Luật Đường sắt 2025: "Bật đèn xanh" cho mô hình đô thị TOD gắn với giao thông công cộng
Lần đầu tiên, Luật Đường sắt 2025 dành riêng hai điều (25 và 26) để thúc đẩy phát triển đô thị theo mô hình TOD - đô thị gắn với giao thông công cộng, đặc biệt là đường sắt.
Theo đó, UBND cấp tỉnh được trao nhiều quyền chủ động: quy hoạch khu vực TOD, định vị tuyến, điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất, thậm chí được phép "vượt" quy chuẩn quy hoạch xây dựng nếu không gây quá tải hạ tầng kỹ thuật – xã hội.
Điểm mới đáng chú ý là các địa phương được giữ lại tới 50% tiền khai thác quỹ đất TOD (với đường sắt quốc gia) và 100% với đường sắt địa phương, tạo nguồn lực mạnh mẽ đầu tư ngược lại cho hạ tầng.
Ngoài ra, các quy trình quy hoạch TOD sẽ được tách khỏi thủ tục điều chỉnh các quy hoạch đô thị, nông thôn hay kế hoạch sử dụng đất đã có, giúp rút ngắn thời gian triển khai.
Theo Cục Đường sắt VN, đây là cú hích lớn giúp địa phương chủ động huy động vốn ngoài ngân sách, phát triển hạ tầng, giảm gánh nặng đầu tư công, đồng thời tăng giá trị sử dụng đất quanh nhà ga, mở đường cho các trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở kết nối giao thông hiện đại.
TOD không chỉ là mô hình phát triển đô thị mới, mà còn là chiến lược tận dụng "vàng" từ đất đai, giao thông, tạo động lực tăng trưởng kinh tế bền vững.
TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình quy hoạch và phát triển đô thị lấy trục giao thông công cộng làm trung tâm – thường là các tuyến đường sắt, metro, BRT hoặc ga trung chuyển lớn.
Trong bán kính khoảng 400–800m quanh điểm giao thông công cộng, khu vực sẽ được phát triển đồng bộ với nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng; Kết nối đi bộ thuận tiện, thân thiện với người dân; Hạ tầng giao thông liên thông giữa các phương tiện: xe buýt, xe đạp, đường sắt đô thị, taxi, bãi đỗ xe…
TOD giúp tăng mật độ sử dụng đất hiệu quả quanh nhà ga, giảm nhu cầu mở rộng đô thị tràn lan; Khuyến khích người dân dùng giao thông công cộng, giảm ùn tắc, ô nhiễm; Tăng giá trị đất đai và sức hút đầu tư vào khu vực có TOD; Giảm gánh nặng đầu tư công, vì Nhà nước có thể huy động nguồn lực từ giá trị tăng thêm của đất đai quanh trục giao thông.
