Tín dụng bất động sản phục hồi nhưng không... "nóng"
Sau giai đoạn trầm lắng, tín dụng bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi rõ nét trong năm 2025. Tuy nhiên, dòng vốn được phân bổ theo hướng thận trọng, có chọn lọc, ưu tiên các phân khúc gắn với nhu cầu ở thực, sản xuất - kinh doanh và triển vọng phát triển dài hạn.
Sau giai đoạn trầm lắng, dòng vốn tín dụng đang từng bước quay trở lại thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thay vì tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước, tốc độ mở rộng tín dụng hiện được duy trì theo hướng thận trọng, có chọn lọc và bám sát chất lượng dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản ghi nhận mức tăng khá đồng đều qua từng quý. Cụ thể, từ hơn 1,56 triệu tỷ đồng trong quý I, dư nợ tăng lên hơn 1,74 triệu tỷ đồng vào cuối quý II, tiếp tục đạt hơn 1,89 triệu tỷ đồng trong quý III và chạm mốc trên 2 triệu tỷ đồng tính đến cuối tháng 11/2025.
Như vậy, chỉ trong chưa đầy một năm, quy mô tín dụng bất động sản đã tăng thêm khoảng 438.000 tỷ đồng, tương đương mức tăng gần 28%. Dù mức tăng này khá cao so với giai đoạn trước, song diễn biến cho thấy dòng vốn đang được phân bổ có trọng tâm, gắn với sự phục hồi thực chất của thị trường.
Xét theo cơ cấu, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất. Dư nợ của nhóm này tăng từ 481.017 tỷ đồng trong quý I lên 628.654 tỷ đồng vào cuối kỳ báo cáo. Mức tăng phản ánh nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở, đồng thời cho thấy tín dụng vẫn ưu tiên các phân khúc gắn với nhu cầu ở thực và phát triển đô thị dài hạn.
Tuy nhiên, tốc độ tăng của nhóm này có dấu hiệu chậm lại trong quý IV, cho thấy các ngân hàng đang siết chặt hơn khâu lựa chọn dự án, tập trung vào những chủ đầu tư có năng lực tài chính vững, pháp lý đầy đủ và tiến độ triển khai rõ ràng.
Một điểm sáng khác của bức tranh tín dụng là dòng vốn dành cho các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất tiếp tục tăng ổn định, từ 104.742 tỷ đồng lên 123.104 tỷ đồng. Diễn biến này phù hợp với bối cảnh Việt Nam duy trì sức hút đối với dòng vốn FDI, kéo theo nhu cầu mở rộng hạ tầng sản xuất, kho bãi và logistics.
Bên cạnh đó, tín dụng cho bất động sản du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng ghi nhận mức tăng khá mạnh, từ 55.644 tỷ đồng lên 78.622 tỷ đồng, tương đương hơn 40%. Tín dụng đối với nhà hàng, khách sạn cũng tăng từ 62.438 tỷ đồng lên 70.212 tỷ đồng. Những con số này phản ánh sự phục hồi rõ nét của ngành du lịch - dịch vụ, nhất là trong bối cảnh lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng mạnh trở lại trong năm 2025.
Một phân khúc khác có mức tăng đáng chú ý là cho vay mua quyền sử dụng đất, với dư nợ tăng từ 174.485 tỷ đồng lên 226.154 tỷ đồng. Điều này cho thấy hoạt động tích lũy quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư mới đang dần sôi động hơn, dù vẫn nằm trong khuôn khổ kiểm soát của hệ thống ngân hàng.
Trong khi đó, nhóm đầu tư, kinh doanh bất động sản khác tiếp tục chiếm quy mô lớn nhất trong tổng dư nợ, tăng từ 506.444 tỷ đồng lên 673.424 tỷ đồng. Đây là nhóm phản ánh các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng và đầu tư bất động sản đa dạng, cho thấy dòng vốn đang lan tỏa sang nhiều phân khúc khi tâm lý thị trường dần được cải thiện.
Trái ngược với xu hướng chung, tín dụng đối với các dự án văn phòng cho thuê gần như đi ngang, dao động quanh mức 60.000 - 62.000 tỷ đồng. Diễn biến này phản ánh thực tế nhu cầu thuê văn phòng chưa phục hồi mạnh, trong bối cảnh doanh nghiệp tiếp tục tối ưu chi phí và mô hình làm việc linh hoạt vẫn phổ biến.
Một chỉ báo tích cực khác là số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tăng mạnh, từ 6.823 tỷ đồng lên 10.977 tỷ đồng, tương đương mức tăng hơn 60%. Điều này cho thấy các dự án mới bắt đầu được triển khai trở lại, đồng thời niềm tin của người mua nhà và các tổ chức tín dụng đang từng bước được củng cố.
Tổng thể, bức tranh tín dụng bất động sản năm 2025 cho thấy sự phục hồi rõ ràng nhưng không nóng. Dòng vốn được định hướng vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực, sản xuất - kinh doanh và những lĩnh vực có triển vọng dài hạn, trong khi các phân khúc rủi ro cao vẫn chịu sự giám sát chặt chẽ. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với kỳ vọng ổn định hơn và phát triển theo hướng bền vững.
