Công khai dữ liệu dự án, tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản

Theo dõi KT&TD trên

...từ vận hành dựa trên thông tin phân mảnh, bất cân xứng sang một mô hình quản trị bằng dữ liệu công khai, có thể tra cứu, đối chiếu.

Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của chính doanh nghiệp. Nội dung phải công khai gồm quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án, quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thông tin quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, hợp đồng mẫu sử dụng trong giao dịch, cũng như các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc việc thế chấp bất động sản, dự án (nếu có).

Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thêm các nhóm thông tin chủ đầu tư phải công khai đối với từng loại sản phẩm: nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; nhà ở, công trình hình thành trong tương lai; và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng siết chặt việc thu tiền đặt cọc: chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% giá bán, cho thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và chỉ khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định, một cơ chế được thiết kế nhằm hạn chế tình trạng huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ pháp lý, vốn từng gây ra nhiều vụ tranh chấp kéo dài trong quá khứ.

Bên cạnh nghĩa vụ công khai thông tin ở cấp độ từng dự án, nhiều địa phương đã chủ động số hóa và mở dữ liệu ở quy mô lớn hơn. Gần đây nhất, UBND TP. HCM đã ban hành Quyết định 4944/QĐ-UBND về danh mục dữ liệu mở của thành phố, theo đó 142 tập dữ liệu thuộc 11 nhóm chủ đề sẽ được công khai trên Cổng thông tin dữ liệu TP. HCM để cá nhân, tổ chức tự do khai thác, sử dụng. Trong nhóm dữ liệu quy hoạch, xây dựng và bất động sản, thành phố công khai dữ liệu quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng, đơn giá nhân công, chỉ số giá xây dựng, cùng danh sách các dự án nhà ở thương mại đã được cấp phép xây dựng, được phép huy động vốn hoặc đã nghiệm thu hoàn thành.

Đáng chú ý, danh mục còn công khai thông tin cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cùng dữ liệu về sàn giao dịch và tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư. Riêng dữ liệu quy hoạch phân khu 1/2000 được cung cấp dưới dạng API từ tháng 6/2026, cập nhật hằng quý khi có biến động, bao gồm ranh quy hoạch, chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, lộ giới và giao thông. Tần suất cập nhật của các nhóm dữ liệu khác dao động từ hằng tháng, hằng quý đến hằng năm tùy loại dữ liệu.

Ở cấp trung ương, Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, được xem là bước tiến quan trọng nhất trong việc chuẩn hóa dữ liệu công khai trên phạm vi cả nước. Theo đó, mỗi bất động sản, mỗi chứng chỉ hành nghề môi giới, mỗi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được gắn một mã định danh điện tử; khi tra cứu mã định danh, người dùng có thể biết được toàn bộ thông tin liên quan, bao gồm cả việc dự án hay bất động sản đó đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay chưa. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Danh Huy cho biết Bộ đang phối hợp với đơn vị tư vấn và Trung tâm công nghệ thông tin khẩn trương xây dựng hệ thống phần mềm kết nối, chia sẻ dữ liệu bằng mã định danh ngay khi nghị định có hiệu lực.

Song song với hệ thống dữ liệu nhà ở, công tác số hóa dữ liệu đất đai cũng đang được đẩy nhanh để tạo nền tảng liên thông. Theo thống kê được công bố, cả nước đã số hóa khoảng 68,2 triệu thửa đất trong 6 tháng đầu năm 2026, với mục tiêu năm 2026 là cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trên phạm vi toàn quốc. Riêng Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai của thành phố trước ngày 25/8/2026, huy động cả hệ thống chính trị tham gia. Việc dữ liệu đất đai, quy hoạch, nhà ở và môi giới cùng được số hóa và có khả năng kết nối với nhau, thay vì tồn tại rời rạc tại nhiều cơ quan như trước - được kỳ vọng sẽ tạo ra một hạ tầng thông tin thống nhất cho toàn thị trường.

Giới chuyên gia đánh giá, việc chuẩn hóa và công khai dữ liệu là một trong những trụ cột chính sách quan trọng nhất giúp chuyển thị trường bất động sản từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu cơ và tâm lý kỳ vọng sang vận hành dựa trên tính minh bạch, kỷ luật tài chính và quan hệ cung - cầu thực. Khi dữ liệu về pháp lý dự án, quy hoạch, giá giao dịch được công khai và có thể kiểm chứng, khoảng cách thông tin giữa chủ đầu tư, môi giới và người mua sẽ dần được thu hẹp, qua đó hạn chế tình trạng thổi giá dựa trên tin đồn hoặc thông tin nội bộ không chính thức. Đại diện Sở Xây dựng TP. HCM cho biết mục tiêu là xây dựng hệ thống dữ liệu đáp ứng các tiêu chí "đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung", đồng thời thành phố đang kết nối với các chủ đầu tư, doanh nghiệp để cập nhật dữ liệu và triển khai báo cáo trực tuyến thay cho hồ sơ giấy.

Đối với người mua nhà, việc có thể tự tra cứu thông tin pháp lý dự án, từ quyết định giao đất, quy hoạch chi tiết đến tình trạng thế chấp, huy động vốn trước khi đặt cọc hay ký hợp đồng, là một thay đổi có ý nghĩa thực chất so với việc phải hoàn toàn dựa vào lời giới thiệu của chủ đầu tư hay môi giới như trước đây. Về phía doanh nghiệp, những chủ đầu tư có hồ sơ pháp lý rõ ràng, chủ động công bố minh bạch thông tin được đánh giá sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt hơn trong giai đoạn thị trường đang bước vào chu kỳ thanh lọc và tái định vị theo hướng minh bạch, bền vững.

Minh Trí