Giá căn hộ Hà Nội vẫn tăng cao bất chấp nguồn cung cải thiện mạnh
Bất chấp lượng mở bán và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong quý II/2025 tăng mạnh, mặt bằng giá bán trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục leo thang.
Dữ liệu mới nhất từ Savills Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản Thủ đô đang được “giữ nhiệt” nhờ kỳ vọng tăng giá trong tương lai, sự cải thiện của hạ tầng đô thị và lực cầu mạnh từ nhà đầu tư.
Giá tăng 40%, 67% nguồn cung có giá trên 4 tỷ đồng
Theo báo cáo từ Savills Hà Nội, quý II/2025 ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm lên 14.900 căn, tăng tới 121% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng giảm giá khi nguồn cung dồi dào, giá bán sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m², tăng 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, 67% số căn hộ mới chào bán có mức giá từ 4 tỷ đồng trở lên, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như vắng bóng hoàn toàn trên thị trường sơ cấp.
Theo các chuyên gia, sự gia tăng giá không xuất phát từ yếu tố cung cầu đơn thuần mà chủ yếu do cơ cấu sản phẩm nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. “Các dự án mới đều được định vị ở vị trí đắc địa, được đầu tư kỹ lưỡng về tiện ích và chất lượng xây dựng. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển tăng cao, nhiều chủ đầu tư đang chọn tối ưu giá trị thương mại hơn là nhắm đến thị trường đại chúng”.
Sức mua phục hồi, nhà đầu tư chiếm ưu thế
Dù giá bán tăng, thị trường vẫn ghi nhận thanh khoản cải thiện và sức mua ổn định so với cùng kỳ năm ngoái. Theo Savills, điều này cho thấy chưa có dấu hiệu điều chỉnh giá rõ rệt hoặc sức ép giảm giá lớn trong ngắn hạn.
Đặc biệt, nhà đầu tư đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu người mua, cho thấy tâm lý thị trường hiện nghiêng về kỳ vọng tăng giá hơn là nhu cầu ở thực.
Không ít nhà đầu tư cũng lựa chọn phương án mua đón đầu thời điểm bàn giao, với tính linh hoạt cao trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng, tùy theo diễn biến thị trường. Một bộ phận người mua có thể sử dụng để ở, nhưng vẫn tính toán phương án cho thuê hoặc bán lại khi thị trường thuận lợi.
Rủi ro và cơ hội trong bối cảnh giá cao
Tuy nhiên, chuyên gia Savills cũng đưa ra lời cảnh báo: với mặt bằng giá hiện đã lên cao, khả năng sinh lời nhanh không còn dễ dàng như trước. Những dự án quy mô lớn hoặc có mức giá cao sẽ gặp khó khăn nếu nhà đầu tư cần thoái vốn gấp hoặc chuyển sang phân khúc khác.
Dù vậy, cơ hội vẫn hiện hữu nếu người mua có tầm nhìn dài hạn, đặc biệt tại những khu vực còn dư địa phát triển, quỹ đất mở rộng và được hỗ trợ bởi các tuyến đường vành đai, metro hoặc khu công nghiệp trọng điểm.
Nguồn cung sẽ tăng mạnh từ 2026, giá có thể điều chỉnh nhẹ
Về triển vọng thị trường, Savills dự báo từ nay đến cuối năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 11.500 căn hộ được chào bán, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B. Điều này cho thấy sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế, và phân khúc trung - cao cấp vẫn là chủ đạo.
Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, thị trường có thể chứng kiến một làn sóng mở bán mới với quy mô lên đến 46.600 căn hộ từ 43 dự án. Phần lớn trong số này nằm ngoài khu vực trung tâm, mở ra cơ hội điều chỉnh nhẹ mặt bằng giá trên diện rộng.
Tuy nhiên, các dự án ở trung tâm hoặc sở hữu vị trí “vàng” với quỹ đất hạn chế và chủ đầu tư tên tuổi nhiều khả năng vẫn giữ giá, thậm chí tiếp tục tăng nhờ lực cầu bền vững và khan hiếm nguồn cung thực chất.
Chuyển động thị trường: Thách thức và kỳ vọng
Với nền tảng hạ tầng ngày càng hoàn thiện - như tuyến vành đai 4, metro số 3 đang tăng tốc - cộng thêm các cải cách quy hoạch và thu hút vốn đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì đà phát triển. Tuy nhiên, bài toán lớn nhất vẫn là sự thiếu vắng phân khúc giá vừa túi tiền - vốn đang là nhu cầu thực chiếm tỷ trọng lớn.
Nếu không sớm có giải pháp cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, thị trường có thể đối mặt với rủi ro lệch pha cung - cầu, đẩy nhóm người mua ở thực ra khỏi cuộc chơi và tạo ra sự phụ thuộc quá lớn vào nhóm đầu cơ.
Trong bối cảnh đó, việc phát triển các dòng sản phẩm trung cấp, tăng cường minh bạch thông tin và cải cách pháp lý để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án sẽ là chìa khóa để thị trường phát triển bền vững và đáp ứng đúng nhu cầu thật của xã hội.
Khảo sát của Savills cho thấy đến năm 2050, khoảng 68% dân số thế giới sẽ sống tại các thành phố lớn. Nhu cầu về nhà ở tại các đô thị sẽ tiếp tục tăng cao, trong khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm. Trong bối cảnh đó, những nhà đầu tư có trường vốn và tầm nhìn dài hạn hoàn toàn có thể coi bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội là cơ hội đầu tư bền vững trong dài hạn.
