Nhà ở xã hội: Điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2026

Theo dõi KT&TD trên

Quý I/2026, kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP đạt 7,83% cao nhất kể từ năm 2011, tạo nền tảng vĩ mô thuận lợi cho thị trường địa ốc. GDP ngành xây dựng tăng 8,36%, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 4,71%. Cả nước ghi nhận hơn 1.360 dự án đang triển khai với khoảng 654.000 căn nhà ở, tổng lượng giao dịch đạt gần 140.000 căn trong quý đầu năm.

Tuy nhiên, đằng sau những con số ấn tượng đó là một nghịch lý nhức nhối: giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã lên tới 128 triệu đồng/m², tại TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m². Chỉ số giá căn hộ trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đã tăng từ 23,5 năm (2023) lên 30,2 năm (2026), thuộc nhóm cao trong khu vực Đông Nam Á. Nhà ở thương mại giá vừa túi tiền gần như biến mất hoàn toàn, trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, đẩy người có nhu cầu ở thực vào tình thế khó khăn chưa từng có.

Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một "trụ đỡ" quan trọng của thị trường, vừa giải quyết nhu cầu ở thực, vừa góp phần ổn định cấu trúc cung cầu.

25 tỉnh, thành phố đã xuất sắc khởi công đủ và vượt chỉ tiêu năm 2026, tiêu biểu như Hải Phòng, Huế, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, Đồng Nai. Riêng trong quý I/2026, toàn thị trường có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trong đó NOXH và nhà ở giá phù hợp chiếm hơn 7.000 căn, con số khiêm tốn so với nhu cầu thực tế, nhưng đã là mức cao nhất ghi nhận trong nhiều năm gần đây.

Nhìn lại cả năm 2025, đà tăng tốc đã được chuẩn bị từ trước: số lượng dự án NOXH được cấp phép trong năm 2025 tăng tới 161% so với cùng kỳ, mức tăng mạnh nhất trong nhiều năm. Cả nước đã hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025, vượt chỉ tiêu kế hoạch năm. Đến cuối năm 2025, đã hoàn thành khoảng 170.000 căn; hơn 134.000 căn đang xây dựng và khoảng 354.000 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đạt khoảng 62% mục tiêu Đề án 1 triệu căn giai đoạn 2021–2030.

Một trong những đột phá chính sách quan trọng nhất của năm 2026 là sự cải thiện rõ nét về dòng vốn hỗ trợ. Gói tín dụng NOXH theo Nghị quyết 33/NQ-CP, vốn khởi điểm 120.000 tỷ đồng, đến nay đã được mở rộng lên 145.000 tỷ đồng nhờ sự tham gia của nhiều ngân hàng thương mại cổ phần bên cạnh 4 ngân hàng quốc doanh ban đầu. Tính đến tháng 3/2026, lãi suất từ gói này đã trải qua 7 lần điều chỉnh giảm, hiện chỉ còn 5,6%/năm đối với người mua nhà và 6,1%/năm đối với chủ đầu tư.

Bước sang năm 2026, dòng vốn này tiếp tục được kỳ vọng là "đòn bẩy" chính khi Ngân hàng Nhà nước áp dụng cơ chế mới: các khoản vay NOXH không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm của các ngân hàng, một thay đổi mang tính cởi trói, tạo điều kiện để dòng vốn ưu đãi chảy vào phân khúc này nhiều hơn.

Về thủ tục hành chính, Bộ trưởng Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương áp dụng cơ chế "luồng xanh", "luồng ưu tiên" cho các dự án NOXH, giúp rút ngắn đáng kể thời gian cấp phép. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng khẳng định ưu tiên rút ngắn quy trình thủ tục và giảm chi phí để tăng nguồn cung, hướng đến mục tiêu hoàn thành hơn 158.700 căn trong năm 2026 theo Nghị quyết số 7/NQ-CP của Chính phủ.

Không chỉ là câu chuyện của nhà nước, năm 2026 còn chứng kiến làn sóng ngày càng nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn chuyển hướng sang phân khúc nhà ở xã hội nhằm đón đầu nhu cầu ở thực ngày càng lớn của người dân. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy NOXH không còn bị xem là "gánh nặng" mà đang dần trở thành lựa chọn kinh doanh bền vững.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nguồn cung nhà ở trong năm 2026 ước đạt 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch, trong đó NOXH đóng góp tỷ trọng ngày càng tăng. Nhiều địa phương như Đồng Nai đã nâng số dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi lên 9 dự án chỉ tính đến tháng 2/2026 con số phản ánh sự năng động trong triển khai ở tuyến địa phương.

Dù có nhiều tín hiệu tích cực, các chuyên gia cảnh báo không nên quá lạc quan. Tiến độ thực tế triển khai NOXH vẫn còn nhiều tồn tại: một số địa phương chưa khởi công đủ số lượng theo chỉ tiêu; thủ tục hành chính ở không ít nơi vẫn chưa thực sự được xử lý theo "luồng ưu tiên"; vấn đề quỹ đất có vị trí thuận lợi, đồng bộ hạ tầng vẫn là bài toán nan giải.

Bên cạnh đó, dù lãi suất đã giảm nhiều lần, tâm lý e ngại về thời gian ưu đãi ngắn (thường chỉ 5 năm trước khi thả nổi theo thị trường) vẫn khiến nhiều người thu nhập thấp chưa dám tiếp cận. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia với nguồn vốn dài hạn, duy trì lãi suất thấp ổn định trong suốt chu kỳ vay 15–20 năm.

Về giá, mặt bằng NOXH tại Hà Nội năm 2026 cũng không còn giữ được mức dưới 15 triệu đồng/m² như trước. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và giá vật liệu xây dựng tăng đã đẩy mặt bằng giá lên cao hơn dù vẫn thấp hơn nhà ở thương mại cùng phân khúc từ 20% đến 50%.

Với Đề án 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021–2030 đang đạt 62% tiến độ, và riêng năm 2026 kỳ vọng bổ sung khoảng 160.000 căn vào nguồn cung, nhà ở xã hội đang thực sự trở thành trụ cột của chiến lược an sinh xã hội và bình ổn thị trường. Các chuyên gia tại Hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới" (tổ chức ngày 12/5/2026 tại TP.HCM) đồng thuận rằng, khi các giải pháp được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản từ năm 2026 sẽ bước sang giai đoạn phát triển bền vững hơn phục vụ nhu cầu ở thực và góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Trong một thị trường mà phần lớn những người lao động đô thị khó có thể mơ tới căn hộ giá 128 triệu đồng/m², nhà ở xã hội không chỉ là điểm sáng kinh tế - đó là câu trả lời của chính sách với hàng triệu con người đang khao khát một chỗ an cư thực sự.

Hoàng Nguyễn