Thị trường bất động sản quý I/2023: Chuyển biến tích cực từ chính sách
Mặc dù thị trường vẫn trầm lắng khi các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn, lượng giao dịch giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp nhất kể từ năm 2016… Thế nhưng, sự phát triển hạ tầng và các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ được kỳ vọng sẽ hỗ trợ phát triển thị trường trong thời gian tới.
Cụ thể, lãi suất huy động đã được các ngân hàng thương mại điều chỉnh giảm sau quyết định giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước. Nghị quyết 08/2023/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho thị trường này. Nghị quyết số 33/NQ-CP được xem là cơ hội để khơi thông yếu tố pháp lý, điểm nghẽn vốn cho bất động sản.
Ngoài ra, việc chính thức thông qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi cũng góp phần giải tỏa cơn khát nhà ở, đưa thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững và phục vụ nhu cầu thực.
Bên cạnh những tín hiệu tích cực, Savills cũng chỉ ra những khó khăn đối với thị trường trầm lắng. Cụ thể, căn hộ và biệt thự liền kề tại Hà Nội vẫn ảm đạm, đối với căn hộ thì nguồn cung sơ cấp gồm 19.483 căn hộ giảm -4% theo quý và theo năm. Nguồn cung mới gồm 2.040 căn hộ đến từ hai dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án, giảm 30% theo quý và 27% theo năm.
Nguồn cung mới hạn chế cùng giá bán sơ cấp tăng và số lượng căn hộ bàn giao giảm đã tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018 đến năm 2022, giá sơ cấp trung bình tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%. Trong năm 2023, 9.400 căn hộ sẽ được bàn giao. Từ năm 2020 đến năm 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36%/năm. Điều này sẽ thúc đẩy nguồn cầu cho thị trường thứ cấp.
Đối với phân khúc biệt thự liền kề, nguồn cung mới gồm 29 căn biệt thự từ một dự án hiện hữu ở Mê Linh, giảm 36% theo quý và 96% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 759 căn từ 14 dự án, giảm 18% theo quý và 50% theo năm. Tuy nhiên, 27% nguồn cung sơ cấp tạm đóng bảng hàng để các chủ đầu tư sử dụng bất động sản cho việc thanh toán trái phiếu hoặc điều chỉnh lại giá.
Cho đến thời điểm này, chỉ có 88 giao dịch trong quý I, giảm 47% theo quý và 78% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 12%, mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm -9 điểm % theo quý và -32 điểm % theo năm. 69% lượng giao dịch trong quý này đến từ các dự án ở huyện Mê Linh và Gia Lâm với giá hợp lý.
Cùng với đó, giá bán sơ cấp biệt thự giảm 14% theo quý xuống còn 111 triệu VNĐ/m2, liền kề giảm -3% theo quý xuống 167 triệu VNĐ/m2. Sự sụt giảm này là do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp tại huyện Mê Linh.
Tuy vậy thị trường vẫn có triển vọng, đến cuối năm nay, khoảng 1.865 căn từ 16 dự án dự kiến sẽ được tung ra thị trường. Huyện Mê Linh chiếm thị phần lớn nhất với 18%, tiếp theo là Hoài Đức với 17% và Thanh Trì là 14%. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản. Các dự án điển hình như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn – Cầu Giấy), đường vành đai 3,5 và vành đai 4. Các khu vực lân cận các dự án này như Hoài Đức, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm (phía Tây), Gia Lâm và Long Biên (phía Đông) và Hoàng Mai, Thanh Trì (phía Nam) sẽ được hưởng lợi. Kể từ khi tuyến Metro số 2A đưa vào hoạt động vào quý IV/2021, giá thứ cấp biệt thự tại quận Hà Đông đã tăng 37%, nhà liền kề tăng 26% và Shophouse tăng 6%.
Kiến Tài
