Nguồn cung tăng cao nhưng thanh khoản lại chững lại

Theo dõi KT&TD trên

...hàng tồn kho tại các doanh nghiệp niêm yết lập kỷ lục, trong khi mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao. Nghịch lý "thừa hàng, thiếu người mua" đang đặt ra bài toán mới cho cả nhà phát triển dự án lẫn người có nhu cầu ở thực.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), 6 tháng đầu năm 2026 cả nước có khoảng 98.000 sản phẩm bất động sản được đưa ra thị trường, tăng 50% so với cùng kỳ; trong đó nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Báo cáo của Công ty Cổ phần Xếp hạng tín nhiệm S&I (S&I Ratings), dẫn số liệu Dat Xanh Services (DXS), cho biết tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc nửa đầu năm đạt 102.500 sản phẩm, cũng tăng 40%. Riêng Hà Nội và TP.HCM, CBRE dự báo cả năm 2026 sẽ có khoảng 84.000 căn hộ và 11.500 căn nhà liền kề, biệt thự được mở bán mức cao kỷ lục. Diễn biến này phần lớn nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, giúp dự án đủ điều kiện ra hàng nhanh hơn: riêng quý II/2026, Bộ Xây dựng ghi nhận 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới quy mô hơn 103.000 căn, cùng 131 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai với hơn 59.000 căn.

Đối lập với đà tăng của nguồn cung, sức hấp thụ của thị trường lại đi xuống rõ rệt. Theo S&I Ratings dẫn số liệu DXS, trong khi nguồn cung sơ cấp nửa đầu năm đạt 102.500 sản phẩm, lượng giao dịch toàn thị trường chỉ đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ, tương ứng tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 25,5% giảm mạnh so với mức 47,5% của cả năm 2025. Thị trường còn tồn khoảng 76.400 sản phẩm chưa bán. S&I Ratings nhận định: thanh khoản sụt giảm trước sức ép lãi suất, giao dịch tại cả Hà Nội và TP.HCM chững lại với tỷ lệ hấp thụ giảm 20-40% so với các quý trước.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy bức tranh tương tự: quý II/2026, cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I/2026 và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý trước; đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, chỉ bằng 67,4% quý I. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong một quý gần đây toàn thị trường có khoảng 52.000 sản phẩm được đưa ra giao dịch nhưng chỉ hơn 24.000 sản phẩm giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ khoảng 47%, giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước.

Thanh khoản chậm lại đang dồn áp lực trực tiếp lên bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp địa ốc. Theo dữ liệu VietstockFinance, hàng tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM đã vượt 635.700 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước đến nay, tăng 20% so với đầu năm. Tính đến ngày 17/7, Bộ Xây dựng ghi nhận cả nước còn khoảng 22.300 căn hộ thương mại chưa bán được, đã đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp tháo gỡ vướng mắc thủ tục đất đai để xử lý lượng hàng tồn này.

Áp lực tồn kho phân bổ không đồng đều. Novaland ghi nhận hơn 157.700 tỷ đồng hàng tồn kho, phần lớn dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay hơn 66.000 tỷ đồng. Kinh Bắc và Becamex (nhóm khu công nghiệp) ghi nhận tồn kho tăng 14%, lên gần 56.200 tỷ đồng. Có 21 doanh nghiệp hàng tồn kho chiếm trên một nửa tổng tài sản, dẫn đầu là Hudland với 82%, tiếp theo Khang Điền (74,7%), Hoàng Huy Group (61,4%), Novaland (60,9%), SJ Group (52%), Phát Đạt (47,4%), Văn Phú Invest (41,6%) và Bluemarq Group (40,2%). Một doanh nghiệp có tồn kho tăng từ 28.579 tỷ đồng năm 2021 lên 134.793 tỷ đồng cuối 2025, và chỉ nửa đầu năm 2026 tiếp tục tăng 57% lên 206.728 tỷ đồng, lần đầu tiên một doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vượt mốc 200.000 tỷ đồng tồn kho.

Điểm đáng chú ý là tồn kho tăng không đi cùng xu hướng giảm giá. Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam tháng 7/2026 của Dat Xanh Services (DXS-FERI), giá bán sơ cấp nửa đầu năm tăng 10-15% so với cùng kỳ, dao động khoảng 30-170 triệu đồng/m² tùy khu vực. Theo nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, nút thắt lớn nhất nằm ở mặt bằng giá: nhu cầu mua nhà để ở vẫn rất lớn, nhưng phần đông khách hàng tìm kiếm căn hộ dưới 50 triệu đồng/m², trong khi khoảng 80% nguồn cung mới có giá vượt mức này, hàng hóa không thiếu, nhưng cơ cấu sản phẩm chưa tương thích với khả năng tài chính của số đông.

Khoảng cách về giá khiến nhu cầu có thật nhưng khó chuyển hóa thành giao dịch, nhất là khi chi phí vay vốn vẫn cao. Theo Bộ Xây dựng, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến 12-14%/năm, thậm chí lãi suất thả nổi một số nơi lên tới 15-16%/năm sau khi hết ưu đãi. Giá nhà cao cộng chi phí tài chính lớn khiến nhiều người trì hoãn quyết định mua nhà; với doanh nghiệp phát triển dự án dựa nhiều vào vốn vay, hàng bán chậm đồng nghĩa dòng tiền về chậm trong khi chi phí lãi vay vẫn phải trả đều đặn.

Các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, kịch bản được đánh giá có xác suất cao nhất cho 6 tháng cuối năm 2026 là nguồn cung tiếp tục tăng khoảng 15-20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ duy trì dưới 20% thị trường tiếp tục ở trạng thái thanh khoản thấp, dòng tiền hạn chế giải ngân. Ở kịch bản khả quan hơn, nếu kinh tế vĩ mô cải thiện và tín dụng được nới lỏng, nguồn cung mới có thể tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ có thể phục hồi lên 40-50%. Điểm sáng hiếm hoi được nhiều chuyên gia nhắc đến là nhà ở xã hội với mức giá phù hợp hơn thu nhập số đông, phân khúc này vẫn duy trì sức tiêu thụ tốt bất chấp bối cảnh chung.

Minh Trí