Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023

Theo dõi KT&TD trên

Phát biểu tại buổi khai mạc tọa đàm thường niên, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS chia sẻ: Trong hơn 35 năm đổi mới và phát triển đất nước, việc xây dựng và hiện đại hoá nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam gắn với quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá trong bối cảnh hội nhập sâu rộng đã hình thành và phát triển tầng lớp trung lưu mới trong xã hội. Để hiện thực hoá khát vọng hùng cường, thịnh vương, thu nhập cao và hạnh phúc đến năm 2045, Việt Nam cần quan tâm thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có việc đẩy mạnh phát triển tầng lớp trung lưu gắn với việc khai thác và phát huy tiềm năng của tầng lớp này.

Sự khác biệt của tầng lớp trung lưu nằm ở cấu trúc, trình độ văn hoá - nguồn lực phi vật chất; thu nhập, tài sản - nguồn lực vật chất và kéo theo đó là hành vi đầu tư, thị hiếu tiêu dùng, phong cách sống. Dưới góc nhìn đó có thể thấy tầng lớp trung lưu là nhân tố quan trọng trong tiến trình phát triển giữa các quốc gia và các đô thị lớn. Trong các nhu cầu của tầng lớp trung lưu tại các đô thị đang trên đà phát triển như Hà Nội, nhu cầu ở, hưởng thụ dịch vụ thương mại và đầu tư là nổi trội nhất. Những nhu cầu mới về nhà ở và không gian sống nảy sinh từ tầng lớp trung lưu đã góp phần thúc đẩy sự năng động của thị trường bất động sản.

Theo Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ chiếm 26% số vào năm 2026…Hiện thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội cao gấp 1,4 lần so với bình quân cả nước. Một số dự báo cho thấy đến năm 2025, số lượng gia đình trung lưu tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 1,5-1,6 triệu hộ. Thời điểm đó, nhu cầu sở hữu các sản phẩm chung cư thương mại sẽ ở mức rất cao, khi văn hoá sống chung cư ngày càng trở nên phổ biến hơn.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn toàn nhất trí với quan điểm, chung cư nói chung vẫn là chỗ lựa chọn thích hợp với đại đa số người dân hiện nay. Tôi muốn trở lại năm 1996, khái niệm chung cư mới được đưa vào Việt Nam, lúc đó Chính phủ có chính sách giao đất không thu tiền để các nhà đầu tư thấy có lợi phát triển chung cư và chào bán sản phẩm. Đến Luật Đất đai 2003 bắt đầu có quy định thu tiền chung cư - đấy là cả quãng chúng ta phấn đấu để người dân làm quen với khái niệm chung cư. Sau đó chúng ta rất chật vật mới nâng cấp những chung cư cũ, còn thiếu thốn nhiều thứ, rồi mới chuyển qua chung cư trung cao cấp có hệ thống sinh hoạt, dịch vụ có lợi cho người ở để người ta cảm thấy ở nhà chung cư nhiều điều kiện tốt hơn nhà mặt đất.

Gần đây, dự thảo Luật Nhà ở có đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn, đã gặp phản ứng từ công luận và Uỷ ban Thường vụ Quốc hội có ý kiến không đưa quy định này vào và Bộ Xây dựng cũng đã rút nội dung này ra khỏi dự thảo luật

Điều đó cho thấy, đơn vị này nhìn thấy được việc phát triển chung cư vẫn là nơi tìm kiếm nhà cho mọi người vẫn tốt. Vấn đề là đối tượng lựa chọn nhà ở xã hội và đối tượng chọn nhà ở chung cư trung - cao cấp như thế nào? Chúng ta thấy rõ ràng nhà ở xã hội là nơi cố gắng tìm nơi che mưa che nắng vì tiền để phát triển nhà ở xã hội không cao được. Còn phân khúc chung cư trung cao cấp có điều kiện chúng ta tạo hướng phương Tây họ đã đi như: Tiện ích công cộng, hạ tầng, triết lý đô thị xanh, triết lý đô thị thông minh - các nước đều đi theo hướng đó. Đô thị hoá cũng lấy khu dân cư dưới dạng chung cư cao tầng và để diện tích mặt đất để phát triển những cái khoảng xanh, mặt nước… rất phù hợp với nhu cầu tối cần thiết cho người lựa chọn chỗ ở.

Để người ta lựa chọn chỗ ở phù hợp thì phải là chung cư đạt được tiêu chuẩn cuộc sống cao thì tôi cho rằng phân tích hướng lên chung cư trung - cao cấp là hướng được nhiều người lựa chọn cho mình. Bởi vì, ta gọi là cao cấp nhưng giá còn thấp hơn nhà mặt đất rất nhiều, còn tiềm năng tài chính của các hộ gia đình chọn nhà ở trung cao cấp cũng phù hợp với nhóm trung lưu. Ta nói về chung cư có những chất lượng đảm bảo được triết lý phát triển xanh, triết lý phát triển thông minh… chung cư mà được trang bị những thiết bị thông minh thì đời sống thuận tiện, rồi để phát triển xanh thì ta đưa cây xanh lên được, hơn nữa là khoảng cách rộng giữa hai nhà chung cư là một không gian xanh cực tốt.

Điểm cuối cùng, nói đến chung cư lựa chọn nhà ở xã hội, chung cư trung - cao cấp thì tôi muốn nói đến thu nhập của người Việt Nam. Kể cả Ngân hàng thế giới đã thống kê thu nhập của hộ gia đình, 2 năm làm một lần, song tôi vẫn cho rằng kết luận có vẻ khoa học nhưng không thật. Bởi vì những người tham gia thống kê họ có khai thật thu nhập hay không?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng: Việt Nam vẫn thuộc nhóm đầu nhận kiều hối trên thế giới - đấy là nguồn thu nhập khá lớn; thứ hai là thu nhập từ trong nước không ai rõ thu nhập của từng người. Chính vì vậy thu nhập thật của người Việt Nam không rõ ràng được. Nhiều người đánh giá thu nhập của người Việt rất kém, đúng là thu nhập trên giấy tờ rất kém nhưng tôi cho rằng thu nhập thực tế là không kém. Thế thì đánh giá lại thu nhập để có thể mua chung cư trung - cao cấp tôi cho rằng khả thi trên diện rộng.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành đồng tình với ý kiến của GS.TSKH Đặng Hùng Võ, đó là khi nói về thu nhập, đánh giá thực về thu nhập, về khoảng cách giàu - nghèo dựa trên thu nhập chi cho tiêu dùng là chưa chính xác hoàn toàn. Để nói về câu chuyện chung cư, xin bắt đầu từ câu chuyện của chính tôi cũng như nhiều người khác - thế hệ của giai đoạn những năm 60. Hồi đó, hoàn toàn không có khái niệm chung cư, thay vào đó, chúng gọi là “tập thể” - một từ ngữ rất Việt Nam. Hồi đó cũng chưa có khái niệm về hệ sinh thái nhưng tôi đảm bảo chỗ vui chơi, giải trí của chúng tôi hơn hẳn lớp trẻ bây giờ. Đơn cử các không gian vui chơi với bạn bè như sân bóng, chơi chuyền... đều đủ cả, thay vì trẻ em ngày nay chỉ có căn phòng kín với chiếc máy tính. Sau đó đến khi sang nước ngoài du học, tôi sinh sống nhiều ở các nhà chung cư đi thuê và đã quen hơn với loại hình bất động sản này.

Nhiều xu hướng mới của đô thị hoá cho thấy những triển vọng của thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội. Động lực được tạo ra bởi sự thay đổi về cấu trúc và tâm lý xã hội, những tác động từ văn hoá sống mới hay do sự biến chuyển không ngừng của cung, cầu trên thị trường.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV góp ý 2 điểm về triển vọng, gồm chính sách và nguồn vốn. Hôm qua tôi nói chuyện với 70 nhà đầu tư đến từ Ấn Độ, Hàn Quốc, Thái Lan…thì họ đều hỏi tôi một câu: Bao giờ thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi? Bởi vì họ rất quan tâm và có nhiều dự án đầu tư vào Việt Nam. Họ rất khó giải thích với Hội sở chính ở nước sở tại là kinh tế tăng trưởng rất tích cực mà tại sao kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài tại Việt Nam lại như thế? Ở đây thì có cả nguyên nhân chủ quan và khách quan.

Một điểm tôi muốn nói là chúng ta đều biết thị trường bất động sản bị ách tắc chính về pháp lý và nguồn vốn; còn câu chuyện quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng đầu tư công năm nào cũng thế, tất nhiên năm ngoái đến nay thì tăng đầu tư công.

Thêm một nguyên nhân nữa là bản thân các doanh nghiệp bất động sản thời gian vừa qua quản trị có vấn đề khi đòn bẩy tài chính cao, đầu tư dàn trải, giá bị đẩy lên cao quá (thế giới tăng 20%, Việt Nam tăng đến 50 - 60%). Rõ ràng chúng ta có điểm bất thường khi đẩy giá lên cao, tất nhiên một phần do pháp lý cung bị thiếu nên giá bị đẩy cao. Tôi nói rõ hơn nguyên nhân sâu xa để anh chị hình dung vậy chứ không phải vấn đề về kinh tế hay lạm phát.

Một điều quan trọng nữa cả bên ngoài lẫn bên trong là vấn đề môi trường lạm phát và lãi suất. Lạm phát thế giới cao chưa từng có bình quân 7,6%, lãi suất thế giới cũng đẩy lên cao chưa từng có. Thế thì lạm phát và lãi suất cao như thế và tốc độ tăng lãi suất của ngân hàng trung ương cũng nhanh chưa từng có đã gây ra nhiều khó khăn cho thị trường tài chính và bất động sản.

Phát biểu kết thúc hội thảo, ông Nguyễn Thành Công - Tổng thư ký VNREA nhấn mạnh: Thay mặt Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, tôi xin gửi lời cảm ơn các chuyên gia đã viết bài cho báo cáo và có các phát biểu đóng góp tại sự kiện ngày hôm nay.

Dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục ghi nhận, cập nhật các ý kiến đóng góp của các chuyên gia, nhà khoa học để hoàn thiện trong các báo cáo sắp tới.

Kiến Tài