Thị trường bất động sản TP.HCM: Tăng nhẹ nguồn cung và giá bán

Khảo sát của các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) cho thấy, trong quý 3/2025 thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) chứng kiến việc tăng nhẹ nguồn cung và giá bán sau thời gian dài trầm lắng.

Khởi sắc phân khúc căn hộ và văn phòng cho thuê

Theo Công ty CBRE Việt Nam: Trong quý 3/2025, thị trường nhà ở TP.HCM ghi nhận 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Hầu hết nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo các dự án hiện hữu, chỉ có 1 dự án thấp tầng tại quận Bình Tân cũ là được chào bán lần đầu ra thị trường.

Thị trường bất động sản TP.HCM: Tăng nhẹ nguồn cung và giá bán — Thị trường bất động sản TP.HCM đang có sự chuyển biến tích cực sau thời gian "trầm lắng".

Đối với thị trường căn hộ, tất cả nguồn cung đều đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán hoặc dự án tái khởi động sau khoảng thời gian dài tạm dừng. Chỉ riêng trong quý 3/2025 nguồn cung mới đã bằng gần gấp đôi tổng nguồn cung nửa đầu năm 2025, tăng 143% so với quý trước và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường văn phòng TP.HCM trong quý 3/2025 cũng cho thấy những dấu hiệu tích cực, đặc biệt là ở phân khúc hạng A khi tỷ lệ trống trung bình của phân khúc này giảm từ 22,8% xuống còn 18,6%. Tổng diện tích cho hấp thụ văn phòng hạng A trong 9 tháng năm 2025 tại TP.HCM đạt hơn 46.000m2, cao hơn 7.000m2 so với cả năm 2024; trong khi tỷ lệ trống văn phòng hạng B vẫn duy trì ở mức 12,5% tương tự quý trước.

Trong khi đó, theo báo cáo của DKRA Group, trong quý 3/2025, thị trường BĐS TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến tích cực ở hầu hết các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng triển khai nhiều chính sách ưu đãi được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này. Thị trường đang có xu hướng dịch chuyển về “đô thị vệ tinh” khi nguồn cung mới trong quý đạt mức tăng khoảng 12% so với quý 3/2024, tập trung tại khu vực Long An (cũ) khi chiếm 90% lượng sản phẩm mở bán mới trong quý.

Giá bán tăng nhẹ

Về giá bán, khảo sát của CBRE cho thấy, tính đến quý 3/2025, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đạt 87 triệu đồng/m2, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Số căn bán được trong quý 3/2025 tại TP.HCM (cũ) đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, tuy nhiên tính trên giỏ hàng mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với quý trước (90%). Tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, các dự án mở bán mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỉ trọng cao, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua thực.

Trái với mảng căn hộ, thị trường BĐS thấp tầng TP.HCM (cũ) sau một thời gian dài trầm lắng đang có dấu hiệu hồi phục nhẹ trong quý 3/2025, với những tín hiệu tích cực từ nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ khi nguồn cung mới đạt 220 căn, tăng 197% so với quý trước. Đáng chú ý, hơn 95% nguồn cung mới tập trung tại khu vực phía Tây TP.HCM (cũ) phản ánh xu hướng phát triển về phía ngoại vi.

Giá sơ cấp toàn thị trường phân khúc BĐS thấp tầng duy trì ổn định ở mức 303 triệu đồng/m2 so với thời điểm quý 2/2025 và giảm 3% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, giá thứ cấp tiếp tục tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn còn khá hạn chế, tăng 18% so với quý 3/2024, lên mức trung bình 167 triệu đồng/m2 đất. Thị trường ghi nhận hơn 170 giao dịch thành công, tăng 108% so với quý trước.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM: Tính từ đầu năm 2025 đến tháng 9/2025, Thành phố đã xây dựng mới gần 11,2 triệu m2 sàn nhà ở (đạt 75% chỉ tiêu năm 2025), diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 26,03m2. Thành phố đã cấp 18.467 giấy phép xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng gần 4,9 triệu m2.

Về giá thuê, theo CBRE Việt Nam, cả 2 phân khúc hạng A và B đều duy trì ở mức tương đối ổn định; mức giá thuê lần lượt được ghi nhận là 46,3 và 26,6 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT). So với cùng kỳ năm 2024, giá thuê ở cả 2 phân hạng này đều ghi nhận mức cải thiện, lần lượt tăng 1,9% (hạng A) và 1,7% (hạng B). Có đến 80% số giao dịch diễn ra trong quý 3/2025 xảy ra tại các toà nhà hạng A; trong đó 36% đến từ các công ty có nhu cầu mở rộng và 44% đến từ các công ty di dời, tìm kiếm các mặt bằng chất lượng. Đặc biệt trong quý này, ngành logistics chiếm đến 40% tỷ trọng, dẫn đầu về diện tích giao dịch, tiếp theo đó là nhóm ngành công nghệ thông tin và bán lẻ, thương mại dịch vụ.

Khả quan thị trườngbán lẻ

Theo Công ty Savills Việt Nam, ngành bán lẻ Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng đang trong dòng chảy hồi phục của thị trường toàn cầu. Trong quý 3/2025, chỉ số lưu lượng khách tham quan tại các trung tâm thương mại (TTTM) ở TP.HCM tiếp tục củng cố niềm tin thị trường, được thúc đẩy bởi sự đổi mới trong chiến lược vận hành và sức hút không ngừng của mô hình bán lẻ vật lý tích hợp. Các sự kiện như trang trí theo mùa lễ hội, workshop cho gia đình và trẻ em, hay các sự kiện triển lãm và ra mắt ấn phẩm đặc biệt, đã thu hút thêm lượng khách hàng đến tham quan, chụp hình và giao lưu.

Các TTTM có tuổi đời hoạt động còn trẻ (mới khai trương 1-3 năm) vẫn đang trong giai đoạn tích lũy, ghi nhận mức tăng trưởng lưu lượng khách ấn tượng từ 35 - 40% so với cùng kì năm trước. Trong khi đó, đối với những TTTM hoạt động lâu năm và có vị thế vững chắc, lưu lượng khách vẫn tăng trưởng ở khung thấp hơn, từ 15 - 30% so với cùng kì năm trước. Mức tăng này có được nhờ vào các nỗ lực nội tại như cải thiện không gian mua sắm, đón các thương hiệu mới, chương trình chăm sóc khách hàng VIP, cùng với các yếu tố vĩ mô như lượng khách quốc tế tăng và phát triển cơ sở hạ tầng khu vực. Vẫn có một vài TTTM đang trong thời gian cải tạo các gian hàng (thường kéo dài 1 đến 5 tháng) để mong muốn xuất hiện lại ấn tượng với khách hàng, nhận thấy sự sụt giảm lưu lượng khách nhẹ 5% so với cùng kì quý trước.

Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam, thị trường mặt bằng bán lẻ TP.HCM trong quý 3/2025 ghi nhận sự ổn định về nhu cầu thuê và tỷ lệ trống nhẹ, bất chấp việc bổ sung nguồn cung mới. Trong tháng 8/2025, khối đế thương mại của toà nhà Saigon Marina IFC (tại quận 1 cũ) đi vào hoạt động với khoảng 60% diện tích được lấp đầy bởi các thương hiệu quen thuộc. Tính đến quý 3/2025, các thương hiệu thuộc ngành hàng ăn uống tiếp tục chiếm đa số chiếm 35% tổng số lượng giao dịch thuê. Mặc dù phải chịu áp lực cạnh tranh từ thương mại điện tử, thời trang vẫn giữ vững vị trí với 20% và phong cách sống là 16%.

Triển vọng cuối năm

Về triển vọng phát triển thị trường BĐS cuối năm 2025, theo đại diện CBRE Việt Nam: Thị trường nhà ở TP.HCM (cũ) dự kiến ghi nhận thêm 4.300 căn hộ và 750 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Nếu tính gộp cả Bình Dương (cũ) bà Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), tổng nguồn cung mới trong năm 2025 sẽ đạt quy mô lớn với hơn 2.400 căn thấp tầng, hơn 22.000 căn hộ.

Dù nguồn cung mới tại TP.HCM đã có dấu hiệu cải thiện trong quý 3/2025 nhưng thị trường vẫn trong tình trạng khan hiếm so với nhu cầu thực, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã giúp nhiều dự án tại TP.HCM (cũ) được khơi thông, sẽ là động lực lớn nhất để gia tăng nguồn cung mới trong tương lai gần (quý 4/2025 và năm 2026). Trong khi đó, khu vực TP.HCM mở rộng như Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ) đang ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn, với mức giá sơ cấp trung bình chỉ bằng khoảng 30% đối với nhà ở thấp tầng và 50% đối với căn hộ chung cư so với TP.HCM (cũ).

Theo dự báo từ DKRA Group, trong quý 4/2025, nguồn cung mới phân khúc đất nền vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, dự kiến có khoảng 450 - 550 sản phẩm mở bán mới chủ yếu đến từ với các địa phương Long An (cũ), Bình Dương (cũ)… Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào. Mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà tăng khi niềm tin của nhà đầu tư dần cải thiện trong khi nguồn cung mới khan hiếm. Ở phân khúc căn hộ, quý 4/2025 được kỳ vọng có những khởi sắc nhất định nhờ vào việc nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị mở bán, số lượng dao động trong khoảng 10.000 – 13.000 căn; trong đó gần một nửa trong số đó được dự báo đến từ Bình Dương (cũ).

Liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, Sở Xây dựng TP.HCM vừa có Thông báo số 11410, đề nghị doanh nghiệp kinh doanh BĐS, dự án BĐS trên địa bàn công khai thông tin BĐS, dự án BĐS trước khi đưa vào kinh doanh; công khai thông tin tình hình giao dịch BĐS của dự án ngay sau khi phát sinh giao dịch. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS, dự án BĐS vi phạm quy định về kinh doanh BĐS thì bị xử phạt theo Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ.

Ngoài ra, các hành vi “Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết” sẽ bị đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS theo quy định tại Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ.

Sở Xây dựng TP.HCM cũng đề nghị các doanh nghiệp không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.