Người dân gặp khó vì tiền chuyển mục đích sử dụng đất quá cao
Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở quá cao đang tác động đến đời sống người dân, nhất là khu vực miền núi, thu nhập chính từ sản xuất nông nghiệp.
Người dân không đủ sức đóng tiền sử dụng
Ông Đ.C.P xã Minh Quang, huyện Ba Vì, TP Hà Nội (nay là xã Ba Vì, Hà Nội) vừa có đơn xin rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất và hủy quyết định huyện Ba Vì cho phép gia đình ông chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở vì số tiền sử dụng đất ông phải nộp quá cao.
Theo ông P, ngày 5/3, ông được huyện Ba Vì cho phép chuyển mục đích sử dụng 210m2 từ đất trồng cây lâu năm tại thôn Cốc Đồng Tâm, xã Minh Quang sang đất ở nông thôn.
Tuy nhiên, không tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất phải nộp trước khi chuyển mục đích nên khi nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ông mới biết số tiền phải nộp quá lớn khoảng 910 triệu đồng (4.337.000 đồng/m2). Do không đủ sức nộp số tiền trên, ông P đã viết đơn xin rút hồ sơ và hủy quyết định của huyện Ba Vì về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, dù biết, không dễ để xin được quyết định này.
Trên cơ sở kiến nghị của ông P, UBND huyện Ba Vì (trước tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp ngày 1/7) cũng đã ra quyết định thu hồi và hủy quyết định cho phép ông P chuyển mục đích sử dụng đất tại thông Cốc Đồng Tâm, xã Minh Quang, huyện Ba Vì.
Trước đó, dư luận cũng xôn xao khi bà Nguyễn Thị Hồng (TP Vinh, Nghệ An) xin chuyển đổi 300m² đất vườn sang đất ở. Tiền sử dụng đất bà phải nộp 15 triệu đồng/m2, tổng số tiền sử dụng đất phải nộp lên tới 4,497 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của gia đình bà. Thậm chí bà Hồng còn cho rằng, tiền sử dụng đất bà nộp cao hơn tiền bán lô đất khoảng 3 tỷ đồng.
Theo lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Nghệ An, tỉnh Nghệ An đã xây dựng bảng giá đất mới theo nguyên tắc sát với giá thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, bảng giá này chỉ tiệm cận khoảng 70–80% giá thị trường. Việc người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở là thực hiện theo quy định hiện hành.
Nên căn cứ thu nhập người dân để tính tiền sử dụng đất?
Trao đổi với PV Báo Xây dựng, bà Nguyễn Thị Chúc, chuyên viên Phòng Kinh tế, xã Ba Vì, Hà Nội, làm rõ thêm trước đây, theo Nghị định số 45 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, người dân chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với phần đất vườn, ao liền kề nhà ở trong cùng thửa đất.
Tuy nhiên, tại Nghị định số 103 ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, trừ đi phần tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nông nghiệp.
Do nghĩa vụ tài chính phải nộp cao hơn nhiều so với trước khiến nhiều người dân trên địa bàn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thậm chí đã hoàn tất thủ tục chuyển đổi, nhưng không có khả năng đóng tiền sử dụng. Điều này tác động rất lớn đến an sinh xã hội khi người dân muốn chuyển đổi, làm nhà cho các con theo quy định pháp luật, nhất là những xã, địa phương miền núi, thu nhập chính của họ chủ yếu là nông nghiệp.
Nhìn nhận về tình trạng trên, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội), cho rằng Luật Đất đai 2024 đã bỏ bao cấp trong xác định giá đất và xác lập 5 phương pháp định giá đất, trong số đó có phương pháp xác định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường.
Liên quan đến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và Nghị định số 104/2024 (quy định về quỹ phát triển đất), Bộ Tài chính đã đề xuất bổ sung khoản 6 vào Điều 52 Nghị định 103 nhằm xử lý các trường hợp chuyển tiếp. Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất, tiền sử dụng đất nên được tính bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, nhiều người lại hiểu việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là giá thị trường. Một số địa phương đang xác định giá đất theo giá thị trường. Ông Tuyến khẳng định cách hiểu và làm này chưa đúng tinh thần của khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024.
Theo ông Tuyến, điểm mấu chốt mà luật và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa rõ ràng và cụ thể đó là thế nào là nguyên tắc thị trường, nguyên tắc thị trường để xác định giá đất có giống nguyên tắc thị trường trong giao dịch thương mại không? Nội hàm của khái niệm này bao gồm những gì, phạm vi áp dụng ra sao, có những tiêu chí cụ thể nào để xác định? Nguyên tắc thị trường khác gì với giá đất thị trường? Ông Tuyến cho rằng phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cần quy định cụ thể hơn.
Cũng theo ông Tuyến, sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai 2024 bộc lộ một số điểm chưa phù hợp, nhất là xác định giá đất so với thu nhập của người dân ở nông thôn. Do đó, cần rà soát, sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai 2024.
Ông Tuyến kiến nghị, trước mắt Nhà nước nên áp dụng mức giá cũ trong một thời hạn nhất định, có thể cộng thêm một tỷ lệ phần trăm hoặc hệ số K cho từng khu vực, nhưng phải căn cứ vào thu nhập thực tế của người dân để bảo đảm phù hợp với khả năng chi trả, đặc biệt tại các khu vực nông thôn, tránh gây sốc cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Giá đất nông nghiệp cũng cần điều chỉnh theo từng khu vực, nhất là khu vực ven đô tốc độ đô thị hóa cao, có điều kiện phát triển kinh tế cao.
