HoREA: Cần bổ sung các quy định liên quan đến kinh phí, khoản thu từ đất với trường hợp tái định cư
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản góp ý về dự thảo về Nghị định quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Thêm quy định về khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Theo văn bản, Hiệp hội nhận thấy Điều 16 dự thảo Nghị định chỉ quy định việc “xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Điều 94 Luật Đất đai” đối với “trường hợp Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất”.
Hiện Điều 16 chưa quy định về “khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” đối với trường hợp nhà đầu tư tự thực hiện phương thức “thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án bất động sản, nhà ở thương mại với điều kiện phải đáp ứng “điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” theo quy định tại Điều 122 và Điều 127 Luật Đất đai 2024. Do đó, cần thiết phải bổ sung nội dung này vào khoản 4 (mới) Điều 16 dự thảo Nghị định.
Bên cạnh đó, có “vướng mắc” phát sinh khi khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định chưa đồng bộ, thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 cho phép nhà đầu tư thực hiện theo phương thức “thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư.
Hiệp hội cho rằng, việc thực hiện quy định “ngân sách Nhà nước hoàn trả” kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã bỏ ra cần phải được kiểm soát để không xảy ra trường hợp nhà đầu tư có thể “kê khống” chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làm thất thu ngân sách Nhà nước.
Theo đó, cần phải kiểm tra các căn cứ gồm: Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai; Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế; Xác nhận của UBND cấp huyện về các thửa đất trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng mà nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Văn bản thẩm định của đơn vị tư vấn thẩm định giá được Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định về tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý của các hợp đồng giao dịch và giá chuyển nhượng.
Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về “khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là kinh phí mà người thực hiện dự án đã bỏ ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đối với trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai vào điểm b3 khoản 1 Điều 21 dự thảo Nghị định quy định về trình tự tính, thu, nộp tiền sử dụng đất để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Đề xuất không thu thêm khoản thu khác từ đất
Thời gian qua đã có một vài địa phương thu thêm tiền hạ tầng khu tái định cư đối với người tái định cư thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án không phải là dự án xây dựng lại nhà chung cư mặc dù những người tái định cư này bị đảo lộn môi trường sống và sinh kế.
Hiệp hội nhận thấy, cũng là đối tượng tái định cư nhưng người tái định cư thuộc các dự án xây dựng lại nhà chung cư được bố trí tái định cư tại chỗ trong tòa nhà chung cư mới hoặc nơi ở khác cơ bản không bị xáo trộn lớn về môi trường sống và sinh kế; được “hoán đổi” căn hộ tái định cư mới thường có diện tích lớn hơn, chất lượng tốt hơn; được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và không phải nộp tiền xây dựng cơ sở hạ tầng.
Bên cạnh đó, người tái định cư thuộc các dự án xây dựng lại nhà chung cư (áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng từ năm 1994 trở về trước) hiện đang được áp dụng nhiều chính sách “ưu đãi” hơn theo quy định tại khoản 9 Điều 111, điểm b khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024.
Hiện dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo và dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo đều chưa quy định “không thu thêm các khoản thu khác từ đất ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp giao đất tái định cư”.
Để những người tái định cư thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án không phải là dự án xây dựng lại nhà chung cư yên tâm và chính quyền các địa phương thực thi chính sách, pháp luật thống nhất, Hiệp hội đề nghị bổ sung khoản 9a (mới) Điều 17 dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định “Không thu thêm các khoản thu khác từ đất ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp giao đất tái định cư”.
Đồng thời, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, Hiệp hội đề nghị bổ sung khoản 3 (mới) Điều 23 dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định “Không thu thêm các khoản thu khác từ đất ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp giao đất tái định cư”.
