Giá đất tăng mạnh: Cảnh báo bong bóng hay cơ hội tái cấu trúc?

Theo dõi KT&TD trên

Tăng giá đất - áp lực mới lên giá nhà

Khi bảng giá đất tăng mạnh, doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với chi phí đầu vào cao hơn, từ đó làm tăng giá thành sản phẩm và giảm sức cạnh tranh. Điều này cũng làm thu hẹp cơ hội tiếp cận quỹ đất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Quỹ đất khan hiếm, giá đất tăng cao khiến việc giải bài toán sở hữu nhà ngày càng nan giải.

Chuyên gia cảnh báo rằng quyết định này có thể khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng, đẩy giá nhà lên và ảnh hưởng dây chuyền tới quy hoạch phát triển đô thị.

Cụ thể, dự thảo bảng giá đất của Hà Nội đề xuất tăng mạnh ở khu vực 9 (gồm các xã thuộc Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) với mức tăng lớn nhất khoảng 25 - 26%, trong khi một số tuyến phố trung tâm như Hàng Ngang, Hàng Đào được đề xuất mức giá lên tới 702 triệu đồng/m².

Theo các chuyên gia, phương án này có phần đi ngược lại tinh thần Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị, trong đó nhấn mạnh phát triển kinh tế tư nhân và tạo điều kiện tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất cho khu vực này.

Nghị quyết cũng đề xuất có cơ chế, chính sách để kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất sản xuất, nhằm hạn chế tác động tiêu cực đến kế hoạch đầu tư, sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Việc tăng bảng giá đất có thể làm đội tổng mức đầu tư các dự án bất động sản, ảnh hưởng đến tính khả thi nhiều dự án và đi ngược mục tiêu của Chính phủ về tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở.

Trong bối cảnh Thủ tướng đã chỉ đạo quyết liệt để hoàn thành và vượt 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025, cũng như cải cách tiền sử dụng đất để kiểm soát giá nhà, việc tăng 25 - 26% ở ngoại thành có nguy cơ làm giảm hấp dẫn đầu tư vào các dự án tại khu vực này.

Hệ quả là kế hoạch giãn dân nội đô có thể bị ảnh hưởng, dẫn tới thiếu hụt nguồn cung nhà ở và đẩy giá thị trường lên do khan hiếm.

Vòng xoáy tăng giá đất, tăng giá nhà

Nhiều chuyên gia lo ngại động thái tăng bảng giá đất sẽ tạo ra "vòng lặp" tiêu cực: Giá đất tăng giá nhà tăng, sốt đất tiếp tục lan rộng. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cảnh báo nếu bảng giá đất tăng, chi phí để đưa nhà ra thị trường sẽ cao hơn, từ đó giảm sức hấp dẫn đầu tư, đặc biệt với các dự án tại ngoại thành vốn đóng vai trò quan trọng trong chiến lược giãn dân và cung ứng nhà ở giá rẻ.

Nguồn cung nhà ở có thể tiếp tục sụt giảm, gây khó khăn cho mục tiêu ổn định an sinh xã hội tại địa phương nếu nhiều dự án ngoại thành mất động lực triển khai do chi phí đất tăng.

Bảng giá đất tăng không chỉ kéo theo giá nhà mà còn làm tăng nhiều nghĩa vụ tài chính liên quan: tiền sử dụng đất khi Nhà nước cấp quyền sử dụng lần đầu, tiền thuê đất hàng năm, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí chuyển mục đích...

Tất cả đều sẽ căn cứ vào bảng giá đất để tính toán, khiến gánh nặng đè lên người dân, đặc biệt là các hộ thu nhập thấp.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, bảng giá đất điều chỉnh có thể gây xáo trộn đời sống khi chi phí liên quan đến quyền sử dụng đất tăng lên; từ nộp tiền sử dụng đất, chuyển mục đích đất, tới tiền thuê đất và các loại thuế, lệ phí khác đều sẽ chịu tác động trực tiếp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, việc xác định giá đất tăng sẽ làm giảm sức hấp dẫn của thị trường đối với nhà đầu tư, kể cả nhà đầu tư nước ngoài.

Luật Đất đai quy định phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, nhưng trong thực tế cách tính hiện nay chưa thực sự tính đến lợi ích của doanh nghiệp, doanh nghiệp thuê đất hay doanh nghiệp bất động sản.

Ông Hiệp nêu ví dụ có nơi giá đất thay đổi quá nhanh, chỉ trong vòng vài tháng, giá được điều chỉnh tăng đến 40% vượt xa tốc độ lạm phát, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong hoạch định chi phí và khả năng thực hiện dự án. Khi nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi chi phí đất tăng, số lượng dự án có thể giảm, làm suy giảm nguồn thu ổn định cho địa phương.

Thị trường bất động sản Hà Nội đang cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ nét từ quý 3/2025 với giao dịch tăng và doanh nghiệp hoạt động sôi động hơn. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp vẫn trong quá trình tái cấu trúc và còn hạn chế về dòng vốn. Trong bối cảnh đó, điều chỉnh bảng giá đất tăng vọt có thể tạo ra "gánh nặng kép", làm chậm đà phục hồi của thị trường.

Các chuyên gia đề nghị Hà Nội xem xét mức tăng hợp lý, mang tính trung lập hơn để cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và mục tiêu quản lý điều hành của trung ương. Việc điều chỉnh giá đất nên cân nhắc kỹ lưỡng để tránh gây tác động tiêu cực lên đầu tư, cung nhà ở và nền kinh tế Thủ đô.