Luật Đất đai mới mở thêm dư địa phát triển nhà ở xã hội

Theo dõi KT&TD trên

Thị trường nhà ở xã hội đang đứng trước cả cơ hội bứt phá lẫn không ít thách thức mang tính cơ cấu.

Điểm thay đổi có tác động sâu rộng nhất đến nhà ở xã hội chính là cơ chế định giá đất. Từ ngày 1/1/2026, Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất cũ và áp dụng bảng giá đất hằng năm, mỗi tỉnh ban hành một bảng phù hợp với thực tế địa phương, thay vì định kỳ 5 năm/lần như quy định cũ của Luật Đất đai 2013.

Sự thay đổi này mang ý nghĩa kép. Về mặt tích cực, bảng giá đất mới được xây dựng theo khu vực, vị trí và loại đất, tiệm cận hơn với giá giao dịch thực tế, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và tạo sự công bằng hơn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng — vốn là điểm nghẽn lâu năm khiến nhiều dự án nhà ở xã hội bị đình trệ hàng năm trời.

Tuy nhiên, mặt trái cũng không kém phần đáng lo. Việc áp dụng bảng giá đất mới có thể làm gia tăng chi phí sử dụng đất, thuế và các khoản phí liên quan, từ đó tác động đến giá thành phát triển dự án và khiến giá bất động sản đầu vào tăng nhẹ. Đối với nhà ở xã hội, vốn là phân khúc mà biên lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế không quá 10% áp lực tăng chi phí đầu vào này đặt ra bài toán hóc búa: làm sao giữ giá bán thấp khi chi phí đất tăng?

Nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà ở xã hội có xu hướng nhích lên đến từ chi phí vật liệu xây dựng và giá đất tăng, cùng với việc định giá đất ngày càng sát thị trường hơn. Tại Hà Nội, dự thảo bảng giá đất mới giai đoạn 2026–2030 đề xuất tăng từ 2% đến 26% so với bảng giá hiện hành, với mức giá tại khu vực nội đô lịch sử dự kiến vượt 700 triệu đồng/m².

Điểm sáng quan trọng là Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn vẫn duy trì và làm rõ hơn chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội. Luật miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đây là ưu đãi nền tảng, giúp giá bán nhà ở xã hội duy trì thấp hơn nhà thương mại cùng phân khúc từ 20–50%.

Bên cạnh đó, theo Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 áp dụng từ 1/1/2026, trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải làm thủ tục xác định giá đất. Quy định này cắt giảm đáng kể gánh nặng hành chính cho chủ đầu tư, vốn là một trong những vướng mắc khiến nhiều dự án nhà ở xã hội bị chậm tiến độ nhiều năm.

Đặc biệt, Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP về phát triển nhà ở xã hội được ban hành trong đầu năm 2026 như một tín hiệu mạnh mẽ từ Chính phủ, nhằm thúc đẩy cả nguồn cung lẫn tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho phân khúc này.

Những thay đổi pháp lý đã bắt đầu cho thấy kết quả trên thực địa. Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong 4 tháng đầu năm 2026, đã khởi công xây dựng thêm 40 dự án với quy mô 36.590 căn, nâng lũy kế khởi công xây dựng lên 226 dự án với 228.725 căn, đạt 144% so với chỉ tiêu được giao; 25 địa phương đã khởi công đủ và vượt chỉ tiêu năm 2026.

Tuy nhiên, tốc độ hoàn thành vẫn là điểm yếu rõ ràng: mới chỉ có 5.426 căn được hoàn thành, một con số nhỏ so với nhu cầu thực tế của hàng triệu người lao động tại các đô thị. Tại Cần Thơ địa phương đang đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, quá trình triển khai vẫn còn nhiều khó khăn: một số dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc khởi công nhưng tiến độ thực hiện chậm; một số dự án vướng mắc trong công tác rà soát pháp lý, thủ tục giao đất, hoặc liên quan đến các kết luận thanh tra, kiểm tra.

Đây là thực trạng chung trên toàn quốc: bảng giá đất tiếp cận thị trường hơn làm giải phóng mặt bằng nhanh hơn về nguyên tắc, nhưng trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn còn phức tạp và chưa đồng bộ.

Một tác động gián tiếp nhưng có ý nghĩa chiến lược của Luật Đất đai 2024 là thúc đẩy minh bạch hóa thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng đang triển khai Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7/2026. Hệ thống sẽ công khai thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao đất, cấp phép và giá giao dịch, góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế đầu cơ và tình trạng tăng giá bất hợp lý.

Với phân khúc nhà ở xã hội, minh bạch thông tin có ý nghĩa đặc biệt: người dân có thể tra cứu đúng dự án, đúng giá, đúng điều kiện thay vì phụ thuộc vào môi giới hoặc thông tin không chính xác như trước đây. Điều này cũng hạn chế tình trạng "cò đất" thao túng danh sách mua nhà ở xã hội, vốn là vấn nạn dai dẳng nhiều năm qua.

Dù khung pháp lý ngày càng được hoàn thiện, thách thức cốt lõi vẫn chưa được giải quyết triệt để: khó khăn trong tiếp cận tín dụng là "điểm nghẽn" lớn của thị trường, khi các ngân hàng kiểm soát chặt cho vay đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý, trong khi số lượng dự án vướng pháp lý vẫn còn nhiều. Chủ đầu tư không vay được vốn thì tiến độ chậm; người mua không có tín dụng hỗ trợ thì không đủ tài chính dù giá được kiểm soát.

Chính phủ đã giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương, yêu cầu bố trí đủ quỹ đất tại các vị trí thuận lợi, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đây là điều kiện cần, nhưng chưa đủ. Điều kiện đủ phải là sự vào cuộc đồng bộ từ quy hoạch, tài chính, đến thủ tục hành chính, những lĩnh vực mà dù Luật Đất đai 2024 đã cải thiện đáng kể, vẫn còn khoảng cách lớn giữa văn bản và thực thi.

Luật Đất đai đã tạo ra nền tảng pháp lý tốt hơn cho nhà ở xã hội nhưng pháp luật chỉ là công cụ, không phải phép màu. Cơ hội có nhà ở ổn định cho người lao động thu nhập thấp suy cho cùng vẫn phụ thuộc vào quyết tâm chính trị, năng lực thực thi ở từng địa phương và sự chủ động của chính người dân trong việc tiếp cận đúng thông tin, đúng chính sách.

Hoàng Nguyễn