Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến đối với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Theo dõi KT&TD trên

Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) bổ sung một số nội dung mới

Trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật KDBĐS (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu sự cần thiết sửa đổi luật. Theo đó, Luật KDBĐS năm 2014 điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân.

Sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về KDBĐS cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Việc xây dựng Luật KDBĐS (sửa đổi) rất cần thiết, nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường BĐS được nêu tại Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ.

Dự án luật đồng thời hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về KDBĐS theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; tập trung giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến BĐS như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng...

Dự thảo luật tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương về thị trường BĐS.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, dự thảo luật bổ sung các khái niệm mới; Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới; Bổ sung nguyên tắc giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của Luật KDBĐS với các luật khác có liên quan; Bổ sung quy định hiện hành về các loại BĐS đưa vào kinh doanh, đồng thời làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về KDBĐS với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dự thảo luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Kinh doanh quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng dự án BĐS; Hợp đồng KDBĐS; Kinh doanh dịch vụ BĐS; Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; Điều tiết thị trường BĐS; Quản lý nhà nước về KDBĐS…

Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị công phu

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế (UBKT) của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết: Thường trực UBKT nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật KDBĐS với các lý do đã nêu tại Tờ trình Chính phủ.

Về cơ bản, các tài liệu trong hồ sơ được chuẩn bị công phu, đã bảo đảm yêu cầu quy định.

Để hoàn thiện dự thảo Luật, Thường trực UBKT đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình BĐS công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, khách hàng, người mua, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc không hợp pháp hóa các sai phạm.

Thường trực UBKT nhận thấy quy định về “đặt cọc” là quy định mới, do vậy đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định. Trường hợp cần thiết, chỉ quy định nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.

Liên quan đến quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Thường trực UBKT cơ bản tán thành với quy định như tại dự thảo Luật, đồng thời, đề nghị nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, sửa đổi quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực UBKT đề nghị làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ bảo lãnh.

Thường trực UBKT tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch BĐS hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Thường trực UBKT tán thành với ý kiến đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định như tại dự thảo Luật về điều tiết thị trường BĐS vì chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường BĐS với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường cụ thể khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định…

Sửa đổi toàn diện Luật KDBĐS

Dưới sự điều hành thảo luận của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, các ủy viên TVQH tập trung cho ý kiến về sự cần thiết sửa đổi Luật KDBĐS, hồ sơ dự án Luật, phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, áp dụng Luật KDBĐS và các luật có liên quan; các loại BĐS đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; chuyển nhượng dự án BĐS; hợp đồng KDBĐS cùng các vấn đề khác các đại biểu quan tâm…

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá cao cơ quan chủ trì soạn thảo Luật KDBĐS sửa đổi đã thể hiện tinh thần trách nhiệm cao. Hồ sơ dự án luật tương đối công phu. UBKT đã đưa ra báo cáo thẩm tra sơ bộ với nhiều nội dung quan trọng, sâu sắc.

Về bố cục của Luật, Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự thảo Luật có 92 Điều, 11 Chương, tăng lên 5 Chương so với luật hiện hành. Tuy nhiên, bố cục chưa mạch lạc, thỏa đáng, vì vậy đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng để điều chỉnh phù hợp.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đúng đắn và đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng trong phát triển thị trường BĐS, quản lý KDBĐS, nhất là các nội dung liên quan đến cơ cấu lại thị trường BĐS để đất đai, tài nguyên được phân phối, quản lý, sử dụng hiệu quả.

Chủ tịch Quốc hội cũng đóng góp một số nội dung cụ thể cho dự thảo Luật. Đối với quy định về việc tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt, Chủ tịch Quốc hội cho biết, Nghị quyết 18/NQ-TW khuyến khích hình thức thanh toán này, tuy nhiên trong dự thảo Luật lại quy định tất cả việc thanh toán phải dùng hình thức này. Quy định này thiếu tính khả thi khi áp dụng trong thực tiễn.

Chủ tịch Quốc hội cũng nêu: Nghị quyết 18/NQ-TW có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS gắn với thông tin về đất đai; xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật không có điều khoản, nội dung cụ thể để thể chế hóa nội dung này. Do vậy, Ban soạn thảo cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung Nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo Luật.

Đối với vấn đề quản lý thị trường BĐS, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần rà soát, tổng kết những vướng mắc, tồn tại, hạn chế để có những điều chỉnh tổng thể, cả về sân chơi, người chơi, luật chơi trên thị trường BĐS, để tháo gỡ những hạn chế trước mắt cũng như những vướng mắc lâu dài, tránh làm phát sinh các vấn đề khác.

Về phạm vi điều chỉnh, Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự án luật này có sự giao thoa với nhiều luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… Do vậy, lần sửa đổi luật này là cơ hội lớn để giải quyết những vấn đề tổng thể, tạo ra sự thay đổi nhưng vẫn đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Tiếp thu các ý kiến đóng góp, tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật

Thay mặt cơ quan chủ trì soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết sẽ nghiêm túc tiếp thu đầy đủ ý kiến của Ủy ban TVQH trong quá trình nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật.

Bộ trưởng đồng thời trực tiếp trả lời một số vấn đề các thành viên UBTV nêu. Về kinh nghiệm quốc tế đối với lĩnh vực KDBĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Hầu hết các nước trên thế giới đều có quy định điều chỉnh về BĐS, KDBĐS, dù tên gọi có sự khác nhau giữa các quốc gia nhưng nội dung điều chỉnh đều đề cập đến giao dịch đất đai và tài sản trên đất như công trình, nhà ở.

Về nguyên tắc giao dịch qua sàn BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ quy định áp dụng đối với giao dịch BĐS hình thành trong tương lai. Còn lại khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn.

Thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện thực tế có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch. Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch BĐS. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng.

Về phạm vi điều chỉnh của dự án Luật, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Cơ quan chủ trì soạn thảo Luật tiếp thu ý kiến của Ủy ban TVQH để rà soát quy định lại để bảo đảm không chồng chéo, trùng lắp với các quy định pháp luật khác.

Liên quan đến nội dung đặt cọc trong giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, trước đây trong pháp luật KDBĐS không có quy định về nội dung này. Nhưng trên thực tế, có chủ đầu tư lách luật ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Do đó dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết: Tiếp tục kế thừa quy định của luật hiện hành và để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch, dự thảo Luật bổ sung nội dung trong thời gian người mua, người thuê mua nhà ở chưa nhận được chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng.

Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu ý kiến của UBTVQH để làm rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư, trách nhiệm của bên phát hành chứng thư bảo lãnh.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ rà soát để đảm bảo quy định thống nhất, khả thi và bao phủ được các trường hợp đối với các quy định về hợp đồng KDBĐS, về sàn giao dịch BĐS.

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sửa đổi Luật KDBĐS (sửa đổi), đồng thời đánh giá cao những ý kiến đóng góp của các thành viên Ủy ban TVQH đối với dự án Luật và đề nghị cơ quan soạn thảo, thẩm tra tiếp thu tối đa các ý kiến đóng góp.

Để đảm bảo đủ điều kiện trình Quốc hội, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị Chính phủ nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Chủ tịch Quốc hội, ý kiến của Ủy ban TVQH và cơ quan thẩm tra. Trong đó, lưu ý tập trung vào một số nội dung như: Tiếp tục rà soát để thể chế hóa đầy đủ các chủ trương lớn của Đảng, đặc biệt là Văn kiện Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18–NQ/TW để phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững thị trường BĐS vận hành thông suốt; Phát triển và quản lý chặt chẽ cơ cấu lại thị trường BĐS, đất đai, tài nguyên đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.

Xây dựng thông tin thị trường BĐS gắn với thông tin đất đai, phát triển đô thị, các dự án KDBĐS phù hợp theo quy hoạch, kế hoạch phát triển theo thời gian và không gian lãnh thổ, yêu cầu của thị trường.

Phát triển nhà ở, đặc biệt xã hội, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Minh bạch hóa thị trường, bổ sung đánh giá kỹ tác động đối với từng chính sách cụ thể; hoàn thiện nghị định, văn bản hướng dẫn để trình Quốc hội cùng với dự thảo Luật.

Hoàn thiện các quy định về quản lý Nhà nước, đẩy mạnh phân cấp thực hiện cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện cụ thể hơn các quy định về điều tiết thị trường BĐS.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị: Chính phủ chỉ đạo các cơ quan soạn thảo, cơ quan hữu quan nghiên cứu tiếp thu ý kiến của UBTVQH, ý kiến của cơ quan thẩm tra để hoàn chỉnh hồ sơ dự án Luật. UBKT hoàn chỉnh báo cáo thẩm tra để trình Quốc hội khóa XV xem xét vào Kỳ họp thứ 5 tới đây.

Quý Anh