HoREA kiến nghị điều chỉnh, sửa đổi nhiều nội dung trong dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển
Hiện nay, dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển để quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024, đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức lấy ý kiến góp ý của các cá nhân, tổ chức trên toàn quốc.
Với trách nhiệm của một hiệp hội chuyên ngành, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản kiến nghị đơn vị chủ trì soạn thảo sửa đổi nhiều nội dung trong dự thảo Nghị định này.
Dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển có 12 Điều, với phạm vi điều chỉnh quy định về hoạt động lấn biển, phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai, ứng phó biến đổi khí hậu; không điều chỉnh hoạt động lấn biển phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh nhằm bảo vệ chủ quyền và lợi ích quốc gia khi thực hiện các nhiệm vụ quốc phòng - an ninh trên các vùng biển, đảo của Việt Nam.
Các nội dung quan trọng của Nghị định như: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với khu vực biển được xác định để lấn biển; lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư; giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển được xác định để lấn biển; nghiệm thu hoàn thành lấn biển; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất lấn biển; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lấn biển.
Góp ý cho dự thảo Nghị định này, HoREA đề nghị bỏ phần giải thích từ ngữ khái niệm "lấn biển" (khoản 1, Điều 3). HoREA cho biết, khái niệm này đã được giải thích trong Luật Đất đai 2024, do đó không cần phải quy định lại; đồng thời bổ sung, mở rộng thêm khái niệm dự án lấn biển (khoản 2, Điều 3).
Cụ thể, ngoài các quy định dự thảo đã có, bổ sung thêm dự án lấn biển gồm: Dự án khu vực bãi bồi ven biển, đất rừng phòng hộ ven biển, đất nuôi trồng thủy sản ven biển; bổ sung mục đích lấn biển gồm cả mục đích tạo quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng.
Theo HoREA, dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư tại các địa phương có thể bao gồm khu vực bãi bồi ven biển, đất rừng phòng hộ ven biển hoặc đất nuôi trồng thủy sản ven biển. Việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất này phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.
Dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư theo quy hoạch nhằm không chỉ "tạo quỹ đất" mà còn có thể "tạo quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng" để thực hiện các dự án đầu tư theo tuyến như cầu cảng từ đất liền ra vùng biển nước sâu, dự án điện gió ven bờ, điện gió ngoài khơi, đường ống dầu khí hoặc tuyến cáp điện, cáp quang...
HoREA đề nghị bổ sung hướng dẫn chi tiết việc giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển để lấn biển ngay vào trong dự thảo, thay vì việc yêu cầu thực hiện theo quy định Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013 và Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013. Vì Nghị định 43, Nghị định 148 sẽ hết hiệu lực kể từ ngày Luật Đất đai 2024 và nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có hiệu lực thi hành.
Tán thành quy định: “Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể thì việc ước tính tổng chi phí phát triển phải bao gồm chi phí lấn biển đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Tuy nhiên, Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cân nhắc ý kiến của chuyên gia đề xuất bổ sung chi phí lãi vay trong việc ước tính tổng chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư. Vì chi phí lãi vay là khoản chi thực tế rất lớn, do các chủ đầu tư đều có nhu cầu vay vốn tín dụng trung, dài hạn. Có trường hợp, chủ đầu tư phải vay lãi suất cao, khiến chi phí vay chiếm hơn 20% tổng mức đầu tư dự án.
Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 10 về “quy định chuyển tiếp” trong dự thảo Nghị định như sau: “Dự án đầu tư có hoạt động lấn biển đã có văn bản chấp thuận thực hiện của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư đã được giao khu vực biển để thực hiện lấn biển theo đúng quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư được tiếp tục thực hiện lấn biển theo quyết định giao khu vực biển và không phải nộp tiền sử dụng đất có mặt nước ven biển đối với khu vực biển được giao cho thời gian còn lại; được đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển theo quy định tại Nghị định này”.
