Dư nợ tín dụng bất động sản đang ngày càng tăng
Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, năm 2023, tín dụng bất động sản tăng 6,75%, trong đó cho vay tiêu dùng bất động sản giảm 0,7%, nhưng cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 22%.
Theo công bố của Ngân hàng Nhà Nước, tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) đạt khoảng 2,75 triệu tỷ đồng (chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế), tăng 6,75% so cuối 2022.
Trong đó, tín dụng phục vụ mục đích kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 36%, tăng 22% so với cuối năm trước. Còn tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng BĐS chiếm 64%, giảm 0,7%.
Theo NHNN, tín dụng dành cho các chủ đầu tư tăng mạnh là nhờ các giải pháp của ngành ngân hàng, của Chính phủ và các bộ ngành liên quan trong thời gian vừa qua đã bắt đầu phát huy tác dụng, qua đó tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS nói chung và phân khúc nhà ở xã hội nói riêng.
Như vậy, xét theo tỷ trọng nói trên, đến cuối tháng 10, khoản tín dụng mà các ngân hàng cấp cho các chủ đầu tư dự án đạt xấp xỉ 1 triệu tỷ đồng. So với cuối năm 2022, cả tỷ trọng và quy mô của phân khúc này đều tăng mạnh. Cuối năm trước, quy mô cho vay kinh doanh bất động sản đạt khoảng 803.000 tỷ đồng, chiếm 31% tín dụng cho lĩnh vực BĐS.
Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cơ cấu vốn của các doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi rất mạnh trong 2 năm qua. Trong khi tỷ trọng vốn tự có, vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng biến động mạnh theo chiều hướng doanh nghiệp ngày càng lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Cụ thể, năm 2021, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp chiếm 31% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản, thì đến năm 2022, vốn trái phiếu doanh nghiệp chỉ còn chiếm 7,7% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp. Ngược lại, năm 2021, tín dụng mới chiếm 46% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản, thì năm 2022 đã tăng lên gần 74%. Xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2023.
“Đây cũng là lý do khiến các doanh nghiệp bất động sản luôn kiến nghị ngành ngân hàng cho vay”, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.
Theo khảo sát của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, năm 2023, tín dụng ngân hàng chiếm 54% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản. Trái phiếu doanh nghiệp có sự phục hồi trở lại và chiếm 26%, vốn đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 10%... TS. Lực cho rằng, cần có cấu trúc vốn bền vững hơn cho các doanh nghiệp bất động sản theo hướng giảm tỷ trọng vốn vay ngân hàng, tăng tỷ trọng nguồn vốn khác, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư nước ngoài.
Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, năm 2023, tín dụng bất động sản tăng 6,75%, trong đó cho vay tiêu dùng bất động sản giảm 0,7%, nhưng cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 22%. Cơ cấu huy động vốn và cho vay vẫn tồn tại rủi ro mất cân đối kỳ hạn (huy động vốn ngắn hạn chiếm trên 80%, trong khi 50% tổng dư nợ cho vay là trung, dài hạn).
Mặt khác, theo Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam đang nằm trong nhóm nước có tỷ lệ tín dụng/GDP cao nhất thế giới.
Các chuyên gia kinh tế kỳ vọng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ ấm trở lại thời gian tới để cung ứng thêm vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp và giảm áp lực cho tín dụng ngân hàng.
Theo kết quả khảo sát về mức độ tác động của các cơ chế, chính sách, khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực BĐS bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực. Điển hình là việc nhiều doanh nghiệp đã thành công trong việc tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, và bắt đầu triển khai các dự án mới đã được tháo gỡ về pháp lý và nguồn vốn.
Mặc dù vậy, vẫn còn nhiều doanh nghiệp tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức như việc gặp khó khăn về giao dịch, tiếp đến là khó khăn về pháp lý đất đai, và vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức do ảnh hưởng áp lực thanh toán nợ trái phiếu đến hạn....
Trong khi đó, các chuyên gia nhận định, từ cuối năm 2023 đến nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc công bố được ngân hàng giải ngân hoặc cam kết tài trợ vốn triển khai dự án với số tiền lớn...
Được biết, hiện nay tín dụng tiêu dùng bất động sản chiếm 14% tổng dư nợ và vẫn còn dư địa mở rộng thêm (tại các nước, vay mua nhà sửa nhà chiếm 20-25% tổng dư nợ tín dụng). Riêng tín dụng kinh doanh bất động sản đang chiếm tỷ trọng khá cao và các ngân hàng cần kiểm soát chặt chẽ.
Lý giải việc lãi suất hạ, song người dân vẫn không mặn mà vay vốn để mua, sửa nhà, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Đất Xanh cho rằng, lãi suất huy động tuy giảm sâu, song lãi suất cho vay chưa giảm nhiều. Lãi vay mua nhà năm đầu khá hấp dẫn (6-7%/năm), song do vay mua nhà kỳ hạn dài, nên người dân vẫn phải nhìn vào lãi suất thả nổi (đang phổ biến ở mức 10-12%/năm - chưa phải là mức hấp dẫn với người vay).
Trong bối cảnh các kênh đầu tư đều tắc nghẽn như hiện nay, theo ông Khôi, việc người dân vẫn lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng là rất dễ hiểu.
Các chuyên gia kỳ vọng, với các giải pháp quyết liệt của Chính phủ, phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội sẽ khởi sắc trong thời gian tới, từ đó kích cầu tín dụng mua nhà tăng trở lại. Dù vậy, với nhà ở xã hội, để có nguồn vốn phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần thành lập Quỹ nhà ở xã hội, chứ không nên dựa vào nguồn vốn ngân hàng, vì ngân hàng cũng là một doanh nghiệp.
Tiến Hoàng (t/h)
