Điều gì khiến thị trường bất động sản chưa thể phục hồi vào những tháng cuối năm 2024?
Nguồn cung sản phẩm của cả nước vẫn đang khan hiếm trầm trọng so với những năm gần đây. Điều này, có thể thấy thị trường bất động sản vẫn trầm lắng.
Theo Thạc sĩ Nguyễn Phạm Hữu Hậu – Phó Chủ tịch Hanita Master, Chuyên gia kinh tế - tài chính nhận định, có nhiều lý do khiến cho thị trường bất động sản không thể phục hồi trong năm 2024, cụ thể:
Tài chính của hầu hết chủ đầu tư dự án đang dần “cạn kiệt”
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến vấn đề này, trong đó nguyên nhân lớn nhất vẫn là “tư duy lối mòn” trong hoạt động triển khai dự án. Nếu như trước đây, các chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước vẫn có thể huy động vốn dưới các hình thức khác nhau, thậm chí có thể sử dụng đòn bẩy tài chính từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước thì hiện nay, điều đó không thể diễn ra. Các chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (tiền thuế sử dụng đất, giải phóng mặt bằng...) mới có thể tiếp cận nguồn vốn vay để tiếp tục triển khai dự án.
Bên cạnh vốn vay ngân hàng, huy động qua kênh trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang khó càng khiến các chủ đầu tư khó khăn trong việc triển khai dự án.
Pháp lý dự án vẫn chưa được “khơi thông” triệt để
Các chủ đầu tư đều mong muốn tiếp cận nguồn vốn vay nhằm triển khai dự án. Tuy nhiên, pháp lý dự án cần phải được hoàn thiện một cách sốt sắng, chỉn chu cũng như hài hòa quyền lợi và rủi ro giữa chủ đầu tư và các tổ chức tài chính. Để pháp lý dự án được khơi thông cần có sự quyết tâm rất lớn từ hai phía: chủ đầu tư dự án và các cơ quan quản lý Nhà nước, cơ quan có thẩm quyền. Chủ đầu tư cần có nguồn vốn đối ứng trong trường hợp cần thiết phải chi dùng.
Lãi suất cho vay bất động sản “bật tăng” trở lại
Hiện nay, lãi suất tiết kiệm và lãi suất cho vay bất động sản đã “bật tăng” trở lại. Lưu ý rằng, hoạt động gửi tiết kiệm cũng là một kênh đầu tư chính thống và an toàn bên cạnh các kênh đầu tư khác, trong đó có kênh đầu tư bất động sản.
Đa số người dân vẫn còn đang rất dè dặt khi lựa chọn kênh đầu tư bất động sản thay vì lựa chọn các kênh đầu tư khác. Một phần vì lãi suất vay mua bất động sản tại các ngân hàng thương mại vẫn còn “neo” cao. Một phần, vẫn chưa rõ các văn bản dưới luật (thông tư, nghị định...) của các luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ triển khai như thế nào? Bên cạnh đó, niềm tin của các nhà đầu tư đối với thị trường kinh doanh bất động sản cần có thời gian... phục hồi vì những vụ tiêu cực liên quan đến bất động sản đã diễn ra trong thời gian qua.
Chưa có chính sách, chiến lược “đột phá” nhằm khơi thông thị trường bất động sản trong ngắn hạn
Chính phủ vẫn đang rất ưu tiên, khuyến khích các địa phương đẩy mạnh triển khai và xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) hướng đến người dân thu nhập thấp, người trẻ và khách hàng có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, vấn đề triển khai cần có hướng “đột phá” hơn về mặt đơn giản hóa và ứng dụng chuyển đổi số các thủ tục pháp lý hành chính liên quan nhằm tiết kiệm thời gian, công sức đối với các chủ đầu tư.
Tâm lý khách hàng đầu tư vẫn còn dè dặt, đợi chờ...
Đa số khách hàng đầu tư bất động sản vẫn còn đang rất dè dặt khi lựa chọn kênh đầu tư bất động sản thay vì lựa chọn các kênh đầu tư khác. Một phần vì lãi suất vay mua bất động sản tại các Ngân hàng Thương Mại vẫn còn “neo” cao. Một phần, vẫn chưa rõ các văn bản dưới luật (thông tư, nghị định...) của các Bộ luật: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật các tổ chức tín dụng, Luật kinh doanh bất động sản sẽ triển khai như thế nào? Bên cạnh đó, niềm tin của các nhà đầu tư đối với thị trường kinh doanh bất động sản cần có thời gian... phục hồi vì những vụ tiêu cực liên quan đến bất động sản đã diễn ra trong thời gian qua.
Chính phủ vẫn chưa có chính sách, chiến lược “đột phá” nhằm khơi thông thị trường bất động sản trong ngắn hạn
Chính phủ vẫn đang rất ưu tiên, khuyến khích các địa phương đẩy mạnh triển khai và xây dựng Nhà ở Xã hội (NOXH) hướng đến người dân thu nhập thấp, người trẻ và khách hàng có nhu cầu ở thực. Đây là chiến lược phát triển kinh tế và an sinh xã hội đúng đắn của Đảng và nhà nước. Tuy nhiên, vấn đề triển khai cần có hướng “đột phá” hơn về mặt đơn giản hóa và ứng dụng chuyển đổi số các thủ tục pháp lý hành chính liên quan nhằm tiết kiệm thời gian, công sức đối với các Chủ đầu tư. Bên cạnh đó, các Chủ đầu tư vẫn đang rất khó tiếp cận gói vay tín dụng 120,000 tỷ đồng vì tiến độ giải ngân chậm chạp với nhiều thủ tục pháp lý rườm rà, phức tạp…
Kinh nghiệm vận hành và triển khai Dự án của các Chủ đầu tư mới gia nhập thị trường bất động sản còn yếu kém, manh mún…
Thực trạng hiện nay, đã xuất hiện rất nhiều Chủ đầu tư từ những ngành nghề khác nhau gia nhập thị trường bất động sản. Nhìn chung, họ có tiềm lực tài chính tốt nhưng kinh nghiệm vận hành và triển khai dự án còn nhiều bất cập, hạn chế. Hình thành, xây dựng cấu trúc và phát triển hệ thống quản trị - vận hành doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản chưa bao giờ dễ dàng như những gì mà các Chủ doanh nghiệp nhầm tưởng. Họ cần một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp và nên chẳng phải thay đổi tư duy cầu thị, lắng nghe nhiều hơn (!?)
Có thể, với ngành nghề khác Họ sẽ và luôn thành công với Tư duy, cách làm cũ nhưng đối với ngành kinh doanh bất động sản Họ cần thay đổi tư duy quản trị và phong cách điều hành doanh nghiệp theo định hướng cởi mở và cầu thị hơn.
Tiến Hoàng
