Lãi suất ngân hàng và những kịch bản cho thị trường nhà ở thời gian tới

Theo dõi KT&TD trên

...sức cầu nhà ở và xu hướng thị trường trong nửa cuối năm 2026 tiếp tục là chủ đề được giới đầu tư và người mua nhà đặc biệt quan tâm.

Sau giai đoạn giảm sâu trên diện rộng, từ nửa cuối tháng 6/2026 đến nay, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động ở một số kỳ hạn, chủ yếu tập trung vào nhóm 6-12 tháng, với mức tăng phổ biến 0,1-0,3 điểm phần trăm. Bac A Bank là ngân hàng đầu tiên tăng lãi suất trong tháng 7, nâng biểu lãi suất kỳ hạn 6-11 tháng lên 7,05%/năm và kỳ hạn 12 tháng lên 7,1%/năm. Cùng chiều, VIB, MBV, Eximbank, VPBank cũng đã tăng lãi suất ở một số kỳ hạn.

Đáng chú ý, bên cạnh biểu lãi suất niêm yết công khai, thị trường đang diễn ra một "cuộc đua ngầm" huy động vốn. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất thỏa thuận riêng cho khách hàng gửi số tiền lớn, với mức lãi suất thực nhận có thể lên tới 11,8%/năm khi đáp ứng điều kiện về quy mô tiền gửi, kỳ hạn hoặc sử dụng kèm sản phẩm khác. Lãi suất liên ngân hàng qua đêm cũng có thời điểm vọt lên trên 12-13%/năm trong tuần cuối tháng 6, buộc Ngân hàng Nhà nước phải bơm thanh khoản hàng nghìn tỷ đồng qua kênh thị trường mở (OMO) để hạ nhiệt.

Nguyên nhân chính đến từ chênh lệch giữa tốc độ tăng huy động vốn và tăng trưởng tín dụng. Tính đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt hơn 20 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 7,73% so với cuối năm 2025 — cao hơn tốc độ tăng huy động tại nhiều tổ chức tín dụng. Dòng tiền nhàn rỗi trong dân cư có xu hướng chảy vào các kênh tài sản khác thay vì gửi tiết kiệm đã tạo áp lực buộc ngân hàng tăng lãi suất để giữ chân người gửi tiền.

Nghị quyết số 168/NQ-CP ngày 27/6/2026 về cập nhật kịch bản tăng trưởng cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, bảo đảm thanh khoản trong khi vẫn kiểm soát lạm phát, hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số năm 2026. Giới chuyên gia nhận định khả năng xảy ra một cuộc đua lãi suất trên diện rộng như năm 2022 khó tái diễn, do dư địa điều hành hiện nay khác biệt và Ngân hàng Nhà nước có nhiều công cụ hỗ trợ thanh khoản hơn.

Trong khi đó, ở phía cho vay mua nhà, mặt bằng lãi suất thả nổi phổ biến vẫn duy trì ở mức 12-14%/năm trong sáu tháng đầu năm 2026, thậm chí một số khoản vay đã chạm ngưỡng 15-16,5%/năm sau khi hết thời gian ưu đãi. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp toàn thị trường trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ chung cũng thu hẹp còn khoảng 20-30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn trước.

Dù thanh khoản suy yếu, mặt bằng giá sơ cấp tại phần lớn khu vực vẫn chưa giảm, do cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc trung - cao cấp. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu. VARS nhận định thị trường năm 2026 đã dịch chuyển rõ rệt: chiến lược lướt sóng ngắn hạn, đòn bẩy cao từng hiệu quả trước đây trở nên kém khả thi, khi nhiều khoản vay ưu đãi ký từ năm 2023 nay chuyển sang lãi suất thả nổi, khiến lãi thực trả tăng vọt so với tính toán ban đầu.

Trên cơ sở diễn biến lãi suất và tín dụng hiện tại, các đơn vị nghiên cứu thị trường đưa ra một số kịch bản chính cho thị trường bất động sản nhà ở nửa cuối năm 2026:

• Kịch bản cơ sở (khả năng cao nhất): Lãi suất huy động đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số kỳ hạn, lãi vay mua nhà tiếp tục duy trì vùng 12-14%/năm. Thanh khoản phục hồi chậm, tập trung vào người mua ở thực và nhà đầu tư có dòng tiền ổn định. DXS-FERI gọi đây là giai đoạn thị trường chuyển "từ phân hóa sang chọn lọc", cạnh tranh giữa các dự án dựa trên pháp lý minh bạch và chính sách bán hàng thay vì tăng giá.
• Kịch bản thận trọng hơn: Nếu chi phí huy động vốn tiếp tục tăng do áp lực tỷ giá và các yếu tố quốc tế, lãi vay mua nhà có thể nhích thêm, kéo theo nguy cơ thanh khoản sụt giảm sâu hơn ở dự án phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy. VIS Rating dự báo lãi vay mua nhà bình quân cả năm 2026 có thể tăng thêm 3-4 điểm phần trăm so với 2025, buộc nhiều chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược sang phân khúc giá thấp hơn.
• Kịch bản tích cực: Nếu các biến số vĩ mô — lạm phát, tỷ giá, thanh khoản hệ thống ngân hàng — ổn định dần, lãi suất có dư địa đi ngang hoặc giảm nhẹ. Vốn tín dụng khi đó ưu tiên cho chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự, giúp thị trường phục hồi cân bằng hơn. Tuy vậy, đa số chuyên gia coi đây là kịch bản khả quan nhất chứ chưa phải nhiều khả năng xảy ra nhất.

Theo VARS, đà tăng lãi suất tác động trực tiếp đến hai nhóm: người vay cũ đã hết thời hạn ưu đãi, khiến khoản lãi hàng tháng tăng vọt; và nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao, đang thu hẹp hoạt động do biên lợi nhuận bị bào mòn. Ở chiều ngược lại, VARS lưu ý kéo lãi suất xuống quá thấp trong thời gian dài cũng không phải lời giải bền vững, vì dễ kích hoạt làn sóng đầu cơ mới. Bài toán đặt ra không phải "nới hay siết", mà là điều tiết lãi suất và tín dụng linh hoạt, có chọn lọc, vừa kiểm soát đầu cơ vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.

Trước bối cảnh lãi suất còn nhiều biến số, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà tính toán dòng tiền trả nợ dựa trên kịch bản lãi suất có thể tăng thêm, thay vì chỉ dựa vào mức ưu đãi tại thời điểm giải ngân; ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Chính sách ưu đãi lãi suất nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước điều tiết với mục tiêu an sinh được kỳ vọng tiếp tục là điểm tựa cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, vốn khan hiếm nguồn cung nhiều năm qua.

Nhìn chung, bức tranh lãi suất và thị trường nhà ở nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng sẽ tiếp tục xu hướng "neo cao nhưng khó tăng sốc", buộc cả người mua lẫn doanh nghiệp bất động sản phải thích ứng với một giai đoạn thị trường vận hành thận trọng, chọn lọc và thiên về giá trị sử dụng thực hơn là kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.

Hoàng Nguyễn