Kiểm soát tín dụng bất động sản, hướng dòng vốn vào giá trị thực

Theo dõi KT&TD trên

Tín dụng bất động sản tăng cao, tiềm ẩn rủi ro

Ngân hàng Nhà nước vừa có công văn gửi các tổ chức tín dụng, yêu cầu kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Động thái này được đưa ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản thời gian qua ghi nhận mức tăng trưởng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống ngân hàng.

Tín dụng bất động sản cần được phân bổ đến các dự án có tiềm năng và đảm bảo pháp lý.

Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Tuy nhiên, tổng tín dụng bất động sản đã tăng khoảng 30%, cao hơn đáng kể mức tăng bình quân toàn ngành. Điều này đặt ra nguy cơ mất cân đối dòng vốn, làm gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính - ngân hàng, nếu không được kiểm soát kịp thời.

Tính đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, chiếm gần 24,8% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Đáng chú ý, tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm các khoản vay của doanh nghiệp và dự án, chiếm tới 44% tổng dư nợ bất động sản. Với tỷ trọng lớn như vậy, lĩnh vực này được đánh giá là có mức độ rủi ro cao, đòi hỏi các ngân hàng phải thận trọng hơn trong hoạt động cấp tín dụng.

PGS.TS Vũ Mai Chi - Trưởng bộ môn Tiền tệ - Ngân hàng, Khoa Ngân hàng, Học viện Ngân hàng cho rằng, về bản chất, dòng vốn tín dụng khi được phân bổ vào hoạt động sản xuất - kinh doanh và các lĩnh vực được Chính phủ ưu tiên sẽ trực tiếp tạo ra giá trị gia tăng, qua đó đóng góp tích cực cho tăng trưởng GDP. Ngược lại, nếu dòng vốn chảy mạnh vào các lĩnh vực mang tính đầu cơ, hiệu quả thực chất thấp, rủi ro đối với nền kinh tế sẽ gia tăng.

Phân bổ vốn có chọn lọc, người mua cần cẩn trọng

Theo các chuyên gia, kiểm soát tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với "siết chặt" một cách cứng nhắc hay đồng loạt. Vấn đề cốt lõi là phân bổ dòng vốn theo hướng chọn lọc, tập trung vào các dự án có tính khả thi cao, hiệu quả thực chất và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Đây được xem là giải pháp quan trọng để hạn chế tăng trưởng nóng, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định, bền vững.

Ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi nhận định, việc nhận diện rõ tỷ lệ tăng trưởng tín dụng ở từng phân khúc, từ nhà ở trung cấp, cao cấp đến bất động sản công nghiệp hay nhà ở xã hội, sẽ là cơ sở quan trọng để các ngân hàng xây dựng chiến lược quản trị rủi ro phù hợp, phân bổ nguồn lực hiệu quả và chủ động ứng phó với biến động thị trường.

Ngân hàng Nhà nước đang sử dụng đồng bộ nhiều công cụ điều tiết dòng tiền tín dụng như giới hạn tỷ lệ cho vay, kiểm soát cho vay trung và dài hạn, cũng như áp dụng các hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản. Mục tiêu là hạn chế dòng vốn chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đồng thời thúc đẩy tín dụng phục vụ sản xuất - kinh doanh, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô.

Ở góc độ người mua nhà, ông Nguyễn Quang Huy cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư và người dân cần cân nhắc kỹ lưỡng cả về loại hình bất động sản lẫn năng lực tài chính cá nhân. Tỷ lệ vốn tự có nên đạt tối thiểu khoảng 40-60% giá trị tài sản để đảm bảo an toàn. Phần vốn vay cần được tính toán phù hợp với khả năng trả nợ dài hạn, nhằm giảm áp lực tài chính trước những biến động của lãi suất và thị trường.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nhiều chủ đầu tư chỉ yêu cầu người mua có khoảng 30% vốn tự có, 70% còn lại có thể vay ngân hàng. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm thực tế, mức vay cao như vậy tạo áp lực trả nợ rất lớn.