Góc khuất trong việc giá căn hộ neo cao

Giá căn hộ tại TP. HCM neo cao, bên cạnh những nguyên nhân như thiếu quỹ đất sạch, giá nguyên vật liệu tăng cao, chi phí pháp lý dự án tăng lên do thời gian kéo dài, thì việc định giá tài sản thế chấp quá cao so với giá trị thực cũng là một nguyên nhân quan trọng.

Chấp nhận với giá neo cao

Một cán bộ thẩm định giá của ngân hàng ACB tại quận Bình Tân cho hay, anh mới ký hợp đồng mua căn hộ tại đại lộ Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân với giá 48 triệu đồng/m2, cao hơn 8 triệu đồng/m2 so với giá chủ đầu tư rao bán năm ngoái.

Vì là người “trong nghề”, anh chấp nhận mua giá cao bởi cho rằng giá sẽ khó giảm hơn dù trên thị trường tính thanh khoản vẫn thấp. Lý do là tài sản bảo đảm đóng vai trò là một nguồn trả nợ quan trọng đối với khoản vay. Nếu hạ giá sản phẩm căn hộ, thì giá trị tài sản thế chấp cũng sẽ bị điều chỉnh theo xu hướng này. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung, nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng. “Bởi vậy, khó hy vọng giá giảm thêm, chỉ có thể động viên chính mình bằng việc tiến độ trả tiền cho chủ đầu tư kéo dài hơn, dễ chịu hơn hơn”, vị này chia sẻ.

Tương tự, chị Vũ Hiền Anh, một khách hàng mới mua căn hộ tại TP. Thủ Đức cho biết, giá neo cao ở mức gần 100 triệu đồng/m2 nhưng chị vẫn quyết định “chốt” vì từng làm trong lĩnh vực thẩm định giá, chị cho rằng giá trị tài sản thế chấp ở khu dự án có vị trí đẹp chắc chắn khi vay ngân hàng cách đây khoảng 2 năm trong thời kỳ “sốt” sẽ được định giá cao, giờ khó hy vọng chủ đầu tư hạ giá thành sản phẩm.

“Chỉ những chủ đầu tư quá kiệt quệ thì mới phải giảm giá để giải phóng hàng tồn kho, nhưng vào thời điểm cung còn chưa đáp ứng cầu như thế này thì ít chủ đầu tư chịu giảm giá, nhất là với chủ đầu tư còn tiềm lực tài chính”, chị Hiền Anh nhận xét.

Theo một chuyên gia bất động sản, một thực tế diễn ra hiện nay là trong khi người cần nhà mong muốn giá căn hộ giảm hơn nữa, Chính phủ cũng kêu gọi doanh nghiệp “chung sức” cùng giảm giá bán để thị trường bất động sản sớm vượt qua khó khăn, thì thực tế giá căn hộ chung cư tại TP. HCM không giảm, thậm chí có dự án còn tăng lên, bất chấp thị trường khó thanh khoản. Một trong những nguyên nhân “tế nhị” được chỉ ra là “con nợ” - các chủ đầu tư - không muốn gặp thêm nhiều rủi ro nếu tài sản đảm bảo bị hạ giá thấp.

Giám đốc khối cho vay của một ngân hàng cho hay, giá nhà đất nếu sụt giảm 20-30% trong giai đoạn tới sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến bảng cân đối kế toán của ngân hàng khi phải thanh lý tài sản bảo đảm để thu hồi các khoản nợ. Đây là thời điểm các chủ đầu tư giằng co để giữ giá bán khi tung hàng, nếu lực mua tăng lên thì việc giảm giá căn hộ là không tưởng.

Định giá tài sản thế chấp - còn nhiều băn khoăn

Theo luật sư Trần Mạnh Thắng (Đoàn luật sư TP. HCM), giá căn hộ tại TP. HCM neo cao, bên cạnh những nguyên nhân khác như thiếu quỹ đất sạch, giá nguyên vật liệu tăng cao, chi phí pháp lý cho dự án tăng lên do thời gian kéo dài, thì việc định giá tài sản thế chấp quá cao so với giá trị thực cũng là một nguyên nhân quan trọng.

Một cán bộ một ngân hàng thương mại thừa nhận tình trạng nâng khống tài sản bảo đảm là có bởi người đi vay, doanh nghiệp đều mong muốn vay được nhiều nhất số tiền trên tài sản thế chấp. Vào giai đoạn 2021- 2022, thị trường địa ốc “sốt nóng”, cuộc chay đua để vay tiền ngân hàng diễn ra ở nhiều nơi. Mặc dù chưa có con số thống kê cụ thể, tỷ lệ phần trăm tài sản bị nâng cao hơn thực tế, nhưng số liệu tại một số cơ quan thi hành án dân sự chỉ ra, hàng năm số tiền phải thi hành án cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thường chiếm khoảng 70 - 80% trong tổng số tiền phải thi hành án. Trong số này, số tiền thu về từ phát mại tài sản rất nhỏ, chiếm khoảng 1 - 5%. Một trong những nguyên nhân dẫn đến viêc thu hồi nợ xấu khó khăn là bất động sản thế chấp khi thanh lý có giá trị thấp hơn nhiều lần so với thời điểm thẩm định.

Theo luật sư Thắng, nguyên nhân không khởi phát từ quy trình thẩm định cũng như loại hình tài sản đảm bảo. Thông thường, mỗi ngân hàng thương mại sẽ có quy trình, phương pháp định giá tài sản khác nhau và có biện pháp để đưa rủi ro xuống mức thấp nhất cho mỗi loại tài sản bảo đảm.

“Các vi phạm liên quan đến thẩm định giá bất động sản khi cho vay tín dụng, chủ yếu có nguyên nhân từ yếu tố con người, do nhân viên thẩm định vi phạm đạo đức nghề nghiệp, bị cám dỗ từ các khoản ‘lót tay’ hậu hĩnh của khách hàng nhằm nâng cao giá trị tài sản thế chấp. Hoặc, lãnh đạo ngân hàng chấp nhận thổi phồng giá trị tài sản thế chấp để chạy theo chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, còn quản lý rủi ro bằng các nghiệp vụ khác”, luật sư Thắng chia sẻ.

Giám đốc khối cho vay của một ngân hàng thương mại cho hay, áp lực công việc ngày càng tăng do yêu cầu tăng trưởng tín dụng, trong khi năng lực chuyên môn của nhân viên thẩm định giá còn hạn chế cũng là nguyên nhân dẫn tới giá trị tài sản thế chấp bị nâng khống hơn thực tế.

Mặt khác, phương pháp định giá chưa được sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, các phương pháp khác ít được chú trọng. Trong khi đó, mỗi bất động sản có đặc điểm và công dụng riêng, cho nên việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho từng bất động sản này là rất quan trọng, ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản cần định giá.

“Khối lượng công việc của nhân viên thẩm định viên rất lớn, ngân hàng cũng khó lòng kiểm soát hết. Điều này dẫn đến hệ lụy là thẩm định qua loa, thẩm định viên thông đồng với khách hàng để nâng khống tài sản bảo đảm lên nhiều lần và hưởng ‘hoa hồng’ theo giá trị khoản vay”, vị giám đốc này chia sẻ.

Cần có chế tài mạnh với nhân viên thẩm định giá

Để khắc phục những “khoảng trống” trong thẩm định giá tài sản thế chấp, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý với dự thảo “Thông tư quy định chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và Phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá”.

Theo dự thảo, đối với tài sản thẩm định giá là quyền tài sản, tài sản hình thành trong tương lai, việc thu thập thông tin phải phù hợp với tài sản thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá và phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá dự kiến lựa chọn.

Người thực hiện thẩm định giá tài sản chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc thu thập thông tin, trách nhiệm về tính khách quan, trung thực của thông tin, số liệu do mình đã thu thập. Người thực hiện thẩm định giá chịu trách nhiệm về việc xem xét, đánh giá, phân tích và sử dụng thông tin được thu thập để thực hiện thẩm định giá tài sản theo quy định.

Đồng thời, dự thảo nêu rõ, phân tích thông tin là quá trình tổng hợp, xem xét, đánh giá toàn bộ các thông tin đã thu thập được phục vụ cho quá trình thẩm định giá, qua đó đánh giá khả năng tác động của các yếu tố đến quá trình thẩm định giá và kết quả thẩm định giá cuối cùng.

Tuy nhiên, theo luật sư Trần Mạnh Thắng, thẩm định giá có ý nghĩa quan trọng, không những làm cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án bất động sản, mà còn quản lý rủi ro của ngân hàng, và góp phần để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Vì vậy, để tài sản bảo đảm chắc chắn “đảm bảo”, cần có những chế tài mạnh hơn về vai trò và trách nhiệm của phòng thẩm định giá, nhân viên thẩm định giá tại các ngân hàng thương mại.

Phương Nam