Sửa Luật Nhà ở: Phát triển nhà ở cho thuê; miễn tiền thuê nhà ở công vụ;...

Theo dõi KT&TD trên

Phát triển 04 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng 

Trình bày Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật gồm 13 Chương, 130 Điều, giảm 68 Điều so với quy định của Luật Nhà ở năm 2023.

Về nội dung cơ bản của dự thảo Luật, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng nêu rõ, trên cơ sở rà soát, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung các nội dung như sau:

Phát triển 04 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà ở gồm: 

(1) nhà thương mại; 

(2) nhà ở cho thuê; 

(3) nhà ở công vụ; 

(4) nhà ở chính sách để thể chế hóa quan điểm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW của Văn phòng Trung ương.

Giao địa phương quyết khu vực cho phép nhượng quyền sử dụng đất theo phân lô bán nền, người dân tự xây dựng

Trong đó, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường, cơ bản kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2023. 

Chỉnh lý quy định về việc phân lô bán nền theo hướng: Đối với đô thị loại III và các khu vực còn lại, giao địa phương quyết định khu vực cho phép chủ đầu tư được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Bổ sung nội dung phát triển nhà ở cho thuê 

Dự thảo Luật bổ sung Chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về: 

(i) Đối tượng được thuê; 

(ii) Hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; 

(iii) Yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; 

(iv) Chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; 

(vi) Giá cho thuê nhà ở; 

(vii) Quản lý nhà ở cho thuê.

Miễn tiền thuê nhà ở công vụ đối với cán bộ, công chức, viên chứccông tác tại xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

Về nhà ở công vụ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp nêu rõ, cơ bản kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2023, có bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà ở công vụ đối với cán bộ, công chức, viên chức, người lao động được điều động, luân phiên, biệt phái đến công tác tại xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

Về nhà ở chính sách, là nhà ở được Nhà nước đầu tư, tạo lập hoặc hỗ trợ tạo lập để giải quyết chỗ ở cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, bao gồm: Nhà ở của cán bộ cao cấp của Đảng và Nhà nước; nhà ở cho người có công và chương trình mục tiêu; nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê; nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để bán, cho thuê mua, cho thuê và nhà ở phục vụ tái định cư.

Chỉnh lý quy định bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm

Đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội, dự thảo Luật đã luật hóa các quy định phù hợp của Nghị quyết số 201 của Quốc hội, Nghị quyết số 66.15 năm 2026 của Chính phủ. Chỉnh lý quy định về bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm; quy định về đất để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân nhằm bảo đảm phù hợp với thực tiễn. 

Chỉnh lý quy định liên quan đến nghĩa vụ nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết để tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn về việc xác định chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung nguyên tắc xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật hoàn thiện chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, bổ sung nguyên tắc thực hiện dự án gắn với tái thiết đô thị, nguyên tắc xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ gắn với bảo đảm quyền tài sản...

Đối với quản lý sử dụng nhà chung cư, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng quản lý, vận hành nhà chung cư, hạn chế tranh chấp, khiếu nại.

Về giao dịch về nhà ở, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung quy định về giao dịch nhà ở nhằm bảo đảm phù hợp, thống nhất với Bộ luật Dân sự và các luật mới được ban hành.

Kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, tránh trục lợi

Nêu quan điểm Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu nêu rõ, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp (UBPLTP) và các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở và nhận thấy nội dung của dự thảo Luật đã thể chế hóa nhiều chủ trương, định hướng của Đảng; bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp; cơ bản đảm bảo tính thống nhất với hệ thống pháp luật và tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan; đảm bảo yêu cầu về quốc phòng, an ninh, chuyển đổi số... Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, đủ điều kiện trình Quốc hội.

Có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, minh bạch trường hợp hưởng chính sách ưu tiên nhà ở 

Bên cạnh đó, UBPLTP đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng, yêu cầu tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW liên quan đến phân loại phát triển nhà ở theo 04 nhóm (nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách) để có các cơ chế, chính sách tương ứng. 

Có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách; ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở. Đồng thời, “hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn”; “có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp đáp ứng nhu cầu nơi ở của Nhân dân”.

Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê nhà ở cho thuê; đối tượng ưu tiên

UBPLTP nhận thấy, đây là chính sách nhân văn, thể hiện tinh thần Nhà nước và doanh nghiệp chung tay thực hiện chính sách an sinh xã hội (Nhà nước dành quỹ đất, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng). Do đó, đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê để bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Liên quan đến nhà ở cho thuê, UBPLTP đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê nhà ở cho thuê, các đối tượng ưu tiên được thuê nhà ở để bảo đảm xác định đối tượng thụ hưởng chính sách một cách phù hợp, đặc biệt đối với các dự án nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước để bảo đảm phù hợp với mục tiêu của chính sách là giải quyết nhu cầu nhà ở của các đối tượng có khó khăn về nhà ở và tiết kiệm nguồn lực của ngân sách nhà nước.

Về nhà ở chính sách, Chủ nhiệm Ủy ban Phan Chí Hiếu nêu rõ, các chính sách về nhà ở xã hội tại Chương VI của dự thảo Luật và chính sách về nhà ở cho thuê tại Chương IV của dự thảo Luật còn có sự trùng lặp, đặc biệt là quy định về nhà ở xã hội để cho thuê. Việc này có thể dẫn đến không khuyến khích được việc tham gia phát triển nhà ở cho thuê, do đó, đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát để bảo đảm làm rõ các chính sách có liên quan.

Liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, UBPLTP đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, đề xuất chính sách để bảo đảm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn đã được chỉ ra trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2023 và thực tiễn triển khai Luật Nhà ở trong thời gian qua, đặc biệt là những bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như: vấn đề trục lợi chính sách của Ban quản trị, tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư và cư dân; tranh chấp về phần sở hữu chung - sở hữu riêng của nhà chung cư./.