Giá chung cư đã đi vào sử dụng tăng mạnh
Trong những tháng gần đây, giá chung cư đã qua sử dụng tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang có xu hướng tăng mạnh, vượt xa dự đoán của nhiều chuyên gia.
Nguyên nhân của hiện tượng này không chỉ đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới mà còn từ tâm lý an toàn của người mua nhà, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều biến động.
Theo đó, trong 2 năm gần đây, thị trường chung cư tại TP. Hà Nội tăng giá nhanh và mạnh. Khoảng cách giá bán nhà ở chung cư tại thị trường Hà Nội và TP.HCM ngày càng thu hẹp lại (năm 2019, khoảng cách giá sơ cấp giữa 2 thị trường là 30%; năm 2024, khoảng cách giá giữa 2 thị trường dao động chỉ còn từ 5-7%).
Tại thời điểm quý I/2023, lượng dự án căn hộ chung cư mở bán mới trong quý không nhiều, chủ yếu vẫn đến từ phân khúc trung, cao cấp và tập trung ở một số tỉnh, thành phố lớn (Hà Nội, TP.HCM, tỉnh Bình Định...).
Mức độ tăng, giảm giá bán theo từng khu vực của các địa phương có sự khác nhau. Cụ thể, dự án Vinhomes Metropolis tại Hà Nội tăng khoảng 3,5% lên mức 99,1 triệu đồng/m2, Lạc Hồng Westlake tại Hà Nội tăng khoảng 3,6% lên mức 36,1 triệu đồng/m2, Cosmo City tại TP.HCM tăng khoảng 3,8% lên mức 47,3 triệu đồng/m2, The Grand Manhattan tại TP.HCM giảm khoảng 4,4% xuống mức 163,6 triệu đồng/m2.
"Riêng tại thị trường bất động sản Hà Nội, phân khúc nhà ở chung cư cũ đã qua sử dụng được đẩy giá giao dịch lên khá cao, tuy nhiên thực tế các giao dịch thành công lại không nhiều", Bộ Xây dựng nhận định.
Tại TP. HCM, tình hình cũng tương tự. Trong quý II/2024, giá căn hộ chung cư trung cấp tăng 2%, trong khi phân khúc cao cấp tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá căn hộ đã qua sử dụng tại TP. HCM tăng đáng kể. Ví dụ, dự án City Garden tăng 18% lên mức 85 triệu đồng/m2, Antonia (quận 7) tăng 11%, và Masteri Thảo Điền (TP Thủ Đức) tăng 10%. Tính trung bình, giá chung cư tại TP.HCM tăng khoảng 6% so với cuối năm 2023.
Một số dự án nổi bật khác tại TP.HCM cũng chứng kiến mức tăng ấn tượng như Cantavil An Phú (quận 2) tăng 22,6% lên 54,5 triệu đồng/m2, Zenity (quận 1) tăng 18,2% lên 101,4 triệu đồng/m2, Green View (quận 7) tăng 25,1% lên 53,9 triệu đồng/m2 và The Panorama (quận 7) tăng 15,5% lên 69,6 triệu đồng/m2.
Đối với phân khúc nhà ở riêng lẻ, biệt thự, liền kề, đất nền trong dự án, theo Bộ Xây dựng, trong 3 tháng đầu năm, nhu cầu tìm kiếm nhà ở riêng lẻ, đất nền đã tăng so với quý trước và so với cùng kỳ năm trước.
Giá bán tại Hà Nội được giao dịch tăng khoảng từ 5-15% so với cuối năm 2023 (giá bán dao động trong khoảng từ 80-220 triệu đồng/m2) và tại TP.HCM (giá bán dao động trong khoảng từ 90 - 250 triệu đồng/m2).
Trong khi đó, thị trường biệt thự, nhà liên kề TP.HCM tình hình hoạt động không có nhiều biến động tích cực. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường chỉ ở mức 20-30%, không có sự thay đổi đáng kể so với quý trước.
Tại một số địa phương khác, các sản phẩm có giá trị trung bình dưới 5 tỷ đồng có lượng giao dịch tăng từ 3-5% so với cuối năm 2023.
Theo các chuyên gia, có nhiều yếu tố đang góp phần đẩy giá căn hộ chung cư tăng mạnh.
Một trong những nguyên nhân đầu tiên chính là sự thiếu hụt nguồn cung mới do các vướng mắc pháp lý. Việc triển khai dự án gặp khó khăn, dẫn đến tình trạng khan hiếm căn hộ, từ đó đẩy giá lên cao.
Thứ hai, giá đất liên tục neo ở mức cao, cộng với chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng, khiến giá thành xây dựng các căn hộ tăng theo.
Thứ ba, chi phí vay vốn: Nhiều dự án phải vay vốn từ 30-70% tổng chi phí đầu tư. Lãi vay từ các khoản này thường chiếm 3-5% tổng chi phí đầu tư, làm tăng giá bán căn hộ.
Thứ tư, tác động của bảng giá đất mới: Bộ Xây dựng cho biết việc áp dụng bảng giá đất mới sát với thị trường sẽ khiến giá bán nhà ở tăng từ 15-20%. Điều này làm gia tăng thêm áp lực cho người mua nhà. Ví dụ, tại khu đô thị Đông Tăng Long (TP. Thủ Đức), tiền sử dụng đất đã chiếm khoảng 60-65% giá bán căn hộ.
Thứ năm, các chi phí khác như quản lý dự án, thuế, lợi nhuận của chủ đầu tư chiếm khoảng 10-20% giá bán nhà cao tầng và 20-30% đối với nhà thấp tầng.
Dự báo trong thời gian tới, giá chung cư đã sử dụng có thể tiếp tục xu hướng tăng nếu nguồn cung mới không được cải thiện đáng kể. Để tránh bị đẩy vào tình trạng mua với giá cao, người mua nên xem xét kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của các căn hộ, so sánh giá với các sản phẩm cùng phân khúc để đưa ra quyết định hợp lý.
Thị trường chung cư đã sử dụng có thể sẽ vẫn là lựa chọn ưu tiên của nhiều người dân đô thị, đặc biệt là trong bối cảnh nhiều biến động như hiện nay. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng, xem xét các yếu tố vị trí, tiện ích và tình trạng căn hộ để đảm bảo rằng mình nhận được giá trị xứng đáng với số tiền bỏ ra.
Tiến Hoàng
