Giá thuê căn hộ sau Tết có biến động?

Theo dõi KT&TD trên

Theo ghi nhận, chưa bao giờ thị trường cho thuê nhà lại sôi động đến vậy ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tháng 1/2026, TP.HCM chiếm đến 50% tổng lượng quan tâm bất động sản toàn quốc, con số phản ánh sức hút không thể phủ nhận của thị trường phía Nam. Riêng phân khúc cho thuê ghi nhận mức tăng bùng nổ: phòng trọ tăng 130% lượng tìm kiếm so với cùng kỳ năm 2025, chung cư cho thuê tăng 52% và nhà riêng cho thuê tăng 50%.

Tại Hà Nội, bức tranh không kém phần sôi động. Nhà riêng cho thuê ghi nhận mức tăng quan tâm lên tới 51%, phòng trọ tăng 37%, chung cư cho thuê tăng 24% và nhà mặt phố tăng 14% so với tháng 1/2025. Sự trở lại của sinh viên, người đi làm sau Tết cùng làn sóng người lao động từ các tỉnh vào thành phố lập nghiệp đã tạo ra một đợt tăng cầu mạnh mẽ và đồng thời đặc trưng cho giai đoạn đầu năm mỗi kỳ, nhưng năm nay còn mạnh hơn hẳn so với các năm trước.

Bên cạnh yếu tố mùa vụ, nhu cầu thuê nhà còn được đẩy lên bởi một nguyên nhân có tính cấu trúc sâu xa hơn: giá nhà để mua đã vượt quá tầm với của đại đa số người lao động. Theo khảo sát của VnExpress với gần 4.000 độc giả, có đến một phần ba cho biết họ sẽ tiếp tục thuê dài hạn trong bối cảnh giá chung cư liên tục tăng, trong khi khoảng 20% chọn tích lũy tài chính và chờ đợi cơ hội mua nhà trong tương lai. Xu hướng này, theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đang ngày càng rõ nét khi nhiều người trẻ chủ động chuyển sang lựa chọn thuê dài hạn thay vì cố gắng sở hữu nhà trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó,một điểm đáng chú ý của thị trường cho thuê TP.HCM đầu năm 2026 là sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Theo ghi nhận từ Báo Người Lao Động, căn hộ cho thuê tại TP.HCM đã hạ nhiệt từ 3% đến 20% so với mức đỉnh của cuối năm 2025. Nguyên nhân trực tiếp là kỳ nghỉ Tết dài ngày, nhiều sinh viên, người lao động tự do tranh thủ thời gian này để trả phòng, tìm chỗ mới sau Tết với chi phí hợp lý hơn.

Khảo sát thực tế tại các khu chung cư thường có đông khách thuê như phường Vĩnh Hội (Quận 4 cũ), An Khánh, Tân Phong cho thấy giá thuê đang chững lại rõ rệt. Tại dự án Icon 56, căn 2 phòng ngủ hiện có giá thuê 17–18 triệu đồng/tháng, giảm hơn 15% so với đỉnh tháng 11/2025. Khu Gold View lân cận cũng điều chỉnh giảm trên 5%, còn 15–16 triệu đồng cho căn 2 phòng ngủ. Khu Eco Green (Quận 7 cũ) giảm giá 10% để thu hút khách, hiện còn 14–15 triệu đồng cho loại căn tương đương.

Một yếu tố khác tác động đến phân khúc cao cấp là quyết định cấm dịch vụ cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb, khiến nhu cầu thuê nguyên căn dài hạn 1–2 năm giảm xuống. Những căn hộ có vị trí đẹp, tiện ích đầy đủ chỉ giảm giá nhẹ nhưng vẫn giữ được khách ổn định, trong khi nhiều căn ở vị trí kém thuận lợi dù giảm sâu vẫn gặp khó trong việc tìm người thuê.

Ngược lại, phân khúc bình dân, phòng trọ và căn hộ dịch vụ giá rẻ lại nóng bỏng tay. Theo dữ liệu từ Nhà Tốt (tháng 11/2025), giá thuê trung bình tại TP.HCM dao động 3,1–6,9 triệu đồng/tháng, tăng nhẹ 2,6% so với năm trước. Nhà trọ 30m² giá 2,8–3 triệu đồng đủ chỗ cho cả gia đình nhỏ, tỷ lệ lấp đầy gần như 100% ngay sau Tết. Tại khu vực quận trung tâm nơi chủ yếu là nhân viên văn phòng thuê ổn định, lâu dài thị trường gần như không có biến động.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá thuê sau Tết không còn tăng mạnh như năm 2024 nhưng vẫn đang neo ở mức cao. Điều này tạo ra thế kẹt cho người thuê: giá không còn tăng nóng, nhưng cũng không giảm. Tại Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm), căn 1 phòng ngủ có giá thuê 7–10 triệu đồng/tháng, 2 phòng ngủ khoảng 10–14 triệu đồng và 3 phòng ngủ từ 14–17 triệu đồng. Tại dự án The Nine (Cầu Giấy), căn 2 phòng ngủ dao động 18–22 triệu đồng/tháng và 3 phòng ngủ từ 24–30 triệu đồng tùy nội thất.

Các khu vực có nhu cầu thuê cao như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai ghi nhận mức tăng 3–7% so với đầu năm 2025, tập trung ở phân khúc phòng trọ giá rẻ và căn hộ trung cấp quanh các trường đại học và khu văn phòng lớn. Đáng chú ý, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội hiện chỉ đạt khoảng 3% giảm đáng kể so với mức 4,9–5% vào đầu năm 2023, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn. Điều này cho thấy giá thuê đang không bắt kịp đà tăng của giá bán, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa hai thị trường.

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, người thuê tại Hà Nội đang thích nghi bằng nhiều cách: chấp nhận căn có ít nội thất hơn, ưu tiên diện tích nhỏ hơn để cắt giảm chi phí, hoặc chọn thuê ở ghép. Những lựa chọn này phản ánh áp lực tài chính thực tế của người dân trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang vượt xa thu nhập.

Các chuyên gia cũng chỉ ra 3 nguyên nhân chính giải thích vì sao cầu tăng vọt nhưng giá vẫn ổn định, thậm chí giảm ở một số nơi.

Thứ nhất, nguồn cung cho thuê hiện dồi dào hơn đáng kể. Sau hai năm thị trường mua bán điều chỉnh, nhiều chủ nhà và nhà đầu tư đã chuyển sang khai thác cho thuê để đảm bảo dòng tiền thay vì chờ tăng giá bán. Làn sóng chuyển hướng này đã tạo ra nguồn cung lớn, giúp cân bằng với cầu và ngăn giá thuê tăng mạnh.

Thứ hai, nhu cầu tăng tập trung vào phân khúc phổ thông, nhạy cảm về giá. Phòng trọ, nhà riêng và chung cư tầm trung là những loại hình được tìm kiếm nhiều nhất, đây là nhóm sản phẩm mà người thuê sẵn sàng từ bỏ nếu giá đội lên quá cao. Khác với nhà ở cao cấp, phân khúc này chịu sức ép cạnh tranh mạnh từ nguồn cung đa dạng, khiến chủ nhà không thể tùy tiện tăng giá.

Thứ ba, bối cảnh kinh tế chưa tạo cú hích đủ mạnh cho một chu kỳ tăng giá diện rộng. Dù tháng 1/2026 ghi nhận nhiều chỉ số kinh tế tích cực, doanh thu bán lẻ tăng 9%, số doanh nghiệp thành lập mới tăng 45,6%, chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 21% lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức từ 9%/năm trở lên, thậm chí nhiều nơi lên đến gần 14%/năm, đang tạo áp lực tài chính đáng kể lên cả người mua lẫn người đầu tư bất động sản cho thuê.

Nhìn tổng thể, thị trường cho thuê căn hộ đầu năm 2026 đang vận hành theo chiều hướng có lợi hơn cho người thuê so với giai đoạn sốt nóng 2022–2024. Nguồn cung dồi dào, giá ổn định và sự cạnh tranh giữa chủ nhà đang tạo ra không gian đàm phán nhất định — điều hiếm có trong chu kỳ tăng giá trước đây. Dù vậy, bài toán về nhà ở giá vừa phải vẫn là thách thức lâu dài, đặc biệt với nhóm lao động thu nhập thấp và trung bình. Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mua và tỷ suất cho thuê — chỉ còn 2,2–3% tại TP.HCM và Hà Nội — đang báo hiệu một cuộc tái cơ cấu sâu hơn của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Tường Ninh