Ngân hàng giảm lãi suất, người mua nhà bớt áp lực tài chính

Theo dõi KT&TD trên

Dù mức giảm chưa đưa lãi vay về vùng thấp như giai đoạn 2021-2022, đây vẫn được xem là tín hiệu tích cực với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Từ cuối tháng 8 đến nay, hàng loạt ngân hàng thương mại đã công bố các chương trình vay mua nhà với lãi suất ưu đãi thấp hơn đáng kể so với biểu lãi suất thông thường. Vietcombank triển khai gói tín dụng 20.000 tỷ đồng, cam kết lãi suất thấp hơn tới 1%/năm so với mức thông thường, thời hạn vay tối đa 35 năm và tỷ lệ giải ngân có thể lên tới 100% giá trị căn nhà. VIB cho phép khách hàng cố định lãi suất tới 5 năm, còn hơn mười ngân hàng khác cũng đã công bố các chương trình giảm lãi suất hoặc mở rộng ưu đãi tương tự.

Với người vay, điều này có ý nghĩa thiết thực hơn nhiều so với con số phần trăm trên giấy tờ. Một khoản vay mua nhà thường kéo dài 15-25 năm, nên chỉ cần lãi suất giảm 1 điểm phần trăm, tổng số tiền lãi phải trả trong suốt thời hạn vay có thể giảm đi hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng, tùy quy mô khoản vay. Đây cũng là lý do vì sao các đợt điều chỉnh lãi suất lần này, dù chưa đưa mặt bằng chung về mức thấp, vẫn được nhiều người mua nhà đón nhận như một sự hỗ trợ đáng kể trong bối cảnh thu nhập chưa tăng tương ứng với giá nhà.

Để hình dung cụ thể mức độ tác động, có thể lấy một trường hợp minh họa: một khoản vay 2 tỷ đồng, thời hạn 20 năm, trả góp đều theo dư nợ giảm dần. Nếu vay ở mức lãi suất 12%/năm - tương đương vùng đỉnh ghi nhận hồi quý I năm nay, số tiền phải trả mỗi tháng vào khoảng 22 triệu đồng. Nhưng nếu lãi suất giảm về quanh 11%/năm - mức bình quân thị trường hiện tại, số tiền trả hằng tháng giảm còn khoảng 20,6 triệu đồng, tức giảm khoảng 1,4 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 16-17 triệu đồng mỗi năm. Với một gia đình có thu nhập trung bình, khoản chênh lệch này đủ để trang trải thêm chi phí sinh hoạt, học phí cho con hoặc dự phòng rủi ro tài chính.

Mức giảm sẽ còn rõ rệt hơn với nhóm vay mua nhà ở xã hội. Theo quy định hiện hành, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội được áp dụng lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu, thấp hơn nhiều so với lãi suất thương mại phổ biến quanh 9,6%/năm trở lên. Với một khoản vay 1 tỷ đồng trong 20 năm, chênh lệch lãi suất nói trên có thể giúp người vay tiết kiệm gần 2 triệu đồng mỗi tháng tiền trả góp - một khoản không nhỏ với người trẻ mới đi làm, thu nhập chưa cao. Đây là lý do các gói tín dụng nhà ở xã hội tiếp tục được xem là điểm tựa quan trọng giúp giảm áp lực tài chính cho nhóm khách hàng trẻ.

Tuy nhiên, không phải mọi khách hàng đều hưởng lợi như nhau từ đợt giảm lãi suất lần này. Nhóm được hỗ trợ rõ rệt nhất là người mua nhà lần đầu, có nhu cầu ở thực, vay với tỷ lệ vốn tự có vừa phải và lựa chọn các gói vay dài hạn có thời gian cố định lãi suất kéo dài. Việc một số ngân hàng nâng thời hạn vay lên 30-35 năm cũng giúp giảm áp lực trả nợ hằng tháng, dù đồng nghĩa với tổng lãi phải trả trong suốt vòng đời khoản vay sẽ cao hơn nếu tính theo số tuyệt đối.

Bên cạnh chính sách ngân hàng, một số chủ đầu tư dự án nhà ở cũng chủ động đưa ra phương án hỗ trợ tài chính riêng, như cho phép khách hàng thanh toán trước một phần nhỏ giá trị căn nhà, phần còn lại góp dần đến khi bàn giao, kết hợp với lãi suất vay ưu đãi cố định trong vài năm đầu. Sự phối hợp giữa chính sách tín dụng ngân hàng và chính sách bán hàng của chủ đầu tư đang tạo thêm dư địa để người mua nhà cân đối dòng tiền, thay vì phải xoay xở toàn bộ trong giai đoạn đầu sở hữu nhà.

Ngoài việc so sánh lãi suất giữa các ngân hàng, người mua nhà cũng cần đối chiếu với khả năng tài chính thực tế của bản thân trước khi ký hợp đồng vay. Nguyên tắc thường được các chuyên gia tài chính cá nhân khuyến nghị là tổng số tiền trả nợ hằng tháng, bao gồm cả gốc và lãi, không nên vượt quá 50-60% thu nhập của gia đình, để vẫn còn dư địa cho chi tiêu sinh hoạt và các khoản dự phòng bất trắc. Bên cạnh đó, nên chuẩn bị một khoản tiết kiệm tương đương ít nhất 3-6 tháng trả góp để ứng phó trong trường hợp thu nhập tạm thời bị gián đoạn.

Việc so sánh không chỉ dừng ở lãi suất niêm yết mà còn cần tính đến các loại phí đi kèm như phí thẩm định, phí bảo hiểm khoản vay, phí phạt trả nợ trước hạn, bởi đây là những khoản có thể khiến tổng chi phí vay chênh lệch đáng kể giữa các ngân hàng dù mức lãi suất công bố ban đầu tương đương nhau. Nhiều người mua nhà có kinh nghiệm cho rằng nên yêu cầu ngân hàng cung cấp bảng minh họa dòng tiền trả nợ cho toàn bộ thời hạn vay, thay vì chỉ xem lãi suất của giai đoạn ưu đãi ban đầu, để có cái nhìn đầy đủ trước khi quyết định.

Dù vậy, giới chuyên môn lưu ý người vay không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu để đưa ra quyết định. Sau thời gian cố định lãi suất, thường là 6-24 tháng hoặc tối đa vài năm tùy ngân hàng, khoản vay sẽ chuyển sang cơ chế thả nổi, được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ, và trên thực tế phổ biến ở mức 11-15%/năm. Nếu không tính toán trước khả năng trả nợ khi lãi suất tăng trở lại, người vay có thể rơi vào tình huống áp lực tài chính tăng đột ngột, thậm chí phải tất toán trước hạn và chịu thêm phí phạt.

Minh Trí