Người trẻ và bài toán an cư: Thuê nhà dần trở thành lựa chọn chủ động

Theo dõi KT&TD trên

Trong bối cảnh đó, thuê nhà - vốn từng được xem là giải pháp tạm thời trong giai đoạn đầu lập nghiệp - đang dần chuyển mình thành một lựa chọn chủ động, phản ánh sự thay đổi rõ nét trong tư duy an cư của thế hệ trẻ Việt Nam.

Theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân năm tại Việt Nam đến cuối năm 2025 đã lên tới khoảng 20 lần - mức được đánh giá là rất cao so với ngưỡng "chấp nhận được" theo thông lệ quốc tế (thường dưới 5 lần). Đà tăng chưa dừng lại khi bước sang đầu quý II/2026, giá bán sơ cấp căn hộ tiếp tục thiết lập mặt bằng mới, đạt trung bình khoảng 3.900 USD/m² tại TP Hồ Chí Minh và gần 3.950 USD/m² tại Hà Nội; tại một số dự án chào bán mới ở Hà Nội, giá thậm chí vượt 137 triệu đồng/m², tăng tới 36% so với cùng kỳ.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy khoảng cách giá nhà - thu nhập đã trực tiếp thay đổi hành vi của người trẻ: 58% người trẻ tại Hà Nội hiện chọn thuê nhà vì chưa đủ khả năng mua, và đơn vị này dự báo tỷ lệ có thể tăng lên 60-80% nếu giá nhà tiếp tục neo cao. Với thu nhập bình quân đầu người khoảng 9,5 triệu đồng/tháng, một người 25-40 tuổi phải mất khoảng 26 năm tích lũy mới mua được căn hộ 60 m² giá 3 tỷ đồng, giả định lãi suất tiết kiệm 4,5%/năm. Áp lực này càng lớn hơn khi VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà năm 2026 có thể cao hơn 3-4 điểm phần trăm so với cùng kỳ, khiến tâm lý chờ đợi lan rộng trong nhóm có nhu cầu ở thực nhưng chưa đủ tích lũy.

Nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận hơn 60% người dưới 35 tuổi tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng hiện ưu tiên thuê nhà dài hạn thay vì cố gắng mua nhà bằng mọi giá. Trường hợp vợ chồng anh M (32 tuổi) và chị L (30 tuổi) là một ví dụ điển hình: với tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng, gia đình ba người đang thuê căn hộ 65 m² tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) với chi phí khoảng 10 triệu đồng tiền thuê cùng các khoản sinh hoạt khác, thay vì vay hàng tỷ đồng để mua nhà ngay.

Trước thực tế nguồn cung nhà ở thương mại tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, định hướng chính sách nhà ở đang có sự điều chỉnh rõ nét sang phân khúc cho thuê. Theo Nghị quyết phiên họp Chính phủ ngày 5/9/2026, Bộ Xây dựng được giao khẩn trương hoàn thiện dự thảo nghị quyết về chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030 để báo cáo Thủ tướng ngay trong tháng 9, theo hướng tăng chỉ tiêu nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua và giảm chỉ tiêu nhà để bán. Ngân hàng Nhà nước cũng được giao định hướng dòng vốn tín dụng vào nhà ở xã hội, nhà cho thuê và hạ tầng thiết yếu phụ trợ - được kỳ vọng trở thành động lực tài chính quan trọng cho phân khúc này.

Số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy trong 8 tháng năm 2026, cả nước đã hoàn thành 108 dự án nhà ở xã hội với quy mô 31.353 căn, khởi công 107 dự án với quy mô 152.186 căn; lũy kế đạt khoảng 85% chỉ tiêu của Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Đáng chú ý, cả nước hiện có 205.074 căn nhà ở cho thuê thuộc tài sản công, trong đó 188.025 căn đang được đưa vào khai thác.

Tại Hà Nội, thành phố đã khởi công đồng loạt 3 dự án nhà ở cho thuê với tổng quy mô hơn 4.200 căn. Tại dự án nhà ở xã hội cho thuê Kim Chung, một căn hộ rộng hơn 30 m² có giá thuê khoảng 1,6 triệu đồng/tháng - mức phù hợp với khả năng chi trả của nhiều gia đình thu nhập thấp. Năm 2026, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành tối thiểu 18.700 căn nhà ở xã hội, đưa 25.000-27.000 căn đủ điều kiện ra thị trường. Tại TP Hồ Chí Minh, kế hoạch 2026-2030 đặt mục tiêu phát triển thêm hơn 181.000 căn nhà ở xã hội, trong đó khoảng 50.000 căn dành cho thuê, cùng việc nâng hạn mức vốn vay được hỗ trợ lãi suất qua HFIC từ 200 lên 300 tỷ đồng/dự án. Đà Nẵng đặt mục tiêu hoàn thành gần 5.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2026, hướng tới hơn 28.000 căn vào năm 2030, trong đó nhà cho thuê là một trọng tâm.

Theo các chuyên gia kinh tế, việc đa dạng hóa sản phẩm nhà ở cho thuê, từ phân khúc trung bình đến cao cấp, sẽ tạo nên một thị trường linh hoạt hơn, giúp người dân từng bước cải thiện điều kiện sống thay vì chịu áp lực quá lớn từ việc mua nhà ngay; khi nút thắt an cư được tháo gỡ, người lao động sẽ có thêm động lực ổn định cuộc sống và gắn bó lâu dài với đô thị nơi mình làm việc. Nhiều chuyên gia trong ngành cũng thống nhất quan điểm rằng mục tiêu chính sách không phải để mọi người đều sở hữu nhà, mà là bảo đảm khả năng tiếp cận một chỗ ở phù hợp với năng lực chi trả của từng nhóm thu nhập.

Dù vậy, bản thân thị trường cho thuê cũng biến động theo chu kỳ ngắn hạn. Số liệu của Nhà Tốt cho thấy quý I/2026, giá thuê căn hộ trung bình tại Hà Nội giảm 12% so với quý trước (còn khoảng 11 triệu đồng/tháng) trong bối cảnh nhu cầu tìm thuê giảm trên diện rộng, trong khi TP Hồ Chí Minh tăng 5% (lên khoảng 10 triệu đồng/tháng). Sang quý II, khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận nhu cầu thuê chung cư tăng trở lại tại cả hai thị trường, giá thuê tháng 5 tăng 8% tại Hà Nội và 6% tại TP Hồ Chí Minh - cho thấy phân khúc cho thuê đang dần trở thành một thị trường có tính chu kỳ, cần được vận hành bài bản hơn, thay vì chỉ là khoảng đệm tạm thời giữa các quyết định mua bán.

Do đó, việc chuyển trọng tâm chính sách từ phát triển nhà ở xã hội để bán sang tăng tỷ trọng nhà cho thuê, thuê mua không chỉ bổ sung nguồn cung mà còn mở rộng cách người dân tiếp cận nhà ở. Trong bối cảnh giá nhà thương mại nhiều khả năng vẫn neo cao trong ngắn hạn, xu hướng thuê nhà chủ động của người trẻ - kết hợp với định hướng chính sách ưu tiên phát triển nhà cho thuê - được kỳ vọng tạo ra một cấu trúc thị trường nhà ở cân bằng hơn, trong đó sở hữu nhà vẫn là đích đến dài hạn nhưng không còn là điều kiện bắt buộc để có một chỗ an cư ổn định.

Tiến Hoàng