Vốn chảy mạnh vào nhà đất, ngân hàng chịu áp lực

Sự trở lại của dòng tín dụng vào bất động sản đang thắp hy vọng phục hồi thị trường, đặc biệt với phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tín dụng tăng nóng đặt ra cảnh báo về sự mất cân đối và nguy cơ rủi ro trong hệ thống tài chính.

Tín dụng khơi thông, ưu tiên nhà ở xã hội

Những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận dòng vốn ngân hàng được "bơm" trở lại mạnh mẽ, đặc biệt vào các phân khúc có tính an sinh cao như nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Các ngân hàng thương mại lớn như BIDV, Agribank, Techcombank, VPBank, ACB, VIB hay HDBank đồng loạt tăng tốc cho vay lĩnh vực này.

Vốn chảy mạnh vào nhà đất, ngân hàng chịu áp lực - Ảnh 1 — Ảnh minh họa.

Theo thống kê đến hết tháng 3/2025, tín dụng bất động sản đã tăng 20% so với cuối năm trước. Riêng tại Techcombank, dư nợ cho vay bất động sản đạt trên 214.700 tỷ đồng, chiếm gần 34% tổng dư nợ, tăng hơn 20% so với cuối 2024. VPBank cũng ghi nhận dư nợ gần 186.000 tỷ đồng, tương đương hơn 25% tổng danh mục tín dụng. SHB có dư nợ hơn 141.000 tỷ đồng, tăng hơn 11% chỉ sau ba tháng.

Xu hướng này được hỗ trợ bởi chính sách mới từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Cụ thể, 9 ngân hàng đã được hướng dẫn triển khai gói vay ưu đãi cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, với lãi suất cố định đến 30/6/2025 là 6,1%/năm – thấp hơn khoảng 2 điểm % so với lãi suất trung bình của bốn "ông lớn" ngân hàng quốc doanh.

Tại hội nghị triển khai Nghị quyết 201/2025/QH15 về phát triển nhà ở xã hội hồi đầu tháng 6, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành liên quan tháo gỡ vướng mắc pháp lý và bảo đảm nguồn lực tài chính để thúc đẩy chương trình này. Thực tế, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với lãi suất từ 6,1% đến 6,6%/năm đang được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Tuy nhiên, bức tranh chưa hoàn toàn sáng sủa. Các chuyên gia cho rằng dòng vốn hiện vẫn tập trung chủ yếu vào phân khúc dễ sinh lời, trong khi các dự án cao cấp hoặc mang tính đầu cơ đang bị kiểm soát chặt hơn để hạn chế rủi ro nợ xấu. Điều này khiến thị trường có nguy cơ phục hồi lệch pha, thiếu lan tỏa giữa các phân khúc.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, tín dụng bất động sản đầu năm đã có chuyển biến tích cực. Ông nhấn mạnh, các ngân hàng cần tiếp tục ưu tiên vốn cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà giá thấp.

Tín dụng nóng và mối lo bong bóng

Dù dòng vốn đang quay lại bất động sản, nhưng giới chuyên gia cũng lên tiếng cảnh báo về sự mất cân đối trong phân bổ tín dụng và nguy cơ rủi ro hệ thống. Với tỷ trọng cho vay bất động sản cao tại một số ngân hàng, nếu không kiểm soát chặt, khả năng hình thành "bong bóng" sẽ khó tránh.

NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 16% trong năm nay, nhưng đồng thời cũng siết chặt kiểm soát với lĩnh vực bất động sản để đảm bảo an toàn tài chính vĩ mô. Theo lãnh đạo cơ quan này, các tổ chức tín dụng cần có chiến lược phân bổ vốn rõ ràng, tránh lệch về một nhóm ngành dễ gây mất cân đối nguồn lực.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chỉ ra bất cập lớn hiện nay là phân khúc cao cấp thường dễ dàng tiếp cận vốn hơn so với phân khúc bình dân. Hệ quả là cán cân cung – cầu trên thị trường bị chênh lệch nghiêm trọng, người có nhu cầu thật khó tiếp cận nhà ở phù hợp khả năng chi trả.

Ông cũng lưu ý thêm rằng trên 50% nguồn vốn hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, phần lớn là vốn ngắn hạn nhưng lại được sử dụng cho các dự án dài hạn – một cấu trúc vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Việc mở rộng các kênh huy động vốn thay thế như trái phiếu, tín phiếu, các quỹ đầu tư, quỹ phát triển nhà ở… đang trở nên cấp thiết. Những đề án này đã được nhắc đến từ hơn một thập kỷ trước nhưng vẫn "giẫm chân tại chỗ" vì các rào cản pháp lý chưa được gỡ bỏ.

Tại phiên chất vấn Bộ trưởng Bộ Tài chính ngày 19/6, đại biểu Lê Thị Thanh Lam (Hậu Giang) đã nêu rõ lo ngại: thị trường tài chính – tiền tệ, ngân hàng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong khi thị trường vàng bất ổn, bất động sản còn khó khăn và mục tiêu tăng trưởng 8% GDP năm nay là thách thức lớn.

Trả lời, Bộ trưởng Nguyễn Văn Thắng cho rằng các thị trường này có tính liên thông cao, giống như "mạch máu" của nền kinh tế. Vì vậy, để đảm bảo ổn định, cần xây dựng các giải pháp tổng thể, trong đó bao gồm cả việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng cấp sàn giao dịch, kiểm tra, giám sát chặt chẽ và ban hành chính sách thuế điều tiết thị trường một cách chủ động.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính đang phối hợp các bộ, ngành để trình Chính phủ Nghị quyết 01 – tập trung loạt giải pháp nhằm phát triển các thị trường tài chính – tiền tệ – bất động sản một cách ổn định, nhằm bảo đảm mục tiêu tăng trưởng kinh tế và cải thiện môi trường đầu tư – kinh doanh trong năm 2025.