàn giao lâu ghi nhận mức tăng giá trung bình khoảng 15%, thấp hơn đáng kể so với chung cư trong năm qua.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Biggee, đây là mức tăng thực chất, đồng điệu với xu hướng chung của thị trường và các dự án thấp tầng gần trung tâm Hà Nội, cho thấy sức hấp dẫn bền vững của phân khúc thấp tầng trong khu vực.

Mặt bằng giá nhà thấp tầng tại khu vực quanh trục Vành đai 4 Hà Nội đang hình thành một phổ giá khá rộng, dao động từ khoảng 80 triệu đồng/m² đến trên 400 triệu đồng/m², tùy theo vị trí, quy mô và mức độ hoàn thiện của dự án.

Khu vực Hà Đông tiếp tục là điểm nóng với mật độ dự án dày đặc và mức giá phổ biến từ 200 - 300 triệu đồng/m². Một số dự án đã bàn giao như Khu đô thị An Hưng, Park City, Louis City hay Văn Khê ghi nhận mặt bằng giá cao, trong đó Khu đô thị An Hưng đạt 339 - 410 triệu đồng/m², tăng khoảng 47% so với đầu năm 2025.

Trong khi đó, các dự án nằm xa lõi hơn như Lideco (Hoài Đức) hay Phoenix Garden (Đan Phượng) có mức giá thấp hơn, lần lượt dao động 131 - 152 triệu đồng/m² và 81 - 91 triệu đồng/m².

Chung cư quanh khu vực Vành đai 4 đang ghi nhận sự tăng trưởng về giá.

Các khu đô thị đã hình thành lâu năm và có vị trí gần trung tâm như: Vinhomes Green Bay, The Manor Central Park, Vinhomes Riverside hay Vinhomes Gardenia đang duy trì mức giá từ 360 - 600 triệu đồng/m².

Nhóm dự án tại Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Long Biên phổ biến trong khoảng 300-380 triệu đồng/m², bao gồm: Starlake Tây Hồ Tây, Ngoại Giao Đoàn, Mỹ Đình II, Thành phố Giao Lưu và Him Lam Vạn Phúc.

Đáng chú ý, trong khi một số dự án gần như đi ngang so với đầu năm 2025, nhiều khu vực khác vẫn ghi nhận mức tăng 20 - 50%, phản ánh tình trạng khan hiếm nguồn cung thấp tầng tại các quận nội đô.

Vành đai 4 cũng đang trở thành trục kết nối của hàng loạt đại đô thị quy mô từ vài chục đến hàng trăm héc-ta. Nhiều dự án đang triển khai như: Vinhomes Olympic (Thanh Trì) với quy mô hơn 9.100ha, Vinhomes Ocean Park 2 và 3 tại Văn Giang, Vinhomes Smart City tại Nam Từ Liêm hay Vinhomes Wonder City tại Đan Phượng được kỳ vọng tạo ra nguồn cung lớn trong dài hạn.

Song song với đó, các khu đô thị đã bàn giao và đi vào vận hành như: Thanh Hà Mường Thanh, Geleximco, Khu đô thị Văn Phú, Park City, Hinode Royal Park hay Phoenix Garden đang đóng vai trò neo giá cho toàn khu vực phía Tây và Tây Nam Hà Nội.

Ông Trần Đạt Khánh, CEO Biggee đánh giá, thị trường bất động sản quanh Vành đai 4 Hà Nội đang chuyển từ giai đoạn mở rộng quỹ đất sang giai đoạn đô thị hóa thực chất với mô hình đa trung tâm rõ nét.

Mặt bằng giá đất đã lên mức cao, phản ánh tốc độ phát triển hạ tầng và đô thị nhanh, nhưng đồng thời cũng đặt ra thách thức trong mục tiêu giãn dân, khi chi phí nhà ở không còn dễ tiếp cận như kỳ vọng ban đầu

Mới đây, tại tọa đàm với chủ đề "Vành đai 4 - Động lực phát triển kinh tế - xã hội vùng Thủ đô" do Báo và Phát thanh, truyền hình Hà Nội phối hợp với phường Yên Nghĩa tổ chức, KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam nhấn mạnh rằng, Vành đai 4 cần được xác định là trục phát triển đô thị, chứ không phải là nơi tập trung các dự án bất động sản cao cấp.

Theo ông Tùng, Hà Nội cần tận dụng giai đoạn này để tái cấu trúc chiến lược phát triển nhà ở, hình thành các đô thị dọc Vành đai 4 gắn với logistics, khu công nghiệp, việc làm và giao thông công cộng theo mô hình TOD. Nếu không quản lý tốt, nguy cơ xuất hiện những không gian đô thị manh mún, nhếch nhác hai bên tuyến đường là rất lớn.

Nếu giá nhà tiếp tục bị đẩy lên quá cao, vượt khả năng chi trả của người dân, Hà Nội có thể đối mặt với những hệ lụy tương tự bài học "đô thị ma" tại một số quốc gia. Vì vậy, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết Vành đai 4 cần đặt nhà ở xã hội và chất lượng sống của người dân ở vị trí trung tâm.