HoREA góp ý dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có Văn bản số 40/2024/CV-HoREA đóng góp ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.
Theo đó, Hiệp hội cơ bản tán thành nội dung dự thảo Nghị quyết, đồng thời góp ý nhiều nội dung. Hiệp hội đề xuất hoàn thiện về sự cần thiết ban hành Nghị quyết; định hướng quy định nội dung của Điều 2, Điều 3 và Điều 4 của dự thảo.
Hiệp hội nhận thấy, khoản 1 Điều 2 của dự thảo Nghị quyết định hướng quy định “1. Đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024” chưa chặt chẽ, chưa cụ thể mà chỉ nên áp dụng đối với một số loại đất.
Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 2 định hướng quy định “3. Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thì Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” là chưa chặt chẽ.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị khoản 3 Điều 2 cần có nội dung giống với quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2024. Đồng thời, Hiệp hội đề nghị giao Chính phủ quy định cơ chế xử lý các diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý hoặc được Nhà nước giao quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại tương tự như quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Tại Điều 3 dự thảo Nghị quyết, Hiệp hội nhận thấy, khoản 2 Điều 3 định hướng quy định “2. Có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt” là chưa chính xác.
Còn tại khoản 4 Điều 3 dự thảo Nghị quyết định hướng quy định “4. Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết này, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan”, nhưng chưa quy định rõ trường hợp “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” đối với “đất khác không phải là đất ở”.
Điều 4 dự thảo Nghị quyết, khoản 1 Điều 4 định hướng quy định “1. Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030” là chưa hợp lý.
Điều này có thể dẫn đến áp dụng pháp luật chưa thật công bằng, bình đẳng giữa các doanh nghiệp bất động sản và giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn cấp tỉnh về kết quả thu ngân sách Nhà nước từ đất đai, bất động sản.
Hiệp hội đề nghị vận dụng phương thức xây dựng Nghị quyết 42/2017/QH14 vào khoản 1 Điều 4 dự thảo Nghị quyết theo hướng không nên giới hạn “việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án” mà nên áp dụng tương tự như Nghị quyết 42/2017/QH14.
Ngoài ra, nên nâng tỷ lệ diện tích dự án nhà ở thương mại được “thí điểm” lên “30% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030”.
Các quận, huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn cấp tỉnh được lựa chọn “thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” có thể tạo nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai, bất động sản cao hơn các địa phương không được lựa chọn hoặc chỉ có ít dự án được lựa chọn.
Với khoản 3 Điều 4 dự thảo Nghị quyết, định hướng quy định “3. Căn cứ quy định tại các điều 1, 2 và 3 của Nghị quyết này, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương” là phù hợp với thực tiễn.
Còn khoản 4 Điều 4 định hướng quy định “4. UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm” chưa hợp tình hợp lý. Theo HoREA, HĐND cấp tỉnh chỉ nên quy định về tiêu chí (nếu thực sự cần thiết) và thực hiện “quyền giám sát”, kiểm tra nên không cần thiết quy định HĐND cấp tỉnh “thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm” mà nên giao cho UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm.
