Luật Kinh doanh bất động sản siết chặt phân lô bán nền tại đô thị từ 1/1/2025
Từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) sẽ có hiệu lực thi hành, trong đó quy định siết chặt việc phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã thuộc các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.
Quy định này được đánh giá sẽ tác động nhất định đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền.
Cụ thể, Luật quy định không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở hoặc tự phân lô bán nền tại các khu vực sau: Phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III; khu vực đã đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước có tổng cộng 902 đô thị, trong đó có 105 đô thị thuộc diện siết chặt phân lô bán nền. Việc siết chặt này dự kiến sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Huế, Vinh, Đà Lạt.
Theo các chuyên gia, việc siết chặt phân lô bán nền quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) sẽ mang lại nhiều thay đổi cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền. Một số tác động tiêu biểu có thể kể đến như:
Thứ nhất, nguồn cung đất nền tại các đô thị lớn sẽ giảm sút do hạn chế việc phân lô bán nền. Điều này có thể dẫn đến tình trạng khan hiếm và đẩy giá đất nền lên cao, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất nền của người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Việc siết chặt phân lô bán nền sẽ kéo dài thời gian đầu tư cho các dự án bất động sản. Với quy định mới, chủ đầu tư sẽ phải xây dựng nhà trước khi bán, dẫn đến việc tổng mức đầu tư dự án tăng lên và giá trị sản phẩm cũng tăng theo. Ngoài ra, thị trường bất động sản sẽ được thanh lọc khi giá thành tăng cao. Những nhà đầu tư "lướt sóng" không có đủ tiềm lực tài chính sẽ buộc phải rút lui, chỉ còn lại những nhà đầu tư có nhu cầu thực sự. Điều này góp phần tạo nên sự ổn định và bền vững cho thị trường. Thêm nữa, việc siết chặt phân lô bán nền sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất nền, góp phần ổn định thị trường bất động sản. Đây là một lợi ích quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và ngăn chặn những "bong bóng" bất động sản có thể xảy ra.
Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực, việc siết chặt phân lô bán nền cũng có thể dẫn đến một số hạn chế: Nguồn cung hạn chế và giá thành cao có thể khiến thị trường đất nền trở nên kém hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư. Nhu cầu đầu tư đất nền có thể chuyển dịch sang các khu vực lân cận hoặc khu vực nông thôn, dẫn đến tình trạng "sốt đất" cục bộ tại những khu vực này. Điều này có thể gây mất cân bằng cho thị trường và ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị.
