Batdongsan.com.vn đề xuất doanh nghiệp bất động sản “chủ động đón đầu”

Theo dõi KT&TD trên

Các “ông lớn” bất động sản đang ở vị thế nào?

Phân tích của Batdongsan.com.vn trong báo cáo quý I/2023, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam được chia thành 4 nhóm điển hình: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp dựa theo số liệu từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố.

Thứ nhất là các doanh nghiệp ở nhóm “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Nhóm này bao gồm một số đơn vị như: Novaland (NVL), Vinhomes (VHM), Viglacera (VGC), Sunshine Homes (SSH), Phát Đạt (PDR), Hà Đô (HDG), Becamex IDC (BCM), CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SJS)… Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.

Thứ hai là nhóm các doanh nghiệp phát triển bất động sản có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Đại diện của nhóm này là Văn Phú Invest (VPI), Đất Xanh (DXG), IDICO (IDC), Nam Long (NLG), Sài Gòn Thương Tín (SCR), C.E.O (CEO), Kinh Bắc (KBC)… Giải pháp của họ là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Thứ ba, là nhóm chủ đầu tư bất động sản “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, điển hình có thể kể tới Khang Điền (KDH) và một số chủ đầu tư nước ngoài. Chúng tôi quan sát thấy những doanh nghiệp ở vị thế tiềm lực tập trung vào các sản phẩm BĐS tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Ngoài các nhóm hiện tại, thị trường xuất hiện nhóm “người chơi mới”, nhóm này là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư… đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp bất động sản phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp bất động sản để phát triển sản phẩm riêng.

Ngoài việc đưa ra bức tranh toàn cảnh về thị trường, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn còn gợi mở các khả năng mà chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản đang và có thể thực hiện để đón đầu các thay đổi và đối mặt với thách thức hiện tại của thị trường. Bên cạnh đó, Báo cáo quý I/2023 của Batdongsan.com.vn cũng sẽ cung cấp và phân tích dữ liệu chi tiết về biến động cung – cầu, giá rao bán, cho thuê của từng loại hình, phân khúc bất động sản tại các khu vực khác nhau.

Sau quý II/2024 bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến đất nền các tỉnh phía Bắc trong quý I/2023 giảm so với quý trước nhưng mặt bằng giá rao bán đất nền tại một số tỉnh vẫn tăng. Trong đó, giá đất nền Hưng Yên tăng 17%, Quảng Ninh tăng 15%, Hải Phòng tăng 4%.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Sở dĩ đất nền một số địa phương vẫn có xu hướng tăng giá rao bán là do kỳ vọng của người mua. Nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu”.

Ông Nguyễn Quốc Anh cũng cho rằng trong năm 2023 sẽ không xảy ra cơn sốt đất: “Bởi vì thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền. Tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó như có thể xây nhà trọ, khà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hoá trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu”.

Trong khi đó, giá rao bán đất nền tại nhiều tỉnh phía Nam và ven biển miền Trung có xu hướng giảm. Cụ thể, đất nền Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu đều giảm giá 6%, các tỉnh Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa giảm từ 2% - 11%. Bình Thuận là tỉnh ven biển hiếm hoi chứng kiến sự tăng giá rao bán đất nền lên đến 25% so với quý liền trước.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm đến đất nền ven biển không có nhiều biến động sau khi Nghị định 10 vừa được ban hành, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình cho căn hộ khách sạn, condotel, officetel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định: “Mặc dù nút thắt về pháp lý đã được tháo gỡ nhưng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khó có những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn vì ba lí do sau: thứ nhất, thị trường du lịch hiện tại vẫn đang kém sôi động, dự báo đến hết năm 2023 mới tăng trưởng tốt hơn; thứ hai, giá của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ở các thành phố lớn vẫn đang ở ngưỡng cao, đặc biệt là các thành phố du lịch; ngoài ra, một vài chủ đầu tư lớn trên thị trường trong thời gian qua không đảm bảo được cam kết về lợi nhuận đã ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư. Về mặt dài hạn, thị trường bất động sản dân sinh, phục nhu cầu ở thực sẽ phục hồi trước, sau đó, khi kinh tế ổn định trở lại, tiềm năng du lịch tăng trưởng cùng với hành lang pháp lý đã được hỗ trợ thì thị trường nghỉ dưỡng sẽ bắt đầu sôi động hơn”, ông Đinh Minh Tuấn dự báo thời điểm sớm nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục là sau quý II/2024.

Kim Oanh